5AE Minute N°

N° RG 24/00767 – N° Portalis DB3J-W-B7I-GQ4O

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 07 NOVEMBRE 2025

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND POITIERS)

dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Lucile ASSELIN, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [B] [V]

né le 06 Novembre 1972 à CAMEROUN,

demeurant [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

Madame [H] [E] épouse [V]

née le 22 Avril 1980 à CAMEROUN,

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Guy DIBANGUE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 26 SEPTEMBRE 2025

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 07 NOVEMBRE 2025

Copie exécutoire délivrée le

à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 31 janvier 2018, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [H] [E] un appartement situé à [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 350,30 € augmenté de 184,66 € à titre de provision sur charges. Par avenant du 17 septembre 2018, Monsieur [B] [V] est devenu co-titulaire du bail.

Le 11 février 2023, un incendie a endommagé une partie de l’appartement loué par Madame [H] [E] épouse [V] et Monsieur [B] [V], ce qui a conduit les parties à signer le 21 février 2023 une convention de mise à disposition d’un autre logement, situé à [Adresse 3], à compter de cette date jusqu’à la fin des travaux de remise en état de l’appartement objet du bail initial, moyennant une indemnité mensuelle d’occupation de 356,80 € augmentée de 123,26 € à titre de provision sur charges.

Une mesure d’expertise a été ordonnée en référé le 4 août 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Poitiers ; cette expertise est actuellement en cours.

Par acte de commissaire de justice du 15 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a fait assigner Madame [H] [E] épouse [V] et Monsieur [B] [V] sur le fondement des articles 1713 et suivants du code civil, et particulièrement de l’article 1728, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire au paiement d’une provision de 13 492,25 € à valoir sur les arriérés d’indemnités d’occupation, qu’il demande à voir fixées à 700 € par mois, l’ensemble avec intérêts légaux capitalisables. Il a également sollicité leur condamnation au paiement d’une indemnité de 1 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Après un renvoi ordonné à la demande de Madame [H] [E] épouse [V], avec calendrier de procédure, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 avril 2025.

Lors de celle-ci, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à les porter à la somme principale de 16 085 €, en s’opposant à la demande de délais de paiement formée par Madame [H] [E] épouse [V], ou subsidiairement en demandant qu’elle soit assortie d’une clause de déchéance.

Madame [H] [E] épouse [V], représentée par son conseil, a conclu au débouté et a demandé qu’il soit ordonné à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers de communiquer un tableau récapitulatif de la créance, mois par mois, distinguant les APL perçues des réglements mensuels qu’elle a effectués, de même que l’ensemble des quittances de loyers constatant les sommes qu’elle a versées entre mars 2022 et mars 2025. Subsidiairement, elle a demandé que la créance soit réduite à de plus justes proportions, en sollicitant de pouvoir se libérer de sa dette à raison de mensualités de 50 €.

Monsieur [B] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

Par mention au dossier, le juge a ordonné la réouverture des débats à l’audience du 26 septembre 2025 afin que le demandeur fasse citer Monsieur [B] [V] à sa nouvelle adresse, les débats ayant fait apparaître que celui-ci avait quitté le domicile.

A cette nouvelle audience, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, représenté par son conseil, s’est désisté de ses demandes à l’encontre de Monsieur [B] [V], et a actualisé sa créance à 16 835 €.

Il conviendra de se reporter à ses conclusions en réplique n°3 reçues le 22 septembre 2025 pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Madame [H] [E] épouse [V], représentée par son conseil, a sollicité, si les nouvelles conclusions adverses n’étaient pas écartées et en l’absence de renvoi de l’examen de l’affaire, de pouvoir répondre à l’actualisation des demandes par note en délibéré.

Il lui a été laissé la possibilité de produire une note jusqu’au 10 octobre 2025, et à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers pour y répondre jusqu’au 17 octobre 2025.

Monsieur [B] [V] n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

Le 10 octobre 2025, Madame [H] [E] épouse [V] a fait parvenir au greffe une note par laquelle elle a sollicité l’irrecevabilité des conclusions et pièces nouvelles en demande, et a renforcé son argumentaire au fond.

Il conviendra de s’y reporter pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le 16 octobre 2025, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers y a répondu par une note à laquelle il conviendra de se reporter pour un plus ample exposé, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1) Sur le périmètre des débats

Conformément à l’article 4 du code de procédure civile, l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties.

Ces prétentions sont fixées par l’acte introductif d’instance et par les conclusions en défense. Toutefois l’objet du litige peut être modifié par des demandes incidentes lorsque celles-ci se rattachent aux prétentions originaires par un lien suffisant.

L’article 444 alinéa 1er du même code dispose que le président peut ordonner la réouverture des débats, et doit le faire chaque fois que les parties n’ont pas été à même de s’expliquer contradictoirement sur les éclaircissements de droit ou de fait qui leur avaient été demandés.

L’article 445 suivant précise que, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans le cas de l’article 444.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers a notamment sollicité, lors de l’audience du 11 avril 2025, la condamnation de Madame [H] [E] épouse [V] au paiement d’une provision de 13 492,25 € à valoir sur les arriérés d’indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 8 avril 2025, outre une provision sur les indemnités mensuelles d’occupation à venir de 700 € chacune.

Le juge a ordonné la réouverture des débats afin que Monsieur [B] [V] soit cité à sa nouvelle adresse par le demandeur.

A l’audience de renvoi, ce dernier, qui n’avait pas fait citer Monsieur [B] [V], s’est désisté de ses demandes à son égard, ce qui était son droit.

En outre, il a actualisé sa demande financière à l’encontre de Madame [H] [E] épouse [V], cette actualisation ne constituant pas une demande nouvelle puisque composée pour partie de sommes venant en déduction de la dette et pour partie d’indemnités mensuelles ayant couru depuis lors mais se rattachant à la réclamation de provision sur les indemnités mensuelles d’occupation à venir et ce pour des montants moindres qu’initialement réclamés.

Il n’y a donc pas lieu d’écarter les conclusions de l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, pour lesquelles Madame [H] [E] épouse [V] a au surplus été autorisée à répondre par une note en délibéré.

S’agissant des moyens au fond développés dans la note du 10 octobre 2025, il sera remarqué qu’ils ne sont que le prolongement des critiques déjà soulevées dans les précédentes écritures de la défenderesse, tendant à contester que la preuve de la créance était rapportée, en ce compris l’actualisation des demandes, de sorte qu’il n’y a pas véritablement de moyen nouveau qui ne rentrait déjà dans l’office du juge de vérifier que les demandes étaient fondées. Il n’y aura donc pas lieu de les déclarer irrecevables.

2) Sur la demande de provision

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. En outre, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur à bail est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, auquel renvoie le contrat de mise à disposition du logement litigieux, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation.

Il ressort en outre de l’article 5 dudit contrat, d’une part, que : “La présente convention est consentie et acceptée moyennant une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 356.80 € (trois cent cinquante-six euros et quatre-vingt[s] centimes), payable à terme échu au propriétaire”, d’autre part, que : “Ces provisions [sur les charges récupérables] seront susceptibles d’évoluer chaque année en fonction du bilan prévisionnel établi au regard de la dernière régularisation annuelle.”

Selon l’article 1353 du code civil, enfin, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le décompte produit par le bailleur contient des appels d’indemnités d’occupation de montants supérieurs à celui prévu au contrat, que la “réduction de loyer” ne compense en totalité que jusqu’en décembre 2023, de sorte qu’il ne pourra être fait droit à la demande, pour la partie de la dette postérieure à cette échéance, que dans la limite du montant prévu au contrat.

S’agissant des appels relatifs aux charges récupérables, le décompte fait apparaître les différentes régularisations permettant de justifier les montants des provisions appelées, sans que l’occupante puisse se méprendre sur la nature des différents postes mentionnés en dépit des abréviations utilisées puisque les libellés complets en sont donnés dans les avis d’échéance joints au dossier.

Ainsi, sous la seule réserve précédemment soulignée, les appels de sommes mentionnés dans le décompte, qui concerne sans ambigüité le logement mis à disposition le 21 février 2023, sont compréhensibles et licites.

S’agissant des paiements réalisés et des prestations sociales versées, il appartient à la défenderesse de rapporter la preuve de sommes qui n’auraient pas été prises en compte par le demandeur, ce qu’elle n’effectue pas, et sans qu’elle soit fondée à réclamer la production par le bailleur d’un tableau tel que sollicité.

Ainsi, il sera fait droit à la demande à hauteur de 16 486,63 €, non sérieusement contestée, qui sera assortie des intérêts au taux légal, capitalisables dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

En revanche, rien ne justifie de condamner par avance Madame [H] [E] épouse [V] à verser les indemnités d’occupation dues en application du contrat qui continue de courir, tout particulièrement pour un montant supérieur à celui qui y est prévu.

Il sera donc dit n’y avoir lieu à référé sur ce chef de demande.

3) Sur la demande de délais de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

En l’espèce, si Madame [H] [E] épouse [V] justifie de la reprise du loyer courant avant l’audience, elle ne démontre pas qu’elle serait en capacité de régler sa dette en 36 mois s’il lui était accordé des délais de paiement, les échéances sollicitées tendant même à prouver le contraire.

Elle ne pourra donc prétendre au bénéfice des dispositions invoquées.

4) Sur la demande de production des quittances de loyer

Conformément à l’article 21 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le ou son mandataire est tenu transmettre gratuitement une quittance au locataire qui en fait la demande. La quittance porte le détail des sommes versées par le locataire en distinguant le loyer et les charges.

Si le locataire effectue un paiement partiel, le bailleur est tenu de délivrer un reçu.

Et selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers ne rapporte pas la preuve qu’il a transmis les quittances d’indemnités d’occupation, ou les reçus partiels, à Madame [H] [E] épouse [V], étant précisé que les pièces 10.1 à 10.14 de son dossier sont des avis d’échéance.

Il sera donc condamné à s’exécuter, mais pour la seule période correspondant au contrat.

5) Sur les dépens et les frais irrépétibles

Partie perdante, Madame [H] [E] épouse [V] sera condamnée aux dépens ainsi qu’à verser à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers la somme équitable de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu’elles aviseront, mais dès à présent :

DECLARONS recevables les écritures et pièces des parties ;

DEBOUTONS Madame [H] [E] épouse [V] de sa demande tendant à la production d’un tableau récapitulatif de la créance, mois par mois, distinguant les “APL” perçues des réglements mensuels qu’elle a effectués ;

CONDAMNONS Madame [H] [E] épouse [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM, la provision de 16 486,63 € (seize mille quatre cent quatre-vingt-six euros et soixante-trois centimes) à valoir sur les indemnités d’occupations dues telles qu’arrêtées au 19 septembre 2025 et comprenant l’indemnité du mois d’août 2025, majorée des intérêts au taux légal qui seront capitalisables dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

DISONS n’y avoir lieu à référé pour le surplus de la demande au titre de l’arriéré et des indemnités mensuelles d’occupation à venir ;

DEBOUTONS Madame [H] [E] épouse [V] de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM, à transmettre à Madame [H] [E] épouse [V] les quittances et reçus partiels d’indemnités d’occupation, depuis le 21 février 2023 jusqu’au jour de la présente ordonnance ;

CONDAMNONS Madame [H] [E] épouse [V] à verser à l’Office Public de l’Habitat de Grand Poitiers, dénommé EKIDOM, une indemnité de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [H] [E] épouse [V] aux dépens de l’instance ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES