TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

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REFERENCES : N° RG 24/08527

N° Portalis DB3S-W-B7I-Z5RT

Minute : 1494/24

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM

Représentant : M^e Bahija EL YAAGOUBI,

avocat au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [F] [B]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e EL YAAGOUBI

Copie délivrée à :

M. [B]

Le 7 Janvier 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 26 Décembre 2024 ;

par Madame Armelle GIRARD, assurant les fonctions de juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité de Pantin, déléguée par Ordonnance du 26.09.2024 à la Chambre de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, en cette même qualité, assistée de Madame Audrey RANO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 28 Octobre 2024 tenue sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Audrey RANO, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A. ICF LA SABLIERE SA D’HLM, dont le siège social est sis [Adresse 4]

Représentée par Maître Bahija EL YAAGOUBI, Avocat au Barreau du Val de Marne

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat à effet du 3 mars 2022, la SA ICF La Sablière a donné en location à Monsieur [F]

[B] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 226,87 €, outre provisions sur charges.

Le 2 mai 2024, la SA ICF La Sablière a fait délivrer à Monsieur [F] [B] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 2 665,64 € selon décompte arrêté au 17 avril 2024.

Par courrier du 16 février 2024, la SA ICF La Sablière a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée à étude le 19 juillet 2024, la SA ICF La Sablière a attrait Monsieur [F] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre de proximité du tribunal judiciaire de Bobigny, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA ICF La Sablière a demandé à la juridiction :

— De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;

— D’ordonner l’expulsion de Monsieur [F] [B] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique ;

— D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA ICF La Sablière, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [F] [B] ;

— De condamner Monsieur [F] [B] au paiement des sommes suivantes :

o 2 682,35 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de mai inclus, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

o une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;

o 1 000 € à titre de dommages et intérêts ;

o 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Le 23 août 2024, la SA ICF La Sablière a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 28 octobre 2024 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA ICF La Sablière représentée par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 22 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 2 342,06 €.

Monsieur [F] [B] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement suspensifs pour acquitter la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois en plus du loyer courant. Il indique avoir connu des difficultés financières suite à des frais de funérailles pour des membres de sa famille en Afrique. Il expose être employé en CDI en tant qu’agent de sécurité et être rémunéré environ 1 600 € par mois, et ne pas avoir d’autres dettes.

La SA ICF La Sablière déclare ne pas s’opposer aux délais de paiement sollicités.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 2 mai 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant une délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA ICF La Sablière verse aux débats un décompte arrêté au 22 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 2 342,06 €.

Il convient d’en déduire les frais d’enquête social de 7,62 € qui ne sont pas justifiés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ICF La Sablière est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Monsieur [F] [B] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [F] [B] à verser à la SA ICF La

Sablière la somme de 2 334,44 € actualisée au 22 octobre 2024 (échéance du mois de septembre 2024 incluse), au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

Il ressort des pièces versées aux débats qu’un commandement de payer, visant la clause résolutoire ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi précitée, a été régulièrement signifié à Monsieur [F] [B] le 2 mai 2024, pour un montant principal de 2 665,64 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 3 juillet 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Cependant l’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Monsieur [F] [B] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 100,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Il ressort des débats que Monsieur [F] [B] est en mesure de s’acquitter du montant du loyer et des charges courants et de verser en sus une somme mensuelle pour apurer la dette dans un délai satisfaisant au regard des intérêts du bailleur.

Compte tenu de son engagement et de l’accord de la SA ICF La Sablière, il convient par conséquent d’accorder à Monsieur [F] [B] des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative à hauteur de 100,00 € par mois et selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause résolutoire seront ainsi suspendus.

Si l’intégralité de la dette est apurée dans ce délai et selon les modalités de paiement prévus, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail.

Dans le cas contraire, soit en cas de non-paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

o Monsieur [F] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

o La clause de résiliation reprendra son plein effet ;

o La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ICF La Sablière, la résiliation du bail étant acquise à la date du 3 juillet 2024 ;

o Monsieur [F] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

o Faute pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o La SA ICF La Sablière pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

o En cas de maintien dans les lieux, la SA ICF La Sablière sera en droit d’exiger de Monsieur [F] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée par référence au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à complète libération des lieux.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTÉRÊTS

En application de 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, la résistance de mauvaise foi du contractant qui refuse d’exécuter des engagements non équivoques caractérise la faute et justifie une condamnation prononcée pour résistance abusive.

Il est constant que la résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, et ne se traduit pas par une simple résistance.

En l’espèce, le caractère abusif de la résistance au paiement, qui ne peut résulter du seul défaut de paiement, n’est pas démontré. De plus, la demanderesse n’établit pas avoir subi un préjudice distinct du retard apporté au paiement.

En conséquence, il convient de débouter la SA ICF La Sablière de sa demande en paiement de dommages-intérêts.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [F] [B] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 2 mai 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, l’équité et les délais de paiement accordés justifient de rejeter la demande de la SA ICF La Sablière sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA ICF La Sablière ;

CONSTATE que le contrat à effet du 3 mars 2022 entre la SA ICF La Sablière et Monsieur [F]

[B] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 3 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la SA ICF La Sablière la somme de 2 334,44 € actualisée au 22 octobre 2024 au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [F] [B] à s’acquitter de cette somme en 24 mensualités, les 23 premières d’un montant de 100,00 € et la dernière égale au solde de la dette, le tout en sus du loyer courant ;

DIT que chaque paiement desdites mensualités devra intervenir au plus tard avant le 10ème jour de chaque mois et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Monsieur [F] [B] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

DIT qu’en cas de paiement selon les modalités et dans les délais ci-dessus fixés, la résiliation sera réputée privée d’effet et les relations entre les parties reprendront selon les stipulations du bail ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son exacte échéance, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré :

o Monsieur [F] [B] sera déchu du bénéfice des délais de paiement accordés par la présente décision ;

o La clause de résiliation reprendra son plein effet ;

o La totalité de la dette locative restée impayée deviendra immédiatement exigible par la SA ICF La Sablière, la résiliation du bail étant acquise à la date du 3 juillet 2024 ;

o Monsieur [F] [B] deviendrait occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail ;

o Faute pour Monsieur [F] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

o La SA ICF La Sablière pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [F] [B], conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

o En cas de maintien dans les lieux, la SA ICF La Sablière sera en droit d’exiger de Monsieur [F] [B] le paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

FIXE en ce cas l’indemnité d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [F] [B] au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail, et au besoin CONDAMNE Monsieur [F] [B] à verser à la SA ICF La Sablière ladite indemnité mensuelle à compter du mois d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTE la SA ICF La Sablière de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [F] [B] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 2 mai 2024, de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

DÉBOUTE la SA ICF La Sablière de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE