TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/02344 - N° Portalis DB3S-W-B7I-2DDC

Minute : 24/00612

Madame [M] [Z]

Représentant : Me Philippe LAWSON-BOE-ALLAH, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E2172

C/

Madame [X] [C]

Représentant : Me Sandra AUFFRAY, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E1062

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Octobre 2024

DEMANDEUR :

Madame [M] [Z]

[Adresse 4]

[Localité 7]

comparante en personne, assistée de Maître Philippe LAWSON-BOE-ALLAH, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEUR :

Madame [X] [C]

[Adresse 5]

[Localité 7]

comparante en personne, assistée de Maître Sandra AUFFRAY, avocat au barreau de Paris

DÉBATS :

Audience publique du 24 Octobre 2024

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Octobre 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par exploit délivré le 21 octobre 2024, Madame [M] [Z], autorisée à assigner en référé d'heure à heure par ordonnance du 17 octobre 2024, a fait citer Mme [X] [C] à l'audience du 24 octobre 2024 à 14h00 se tenant devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

- constater l'urgence résultant de la restitution imminente du logement par Mme [Z] le 4 novembre prochain, rendant nécessaire l'intervention rapide de l'expert en salubrité afin de procéder à la constatation des désordres avant cette date,

- désigner un expert en salubrité chargé de procéder à une analyse complète du logement occupé par Mme [M] [Z], conformément à la note de mission d'expertise en salubrité, incluant notamment l'évaluation des surfaces et volumes, le respect des normes réglementaires, les conditions d'aération et d'humidité, les risques de contamination de l'eau, ainsi que les dangers liés à la configurant et à l'état des équipements,

- ordonner à l'expert en salubrité désigné lors de l'audience du 24 octobre de procéder à la visite des lieux dans un délai de 48 heures à une semaine suivant sa désignation, compte tenu de l'urgence liée à la restitution du logement,

- autoriser l'expert à déroger aux délais habituels de convocation des parties pour organiser la visite des lieux, en raison de la nécessité d'intervenir avant la restitution du logement, tout en assurant une information raisonnable des parties concernées,

-ordonner à l'expert de déposer son rapport dans un délai de 2 mois à compter de sa désignation,

- désigner un expert médical chargé d'examiner Mme [M] [Z] et sa fille mineure, [E] [H]-[Z], afin de déterminer l'impact des conditions insalubres du logement sur leur santé physique et leur bien-être, suivant la note de mission d'expertise médicale,

- ordonner à cet expert de déposer un rapport dans un délai de trois mois à compter de sa désignation, afin d'évaluer la situation actuelle de santé de Mme [Z] et de sa fille en lien avec les conditions insalubres du logement,

- autoriser Mme [Z] à consigner les clés du logement auprès du greffe du tribunal ou d'un commissaire de justice désigné, garantissant ainsi la préservation de l'état du logement avant toute intervention du bailleur, et permettant l'accès aux lieux pour la réalisation des expertises,

- désigner un huissier de justice afin de procéder à l'état des lieux de sortie avant toute modification éventuelle du logement par le bailleur, afin de garantir la conservation des preuves,

- ordonner la répartition des frais de cet état des lieux par un commissaire de justice, conformément à l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 à hauteur de 50 % à la charge de Mme [Z] et 50 % à la charge de Mme [C], avec une prise en charge des 50 % de Mme [Z] par l'Etat dans le cadre de l'aide juridictionnelle dont elle bénéficie,

- Autoriser Mme [Z], sans délai, à résilier les contrats de fourniture de gaz, d'électricité et d'eau et à défaut, au plus tard lors de l'état des lieux de sortie, à charge pour Mme [C] de souscrire, en son nom personnel et pour son compte, les contrats nécessaires afin de garantir la disponibilité de ces services pour la réalisation des expertises à venir,

- ordonner au bailleur de s'abstenir de toute modification ou travaux dans le logement loué pendant la durée strictement nécessaire à la réalisation de l'expertise judiciaire en salubrité. Dès que l'expert aura achevé ses interventions et qu'il ne sera plus nécessaire qu'il accède aux lieux, le bailleur retrouvera pleinement la liberté de disposer du logement,

- ordonner que les frais d'expertise en salubrité et d'expertise médicale, ainsi que ceux relatifs aux mesures conservatoires (consignation des clés et état des lieux par commissaire de justice) soient avancés par l'État, compte tenu de l'aide juridictionnelle dont bénéficient Mme [Z] et sa fille,

- condamner Mme [X] [C] à rembourser ces frais en cas de condamnation pour l'état du logement,

- condamner Mme [X] [C] au paiement de la somme de 3600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991, sous réserve que Me LAWSON-BOE-ALLAH renonce à percevoir la part contributive de l'État,

- Condamner Mme [X] [C] aux dépens de la procédure.

A l'appui de ses prétentions, la requérante expose qu'un bail lui a été consenti le 1er octobre 2020 par Mme [X] [C] pour un logement d'habitation situé [Adresse 4] à [Localité 7], qu'elle a assigné le 22 juillet 2024 cette dernière en contestation d'un commandement de payer, en invoquant au soutien de ses demandes, la non-décence et l'insalubrité du logement qu'elle loue ainsi que les préjudices corporels en résultant pour sa fille [E], âgée de moins de trois ans. Ayant trouvé un nouveau logement et devant restituer les clés du logement loué à la défenderesse le 4 novembre 2024, soit avant la première audience au fond devant se tenir le 18 novembre 2024, elle explique que l'urgence de la désignation des experts repose sur la nécessité de documenter rapidement et de manière rigoureuse l'état actuel du logement avant qu'elle ne le quitte définitivement et sur la nécessité de faire examiner le lien entre les conditions de logement et les pathologies chroniques dont souffre particulièrement sa fille et elle-même dans une moindre mesure.

A l'audience, la requérante, assistée, a maintenu ses prétentions, a reconnu la dette financière mais a indiqué que le diagnostic technique établi après l'entrée dans les lieux comporte plusieurs erreurs, que le rapport d'enquête établi par le Pôle hygiène Prévention et Sécurité de la commune de [Localité 7] a été effectué à la va-vite n'étant même pas signé par l'inspecteur de salubrité venu sur place, que le procès-verbal de constations établi par Me [J], commissaire de justice, fait état d'un sol non isolé, d'une condensation au niveau du sol et d'un matelas tâché.

Mme [X] [C], assistée, demande que le juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Bobigny se déclare incompétent pour ordonner une quelconque mesure d'expertise en raison de la saisine préalable du juge de contentieux de la protection sur le fond du dossier, et que Mme [M] [Z] soit déboutée de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions. A titre reconventionnel, elle demande au juge des contentieux de la protection de bien vouloir :

- ordonner l'expulsion des lieux de Mme [Z] et de toute occupant de son chef avec au besoin le concours d'un serrurier et la force publique,

-condamner par provision Mme [Z] à payer à Mme [C] la somme mensuelle de 1000 euros hors charges au titre de l'indemnité d'occupation, ce de manière rétroactive depuis le 8 juin 2024, date d'acquisition des effets de la clause résolutoire et jusqu'à la complète libération des lieux, le tout soumis à révision annuelle selon l'indice de référence des loyers (IRL) publiée par l'INSEE ;

- condamner par provision Mme [Z] au paiement de la somme de 7150 euros correspondant aux loyers impayés entre mars 2023 et juin 2024, outre les intérêts légaux appliqués à cette somme ;

- juger que l'ensemble des condamnations porteront intérêts annuellement dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ;

- condamner Mme [Z] à régler à Mme [C] la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner Mme [Z] aux entiers dépens de l'instance.

Elle a indiqué dans ses écritures qu'il convient de relever à titre liminaire que l'article 145 du code de procédure civile ne trouve à s'appliquer qu'avant tout procès. Or Mme [Z] a fait délivrer une assignation à Mme [C] pour une audience du juge des contentieux de la protection prévue le 18 novembre prochain. Le juge des contentieux de la protection étant d'ores et déjà saisi du fond de l'affaire, aucune mesure in futurum ne peut être ordonnée. Elle expose à titre surabondant que les demandes de Mme [Z] se heurtent à des contestations sérieuses. La désignation d'un expert en insalubrité est injustifiée au regard des nombreux rapports établis dans ce dossier par un diagnostiqueur, les services sanitaires de la ville de [Localité 7] ainsi qu'un expert en assurance. En outre l'existence de traces de moisissures et des traces d'humidité n'est pas contestée par la bailleresse qui a mandaté une entreprise de travaux pour pallier à ce problème. Le logement a certes des problèmes d'humidité et de moisissures, mais n'en est pas pour autant insalubre ou indécent au regard de la faible ampleur de ceux-ci. Enfin, elle tient à souligner qu'une telle expertise lui causerait un préjudice évident en raison de l'immobilisation du bien pendant la durée d'expertise sur plusieurs mois. Elle souligne ensuite que la demande d'expertise médicale n'aboutira à aucune conclusion exploitable dans le cadre d'une procédure judiciaire puisque l'asthme est souvent multifactoriel, les moisissures et l'humidité pouvant être seulement un facteur aggravant.

A l'appui de ses demandes reconventionnelles, elle expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu'elle a été mise en demeure d'y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu'elle n'a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise, que son expulsion doit être ordonnée, et qu'elle doit être condamnée au paiement de l'arriéré de loyers.

A l'audience, elle a indiqué que Mme [Z] a commencé à s'acquitter irrégulièrement du paiement de ses loyers à compter de mars 2023, qu'un commandement de payer lui a été délivré en avril 2024, que ce n'est qu'à la suite de la délivrance dudit commandement que Mme [Z] a exigé que les diagnostics obligatoires soient réalisés, diagnostics dont elle a contesté la teneur, qu'elle a ensuite saisi les services d'hygiène de la ville dont elle critique les conclusions du rapport d'enquête, qu'il ne ressort pas grand-chose du rapport de commissaire de justice qu'elle a elle-même fait diligenter. Mme [Z] se tourne désormais vers la justice pour obtenir une preuve qu'elle ne parvient pas obtenir par d'autres moyens. Elle a précisé enfin être tout à fait d'accord pour qu'il soit procédé à un constat d'état des lieux de sortie par un commissaire de justice.

L'affaire a été mise en délibéré au 29 octobre 2024.

MOTIFS

Sur la recevabilité des demandes d'expertise

L'article 145 du code de procédure civile dispose que s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

En l'espèce, la requérante a indiqué dans son acte introductif d'instance avoir assigné Mme [C] au fond pour une audience se tenant le 18 novembre 2024 et n'a fait aucune observation sur l'irrecevabilité de sa demande de mesure d'expertise soulevée par Mme [C] à l'audience. L'assignation à l'audience du 18 novembre 2024 est par ailleurs produite par Mme [C] et fait notamment état de demandes de travaux, de réduction de loyer, de désignation d'un géomètre expert et d'un expert en salubrité à défaut de reconnaître l'insalubrité du logement après examen des pièces versée au débat, de condamner Mme [C] à des sommes en réparation des préjudices subis.

Dans ces conditions, le juge du fond étant d'ores et déjà saisi du litige, le juge des référés ne peut accueillir une demande d'expertise fondée sur l'article 145 du code de procédure civile et les demandes de nomination d'un expert en insalubrité et d'un expert médical seront déclarées irrecevables.

Toutes les demandes attenantes à la tenue de ces expertises seront en conséquence rejetées.

Sur la désignation d'un huissier de justice aux fins de procéder à l'état des lieux de sortie

L'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location. Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un commissaire de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire et à un coût fixé par décret en Conseil d'Etat. Dans ce cas, les parties en sont avisées par le commissaire de justice au moins sept jours à l'avance, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.

Il résulte des débats que les deux parties sont en accord pour faire procéder à l'état des lieux de sortie par un commissaire de justice. En outre le texte précité prévoit les conditions de l'établissement de l'état des lieux de sortie si ce dernier ne peut être établi contradictoirement. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner la désignation d'un commissaire de justice en l'espèce.

Quant à la rémunération de ce dernier, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 précité dispose que les frais sont partagés par moitié par les parties.

Mme [Z] ne produisant aucun document attestant qu'elle bénéficie de l'aide juridictionnelle, sa demande visant à voir prendre en charge par l'Etat la moitié du coût du constat d'état des lieux de sortie sera rejetée.

Enfin, il n'y a pas lieu à autoriser judiciairement Mme [Z] à résilier les contrats de fourniture de gaz, d'électricité et d'eau relatifs au logement loué, au plus tard lors de l'état des lieux de sortie, cette dernière étant libre de procéder à la résiliation desdits contrats lorsqu'elle le souhaite.

Sur les demandes reconventionnelles

Sur la demande en expulsion et en condamnation à une indemnité d'occupation

L'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience.

L'article 24 IV de la même loi dispose que le III du même article sont applicables aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu'elle est motivée par l'existence d'une dette locative du preneur et sont également applicables aux demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l'existence d'une dette locative, la notification au représentant de l'Etat dans le département incombant au bailleur.

En l'espèce, la bailleresse s'abstient de verser au débat le justificatif de la notification à la Préfecture de sa demande reconventionnelle en résiliation du bail, motivée par l'existence d'une dette locative du preneur. La demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire est donc irrecevable.

En conséquence, les demandes reconventionnelles en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité en occupation seront rejetées.

Sur la demande de condamnation au paiement de la dette locative

L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L'article 6 de la même loi dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique pour la santé et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

Le bailleur est également tenu d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur doit enfin entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L'article 2 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose qu'un logement décent doit assurer le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement est en bon état d'entretien et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.

En l'espèce, Mme [Z] produit un rapport du service Hygiène et Santé de la ville de [Localité 7] en date du 22 mai 2024 faisant état de présence d'humidité dans la salle de séjour et la chambre et la présence d'une infiltration à l'étage. Elle produit également un procès-verbal de constat établi par un commissaire de justice le 10 juin 2024 lequel relève notamment des traces d'humidité et un dégât des eaux au niveau du conduit de la cheminée. Mme [Z] fait également état d'une difficulté sur la surface des locaux loués.

Madame [X] [C] ne conteste pas l'existence de désordres dans le pavillon loué, mais estime que ces désordres ne rendent pas pour autant insalubre ou indécent le logement au regard de leur faible ampleur.

Ainsi, sont versés aux débats suffisamment d'éléments sur l'existence de désordres dans le logement litigieux pour considérer qu'il existe une contestation sérieuse à la demande de provision s'opposant à ce qu'il soit statué en référé.

En effet, les désordres reprochés ne sont pas de nature objective, mais subjective, de sorte qu'il appartient au juge d'apprécier l'existence d'un manquement contractuel de la part du bailleur dans son obligation de délivrance d'un logement décent et de déterminer si les causes de ces désordres lui sont imputables, ce qui implique également d'apprécier le manquement du locataire à son obligation d'exécuter le contrat de bail de bonne foi, en ne procédant pas au paiement intégral du loyer.

Le juge des référés ne saurait procéder à cette appréciation avec l'évidence requise, seul le juge du fond étant compétent pour apprécier la gravité des manquements reprochés de part et d'autre.

En conséquence, la demande reconventionnelle en paiement de la dette locative formulée par Mme [C] se heurte à une contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

En vertu de l'article 696 du même code, chaque partie succombant, chacune conservera la charge de ses propres dépens.

En vertu de l'article 700 du code de procédure civile, il n'apparaît pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties ses frais non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référés, publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, Renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra,

Déclarons irrecevable les demandes d'expertise de Mme [Z] ;

Disons n'y avoir lieu à désigner un commissaire de justice pour procéder à l'état des lieux de sortie,

Rejetons la demande relative à la prise en charge par l'Etat de la moitié du coût du procès-verbal de constat de l'état des lieux de sortie ;

Déclarons irrecevable la demande reconventionnelle de constat de l'acquisition de la clause résolutoire,

Rejetons les demandes reconventionnelles en expulsion et condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation,

Constatons l'existence d'une contestation sérieuse concernant la demande reconventionnelle en paiement de la dette locative ;

Disons n'y avoir lieu à référé sur cette demande,

Rejetons le surplus des demandes des parties,

Rejetons les demandes au titre des frais irrépétibles,

Laissons à chaque partie la charge de ses dépens.

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de l'exécution provisoire de droit,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 octobre 2024.

Le Greffier Le Juge