TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référé

N° RG 25/00573 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZL7A

SL/ST

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 04 NOVEMBRE 2025

DEMANDEUR :

M. [O] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

représenté par M^e Sébastien CARNEL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEURS :

S.C.P. BTSG prise en la personne de Maître [R] [D], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société IAM

[Adresse 3]

[Localité 6]

non comparante

M. [I] [G]

[Adresse 7]

[Localité 11] / BELGIQUE

représenté par M^e Guillaume BELIART, avocat au barreau de LILLE

Mme [L] [Z] épouse [G]

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Guillaume BELIART, avocat au barreau de LILLE

SARL IAM exploitant sous l’enseigne “IAM SUSHI AND THAI”

[Adresse 2]

[Localité 5]

non comparante

Mme [S] [B] épouse [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparante

M. [W] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 5]

non comparant

JUGE DES RÉFÉRÉS : Samuel TILLIE, Premier Vice-Président adjoint, suppléant le Président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 30 Septembre 2025

ORDONNANCE du 04 Novembre 2025

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Par acte sous seing privé du 17 novembre 2021, M. [O] [U] a mis à bail au profit de M. [I] [G] et Mme [L] [Z] agissant pour le compte de la S.A.R.L. IAM des locaux commerciaux situés au [Adresse 9] à [Localité 10] à compter du 1er décembre 2021. Conclu pour une durée de neuf années, le bail a fixé le loyer à 770 euros hors taxes et hors charges par mois, payable d’avance, outre provisions pour charges et dépôt de garantie de 770 euros. Au titre de conditions particulières, le bail en cause a prévu une franchise de loyer pour la période de décembre 2021 à mars 2022 en raison de travaux à y réaliser.

La société IAM a été immatriculée le 21 avril 2022 au RCS [Localité 8] Métropole.

Par actes du même jour, M. [W] [Z] et Mme [S] [B] se sont portés caution solidaire en vue de garantir le paiement des sommes dues en vertu du bail susvisé.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 mai 2023, les preneurs ont informé M. [U] de leur volonté de résilier le bail au 30 novembre 2024.

Par jugement du tribunal de commerce de Lille du 24 février 2025, la société IAM a été placée en liquidation judiciaire.

Suite à des impayés, M. [O] [U] a fait délivrer à M. [G] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire figurant dans le bail le 5 août 2024 et à Mme [L] [Z] le 6 août 2024.

Le commandement de payer a été dénoncé à Mme [S] [B] et à M. [W] [Z] le 13 août 2024.

Par actes délivrés à sa demande les 27 mars 2025, 8 avril 2025, M. [O] [U] a fait assigner M. [W] [Z], Mme [L] [Z], M. [I] [G], Mme [S] [B], la S.A.R.L. IAM et la S.C.P. BTSG en qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. IAM devant le président du tribunal judiciaire de Lille, statuant en référé, notamment afin de voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ou, à titre subsidiaire, la résiliation depuis le 30 novembre 2024 suite au congé délivré par les preneurs.

Parmi les défendeurs, seuls M. [G] et Mme [L] [Z] ont constitué avocat.

Appelée une première fois lors de l’audience du 3 juin 2025, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois à la demande des parties et retenue lors de l’audience du 30 septembre 2025.

Lors de cette audience, M. [U], représenté par son conseil, soutient les demandes détaillées dans ses conclusions déposées à l’audience et notifiées par voie électronique le 1er septembre 2025, notamment de :

— constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire figurant au bail ;

— constater la résiliation de plein droit du bail depuis le mois suivant la délivrance du commandement de payer, soit le 6 septembre 2024, ou à défaut à titre subsidiaire, depuis le 30 novembre 2024 suite au congé délivré par les preneurs ;

— condamner solidairement, M. [G], Mme [L] [Z] et la société IAM ainsi que Mme [S] [B] et M. [W] [Z] à lui payer :

• 9 939,13 euros au titre de la dette locative arrêtée au 30 janvier 2025,

• 993,61 euros au titre de la clause pénale,

— débouter les défendeurs de leurs demandes,

— condamner solidairement, M. [G], Mme [L] [Z] et la société IAM ainsi que Mme [S] [B] et M. [W] [Z] à lui payer 2 000 euros au titre des frais irrépétibles,

— condamner solidairement, M. [G], Mme [L] [Z] et la société IAM ainsi que Mme [S] [B] et M. [W] [Z] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer.

De leur côté, M. [G] et Mme [L] [Z], représentés par leur conseil, soutiennent oralement les demandes figurant dans leurs conclusions déposées à l’audience, notamment de :

— à titre principal, dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes présentées par M. [U],

— à titre subsidiaire, débouter M. [U] de ses demandes,

— à titre infiniment subsidiaire, limiter le montant de la dette locative à 7 127,72 euros, rejeter la demande formulée au titre de la clause pénale et leur octroyer un délai de deux ans pour apurer les sommes dont ils seront reconnus débiteurs.

Au visa de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées pour plus de précisions.

L’ordonnance a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 4 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

L’article 472 du code de procédure civile énonce que « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond » et que « le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

L’article 473 du même code dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, il convient donc de statuer dans les conditions de l’article 472 par décision réputée contradictoire conformément à l’article 473.

Sur l’incidence de la procédure de liquidation judiciaire

En l’espèce, le bail prévoit que M. [G] et Mme [L] [Z] l’ont conclu pour le compte d’une société en cours de création. Il stipule que ladite société pourra se substituer à eux dans un délai de trois mois à réception du courrier recommandé avec avis de réception comprenant le Kbis de ladite société. Le bail précise qu’à défaut, M. [G] et Mme [L] [Z] seront locataires à titre personnel.

Aucun élément concernant l’intervention de cette substitution n’est versé aux débats.

Par conséquent, dans le cadre de l’office du juge en cas de non comparution du défendeur, il y a lieu de déclarer irrecevables les demandes formulées contre la société IAM prise en la personne de son liquidateur judiciaire en l’absence de lien contractuel avec le bailleur.

De ce fait, il n’y a pas lieu d’envisager l’incidence de la procédure de liquidation judiciaire de la société IAM sur les demandes soumises à la juridiction.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’alinéa 1er de l’article L.145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux et le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En vertu de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour un montant supérieur à celui de la dette reste valable pour la part y correspondant.

Il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la nullité du commandement de payer, ce juge ne pouvant que déterminer si d’éventuelles irrégularités affectant cet acte sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse de nature à faire obstacle à référé.

En l’espèce, une clause résolutoire figure dans le bail commercial. Un commandement de payer mentionnant le délai d’un mois après lequel la résiliation de plein droit produit effet en vertu de ladite clause a été délivré les 5 et 6 août 2024 à chacun des deux titulaires de ce bail.

Les deux défendeurs constitués ne rapportent pas la preuve de règlement des sommes visés dans ce commandement de payer dans le délai d’un mois de sorte qu’il y a lieu de constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire au 6 septembre 2024.

En l’espèce, les parties s’accordent sur le fait que les preneurs ont libéré les lieux loués.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation

Monsieur [G] et Mme [L] [Z] se sont trouvés occupants sans droit ni titre depuis l’acquisition du jeu de la clause résolutoire, ils sont donc manifestement redevables d’une indemnité d’occupation à compter du 7 septembre 2024 dont le montant sera fixé au niveau des sommes qui seraient dues chaque mois si le bail en cause s’était poursuivi jusqu’à la date où ils ont libéré les lieux.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré

Le juge des référés n’étant pas amené à statuer sur le fond, il ne peut procéder à une compensation entre des sommes dues au titre d’obligations différentes lorsqu’il se prononce sur des demandes de provision.

En l’espèce, il est manifeste que le bail commercial a prévu une franchise de loyer pendant les quatre premiers mois compte tenu de travaux à réaliser. Le décompte fourni par le demandeur est sommaire de sorte qu’il convient de retenir comme non sérieusement contestable que les montants que la juridiction est mise en mesure d’apprécier et d’écarter le surplus.

Au vu des éléments débattus, le montant de l’arriéré non sérieusement contestable sera donc fixé à 6 089,13 euros.

Pour écarter toute dette à ce titre, les défendeurs constitués invoquent une exception d’inexécution par le bailleur de ses obligations contractuelles de nature à les affranchir de leur obligation d’honorer le paiement des loyers et charges tels qu’ils sont fixés au bail.

A ce titre, ils s’appuient sur les stipulations de son article 12 qui précisent notamment que le preneur aura la charge de tous travaux, de quelque nature qu’ils soient, à l’exception : – des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil et des travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité ave la réglementation les locaux ou l’immeuble dans lequel ils se trouvent, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil qui resteront à la charge du bailleur.

Or, le bail précise en son article 5 que « le preneur reconnaît que les locaux loués lui permettent en l’état l’exercice de l’activité autorisée en vertu du présent bail » et en son article 7 qu’une réduction de loyer de 4 mois de loyers hors charges a été consentie par le bailleur « en contrepartie des travaux effectués par le preneur ».

Pour mémoire, la production de courriers présentés comme émanant des défendeurs qui les produisent sans aucun élément permettant d’étayer la vraisemblance de leur envoi au bailleur comme la production de copie de capture d’écran de téléphone portable sans les précautions requises pour permettre de s’assurer de leur envoi et de leur destinataire ou la production de copie de messages évocateurs de courriels sont dépourvues de façon manifeste de portée probante faute d’étayage complémentaire.

En outre, M. [G] et Mme [L] [Z] ne fournissent pas d’éléments objectifs de nature à étayer de façon objective un arrêt de leur activité en raison de désordres affectant les locaux relevant des travaux à la charge du bailleur.

Les parties s’accordent sur le fait que les preneurs ont quitté les lieux. Toutefois, les éléments soumis à la juridiction ne permettent pas de déterminer de façon précise et manifeste la date à laquelle leur départ est intervenu. Faute pour les preneurs de verser des éléments permettant de documenter la date à laquelle ils ont libéré les lieux alors que la charge probatoire leur incombe, il sera considéré qu’ils ont libéré les lieux au 31 janvier 2025.

Dans ces conditions, il ne pourra être fait application de la demande formulée au titre de l’exception d’inexécution.

Au vu de ces éléments, il y a donc lieu de condamner solidairement M. [G] et Mme [L] [Z] à verser à M. [O] [U] une provision à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2024 d’un montant de 6 089,13 euros.

Sur la demande de provision au titre de la clause pénale

Vu l’article 835 du code de procédure civile déjà cité ;

En l’espèce, l’article 19 du bail est consacré à la clause pénale.

Au vu des éléments soumis, il n’est pas sérieusement contestable que cette clause est claire et précise. En outre, son montant n’est manifestement pas de nature à susciter une contestation sérieuse au titre du pouvoir appartenant au seul juge du fond à ce titre.

Par conséquent, M. [G] et Mme [L] [Z] seront condamnés solidairement à verser à M. [O] [U] une provision à valoir sur la clause pénale d’un montant de 608,91 euros.

Sur la demande de délai de paiement

« Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s’imputeront d’abord sur le capital.

Il peut subordonner ces mesures à l’accomplissement par le débiteur d’actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette.

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Toute stipulation contraire est réputée non écrite.

Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d’aliment ».

En l’espèce, les défendeurs n’ont fourni aucun élément de nature à étayer l’existence d’une capacité de leur part d’apurer une dette qui s’est constituée en raison d’une absence de règlement de leur part des sommes dues au demandeur.

Par conséquent, il convient de rejeter la demande de délai de paiement présentée par les défendeurs.

Sur la condamnation des cautions

L’article 2288 du code civil dispose notamment que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci. En vertu de l’article 2290 du même code, le cautionnement est simple ou solidaire et la solidarité peut être stipulée entre la caution et le débiteur principal, entre les cautions, ou entre eux tous.

Lorsque la caution est une personne physique, l’acte de cautionnement est soumis à un formalisme spécifique prévu à l’article 2297 du code civil qui dispose notamment “à peine de nullité de son engagement, la caution personne physique appose elle-même la mention qu’elle s’engage en qualité de caution à payer au créancier ce que lui doit le débiteur en cas de défaillance de celui-ci, dans la limite d’un montant en principal et accessoires exprimé en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, le cautionnement vaut pour la somme écrite en toutes lettres”.

Au temps de la conclusion du bail, un formalisme similaire était prévu par le code de la consommation, notamment en son article L.331-1 aujourd’hui abrogé.

Ce formalisme est destiné à assurer à la caution une information précise sur la portée de son engagement en qualité de caution et il est d’ordre public. Il est de principe que les mentions manuscrites conformes à ce formalisme l’emportent nécessairement sur les clauses imprimées de l’acte de caution.

En l’espèce, il est manifeste que les mentions manuscrites portées aux actes de cautionnement sont conformes au cadre légal.

Par conséquent, il convient donc de condamner également solidairement avec M. [G] et M. [L] [Z] les deux cautions pour les provisions susvisées.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens.

En l’espèce, il convient de condamner M. [G] et Mme [L] [Z] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En vertu de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, il convient de condamner M. [G] et Mme [Z] à verser à M. [O] [U] 750 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

En vertu de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Toutefois, l’article 514-1 du même code précise le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé.

La présente ordonnance sera donc exécutoire par provision.

DECISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille pour exercer les fonctions de juge des référés, statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire prononcée par mise à disposition au greffe et rendue en premier ressort,

Déclare irrecevables les demandes formulées contre la société IAM ;

Constate l’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail liant M. [O] [U] d’une part et, M. [I] [G] et Mme [L] [Z] d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 10] depuis 6 septembre 2024 ;

Fixe, pour la période du 7 septembre 2024 au 31 janvier 2025, le montant mensuel de la provision au profit de M. [O] [U] à valoir sur l’indemnité d’occupation due par M. [I] [G] et Mme [L] [Z] au montant des loyers, charges et accessoires courants qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et, à défaut de paiement spontané, condamne M. [I] [G] et Mme [L] [Z] à payer à M. [O] [U] cette provision ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de compensation avec le dépôt de garantie ;

Condamne solidairement M. [I] [G] et Mme [L] [Z] à payer à M. [O] [U] 6 089,13 euros (six mille quatre-vingt-neuf euros et treize centimes) à titre de provision à valoir sur l’arriéré de loyers, charges, accessoires et indemnité d’occupation, selon décompte arrêté au 31 janvier 2025 ;

Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur les causes qui y sont visées et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

Condamne solidairement M. [I] [G] et Mme [L] [Z] à payer à M. [O] [U] 608,91 euros (six cent huit euros et quatre-vingt-onze centimes) de provision à valoir sur le montant dû en application de la clause pénale figurant au contrat de bail commercial ;

Rejette la demande de délai de paiement formulée par M. [I] [G] et Mme [L] [Z] ;

Condamne [W] [Z] et Mme [S] [B] solidairement avec M. [I] [G] et Mme [L] [Z] à verser les provisions susvisées à M. [O] [U] ;

Condamne M. [I] [G] et Mme [L] [Z] aux dépens en ce compris les frais du commandement de payer ;

Condamne M. [I] [G] et Mme [L] [Z] à payer à M. [O] [U] 750 euros (sept cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette la demande formulée par M. [I] [G] et Mme [L] [Z] au titre des frais irrépétibles ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire par provision ;

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Samuel TILLIE

Référés

N° RG 25/00573 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZL7A

[O] [U] C/ S.C.P. BTSG, [I] [G], [L] [Z] épouse [G], Société IAM, [S] [B] épouse [Z], [W] [Z]

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;

POUR EXPÉDITION CONFORME

Le Greffier

Sébastien LESAGE

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