COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

Service de proximité

ORDONNANCE DE REFERE

du 28 Avril 2026

Minute n°

S.C.I. [L] c/ [W], [Y]

DU 28 Avril 2026

N° RG 25/04630 – N° Portalis DBWR-W-B7J-Q5C3

— Exécutoire le :

à M^e ZARAGOCI Sébastien

— copies certifiées conforme

à Madame [Q] [Z] [W]

à Monsieur [V] [H] [Y]

DEMANDERESSE:

S.C.I. [L], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e ZARAGOCI Sébastien, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [Q] [Z] [W]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 3]

comparante,

Monsieur [V] [H] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et du délibéré :

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Madame HERRY-VERNIMONT Anne-Christine,Premièer Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors de la mise à disposition par Madame Nadia GALLO, greffier qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 02 Mars 2026, l’affaire a été mise en délibéré, les parties ont été avisées que la décision sera rendue par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

DECISION : ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe le 28 Avril 2026

EXPOSE DU LITIGE

La SCI [L] a, selon acte sous seing privé du 21 avril 2021, donné à bail d’habitation à Madame [Q] [W], pour une durée de 3 ans renouvelable par tacite reconduction, un logement de type 2 sis Palais « Olivari », au [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel indexé de 745,00 euros et une provision mensuelle sur charges de 50,00 euros, soit un total mensuel de 795,00 euros, actualisé à 813,00 euros au mois de juin 2025.

Monsieur [V] [X] s’est porté caution solidaire des impayés locatifs de Madame [Q] [W] par acte en date du 19 avril 2021.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Madame [Q] [W] par acte du commissaire de justice en date du 30 avril 2025 pour un arriéré locatif de 2828,00 euros selon décompte locatif intégré à l’acte arrêté au mois d’avril 2025 et le coût de l’acte pour 149,29 euros.

Cet acte a été notifié à la CCAPEX en date du 02 mai 2025.

Le commandement de payer les loyers et sommation de payer a également été dénoncé à la caution, Monsieur [V] [X] selon acte de commissaire de justice en date du 07 mai 2025 pour le même montant d’arriérés locatifs (2828,00 euros) outre des débours pour 25,01 euros et le coût de l’acte de dénonce pour 75,58 euros.

Selon actes séparés du commissaire de justice en date respectivement des 05 août 2025 et du 6 août 2025, régulièrement dénoncé à la Préfecture le 6 août 2025 pour le premier, auxquels il y a lieu de se reporter pour l’exposé de ses moyens,la SCI [L] a fait assigner respectivement, d’une part Madame [Q] [W], d’autre part Monsieur [V] [X] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de NICE, pôle de la proximité, à l’audience du 19 janvier 2026 à 9h15 aux fins notamment, au visa des dispositions des articles L212-4-3 et L212-4-4 du code de l’organisation judiciaire, l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et l’article 835 du code de procédure civile, de :

— Constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail d’habitation du 21 avril 2021 sont réunies, par suite du commandement de payer infructueux durant 6 semaines, délivré le 30 avril 2025,

— Constater la résiliation dudit bail à compter du 30 juin 2025, soit six semaines après la délivrance dudit bail,

— Ordonner à Madame [Q] [W] de libérer de corps et de biens, ainsi que de tous occupants de son chef des lieux donnés à bail,

— Ordonner à défaut de ce faire, son expulsion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec, si besoin est, l’assistance de la force publique,

— Condamner solidairement Madame [Q] [W] et la caution solidaire, Monsieur [V] [X], à lui payer une somme provisionnelle d’un montant de 4010,00 euros en principal, correspondant à l’arriéré locatif dû au 30 juin 2025,

— Les condamner solidairement à lui payer une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges, soit 795,00 euros, à compter du 1er juillet 2025 et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— Condamner solidairement Madame [Q] [W] et Monsieur [V] [X] solidairement à lui payer la somme de 1069,98 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance, en ce compris l’émolument prévu par les dispositions de l’article A444-32 du code de commerce, lequel sera mis à la charge de la partie débitrice en cas de nécessité d’exécution forcée.

Vu les articles 446-1, 455 et 768 du code de procédure civile,

Vu le renvoi de l’affaire à l’audience du 2 mars 2026 à 9h15 et la nouvelle convocation de Monsieur [V] [X] à cette audience selon courrier du greffe du 19 janvier 2026,

À l’audience du 2 mars 2026, la SCI [L] représentée par son mandataire, maintient l’intégralité de ses prétentions formulées dans son assignation, qu’elle soutient expressément, excepté le montant de la provision au titre de l’arriéré locatif qu’elle actualise selon un décompte arrêté au mois de février 2026 inclus à la somme de 2768,00 euros à laquelle elle fixe sa demande de condamnation provisionnelle.

Elle ajoute que la locataire a effectué plusieurs versements au cours du mois de février 2026.

La SCI [L] indique maintenir ses demandes et s’opposer à l’octroi de délai de paiement à la locataire.

Madame [Q] [W], présente à l’audience, demande expressément l’octroi de délais de paiement avec mise en place d’un échéancier. Elle explique être à la recherche d’emploi afin d’occuper à nouveau un poste d’agent d’escale et percevoir un revenu mensuel de 1100,00 euros actuellement, que sa soeur l’aide à hauteur de 300,00 euros par mois pour ses besoins alimentaires, que le loyer s’élève actuellement à 813,00 euros et que ses aides en provenance de la caisse aux allocations familiales à hauteur de 254,00 euros par mois ont été suspendues.

Le diagnostic social et financier de la situation de Madame [Q] [W] a été produit au dossier de l’affaire.

Monsieur [V] [X] n’a pas comparu, ni personne pour lui bien que régulièrement assigné par remise de l’acte à l’étude du commissaire de justice.

Le délibéré a été fixé au 28 avril 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la procédure de référé et sa recevabilité

A l’appui de leurs prétentions, les parties ont, au sens de l’article 6 du code de procédure civile, la charge d’alléguer les faits propres à les fonder.

L’article 834 du même code dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le demandeur, bailleur personne morale qui sollicite la constatation de la résiliation du bail d’habitation pour impayés locatifs, justifie de l’accomplissement des formalités exigées par les articles 24 I, II et III de la loi du 06 juillet 1989, les I et III tels que modifiés par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023.

Il produit en effet, à peine d’irrecevabilité de sa demande, d’une part, la notification à la CCAPEX du commandement de payer du 30 avril 2025, en date du 02 mai 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation et d’autre part, la dénonce de l’assignation du 5 août 2025 à la Préfecture des Alpes Maritimes le 06 août 2025, soit six semaines au moins avant la première audience du 19 janvier 2026.

Son action est donc déclarée recevable.

Sur la résiliation du contrat de bail et ses conséquences

Selon les dispositions de l’article 9 du Code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Le bail d’habitation liant les parties stipule à l’article 10 une clause résolutoire de plein droit en cas d’impayés aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat dans un délai de deux mois d’un commandement de payer demeuré vain.

Les articles 7a et 24 de la loi du 06 juillet 1989, version applicable à la date de l’action, visent en particulier l’obligation pour le locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus outre la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus par le jeu de la clause résolutoire, six semaines après un commandement resté infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré à la requête du bailleur à Madame [Q] [W] par acte du commissaire de justice en date du 30 avril 2025 pour un arriéré locatif de 2828,00 euros selon décompte locatif arrêté au mois d’avril 2025 et le coût de l’acte pour 149,29 euros.

Il est constant que le bail en date du 21 avril 2021, renouvelé postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 soit le 29 juillet 2023 sera régi par les nouvelles dispositions de ladite loi notamment par le nouvel article 24 I qui fixe le délai d’effet du commandement à six semaines au lieu de deux mois.

Les causes du commandement, que la défenderesse ne conteste pas, n’ont, à la lecture du décompte locatif produit, pas été intégralement payées dans les six semaines. En conséquence la clause résolutoire est acquise et il convient de constater la résiliation du contrat de bail d’habitation à effet au 11 juin 2025, d’ordonner l’expulsion de la locataire ainsi que celle de tous les occupants de son chef des lieux occupés et de la condamner à payer à la SCI [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision sur charges locatives à la date de la résiliation, soit 813,00 euros à compter du 12 juin 2025 jusqu’à la complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la décision.

Le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant au locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le paiement de sommes à titre provisionnel

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection, statuant en référé dans la limite de sa compétence peut accorder, en vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, une provision au créancier, ou, ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de s’acquitter de son loyer assorti de la provision pour charges locatives aux termes convenus dans le bail d’habitation liant les parties.

Le cautionnement est, selon l’article 2288 du code civil, le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.

Il est simple ou solidaire au sens de l’article 2290.

En l’espèce, les dispositions particulières de l’article 22-1 de la loi du 06 juillet 1989, s’appliquent en matière de cautionnement délivré dans le cadre de la signature d’un bail d’habitation selon la version en vigueur à la date de l’engagement de caution solidaire soit le 19 avril 2021 (soit celle du 25 novembre 2018 au 1er janvier 2022).

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui invoque une obligation doit la prouver et inversement, celui qui prétend l’avoir exécutée doit justifier du fait qui a conduit à son extinction.

La SCI [L] produit au soutien de sa demande en paiement provisionnel actualisée de 2768,00 euros le bail d’habitation, le commandement de payer signifié à la locataire et dénoncé à la caution solidaire, et un relevé de compte locatif actualisé à la baisse et arrêté au mois de février 2026 inclus au titre de l’arriéré locatif à ladite somme de 2 768,00 euros.

Elle fournit également outre les diverses mises en demeure de payer l’arriéré locatif adressées à Madame [Q] [W] en 2023, 2024 et 2025 et celle envoyée à Monsieur [V] [X], la caution solidaire en date du 06 février 2025, l’acte de cautionnement solidaire du 19 avril 2021 par lequel Monsieur [V] [X] s’engage en qualité de caution solidaire, valable pour la durée du bail initial et de deux renouvellements, soit au total une durée de 9 ans pour le paiement notamment des loyers, des indemnités d’occupation, des charges, des réparations et dégradations locatives, des impôts et taxes et tous frais éventuels de procédure dus en vertu de ce bail.

La défenderesse locataire, ni la caution solidaire, absente aux débats, ne démontrent pas avoir soldé la dette locative d’un montant de 2768,00 euros au jour où le juge statue.

L’obligation n’étant donc pas sérieusement contestable à hauteur de 2768,00 euros, il convient de condamner solidairement Madame [Q] [W] et Monsieur [V] [X] à payer à la SCI [L] cette somme à titre provisionnel correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de février 2026 inclus avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur l’octroi de délais de paiement sollicités par la locataire

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 telle que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil.

La défenderesse sollicite des délais de règlement de sa dette locative auxquels le bailleur s’oppose.

Il ressort du diagnostic social et financier que Madame [Q] [W] est divorcée et vit seule avec son fils de 24 ans, Monsieur [C] [W] qui ne contribue pas au paiement du loyer. Ses ressources totales mensuelles s’élèvent à 754,00 euros dont 526,00 euros titre du revenu de solidarité active. Le montant mensuel de ses charges relatives au logement s’étend à la somme de 903,00 euros et le coût de ses autres charges mensuelles est fixé à la somme de 97,00 euros.

Au regard du montant des revenus mensuels de Madame [Q] [W], des informations ainsi communiquées dans le rapport d’enquête sociale, des charges mensuelles qui lui incombent et du montant de son arriéré locatif, la locataire n’apparait pas à ce jour en mesure de s’acquitter et du paiement de son loyer courant et de consacrer une partie de ses revenues à l’apurement de son arriéré locatif.

Au vu des explications sus-énoncées et en dépit des versements importants effectués par Madame [Q] [W] au cours du mois de février 2026, il ne sera pas fait droit à la demande de délais de paiement de Madame [Q] [W]..

Sur les dépens de l’instance de référé et la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile

Madame [Q] [W] et Monsieur [V] [X], qui succombent au sens de l’article 696 du Code de procédure civile, supporteront solidairement les entiers dépens de l’instance de référé dont le coût du commandement de payer du 30 avril 2025, de sa dénonce à la caution solidaire et celui de l’assignation et seront condamnés solidairement à payer à la SCI [L] une somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Sur les frais de recouvrement forcé

Le droit proportionnel dégressif dû à l’huissier de justice, dénommé commissaire de justice, ayant reçu un mandat de recouvrement est selon l’article R444-55, du code de commerce, à la charge du créancier pour la partie mentionnée à l’article A444-32 du même code sans qu’il puisse y être dérogé.

Ainsi, la demande de la SCI [L] émise sur ce point doit être rejetée.

Sur l’exécution provisoire

Il est rappelé que les ordonnances de référé sont de plein droit exécutoires à titre provisoire en vertu des dispositions de l’article 514-1 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Déclarons l’action de la SCI [L] recevable,

Constatons la résiliation du bail d’habitation en date du 21 avril 2021 à effet au 11 juin 2025,

Ordonnons, à défaut de départ spontané dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision , l’expulsion de Madame [Q] [W] ainsi que celle de tous les occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique des lieux occupés sis [Adresse 6]", au [Adresse 5] conformément aux articles L 411-1 et L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Disons que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion et appartenant à la locataire sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamnons Madame [Q] [W] à payer à la SCI [L] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 813,00 euros égal à celui du dernier loyer indexé appelé assorti de la provision pour charges locatives, à la date de la résiliation, à compter du 12 juin 2025 et jusqu’à complète libération des lieux par la remise des clés au bailleur et disons que les sommes échues porteront intérêts au taux légal à compter de la décision,

Condamnons Madame [Q] [W] et Monsieur [V] [X] solidairement à payer à La SCI [L] la somme de 2768,00 euros à titre de provision sur les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés selon décompte arrêté au mois de février 2026 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

Rejetons la demande de Madame [Q] [W] en délais de paiement de sa dette locative,

Condamnons Madame [Q] [W] et Monsieur [V] [X] solidairement à payer à la SCI [L] la somme de 500,00 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamnons Madame [Q] [W] et Monsieur [V] [X] solidairement aux entiers dépens de l’instance de référé en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile dont le coût du commandement de payer du 30 avril 2025 et de sa dénonce à la caution solidaire outre de celui de l’assignation,

Rejetons la demande de la SCI [L] au titre des frais de recouvrement forcé,

Rappelons que les ordonnances de référé sont exécutoires de plein droit à titre provisoire.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,