DU 25 juin 2024 Minute numéro :

N° RG 23/01291 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NPD3

Code NAC : 30B

S.A.S. PYRAMID’HALL

C/

S.A.S. MICROBABY

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE PONTOISE

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RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

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ORDONNANCE RÉFÉRÉ

LA JUGE DES REFERES : Jeanne GARNIER, juge placée auprès du Premier Président de la Cour d’appel de VERSAILLES, déléguée aux fonctions de Juge des référés au Tribunal judiciaire de PONTOISE

LE GREFFIER : Xavier GARBIT

LES PARTIES :

DEMANDEUR(S)

S.A.S. PYRAMID’HALL, dont le siège social est sis [Adresse 1] – [Localité 4]

représentée par Maître Cécile JARRY, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire : 177

DÉFENDEUR(S)

S.A.S. MICROBABY, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par Maître Thierry FERNANDEZ, avocat au barreau de VAL D’OISE, vestiaire: 247; SELARL GAIST & RENARD agissant par Maître Harmonie RENARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A850

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Débats tenus à l’audience du : 24 mai 2024

Date de délibéré indiquée par la Présidente par mise à disposition au greffe

le 25 juin 2024

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EXPOSE DU LITIGE

Selon actes sous seing privé des 22 juillet 2016 et 15 septembre 2016, la société PYRAMID’HALL a consenti deux baux commerciaux à la société HZ LES ABEILLES, aux droits de laquelle intervient la société MICROBABY par suites d’une fusion, portant sur les locaux commerciaux situés [Adresse 1] à [Localité 4] pour une durée de neuf années moyennant un loyer annuel hors taxes et hors charges de 18 000 euros, d’une part, et de 22 920 euros d’autre part.

Le 5 octobre 2023, la société PYRAMID’HALL a délivré à l’encontre de la société MICROBABY deux commandements de payer visant les clauses résolutoires portant sur la somme totale de 31 981,94 euros d’un part et 37 257,38 euros d’autre part.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 novembre 2023, la société PYRAMID’HALL a fait assigner en référé la société MICROBABY, devant le tribunal judiciaire de PONTOISE afin de voir :

Déclarer la société PYRAMID’HALL recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,A titre principal :Constater que la société MICROBABY n’a pas procédé, dans le délai d’un mois à compter des commandements qui lui ont été délivrés le 5 octobre 2023, au paiement de sa dette locative,Constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 22 juillet 2016 est acquise de plein droit depuis le 5 novembre 2023,Constater que la clause résolutoire insérée au bail commercial en date du 15 septembre 2016 est acquise de plein droit depuis le 5 novembre 2023,Ordonner l’expulsion sans délai de la société MICROBABY et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, propriété de la société PYRAMID’HALL et objets des baux des 22 juillet 2016 et 15 septembre 2016 avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir 7 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,Autoriser dès à présent la société PYRAMID’HALL à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobilier pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la société MICROBABY,Dire et juger que faute pour la société MICROBABY de régler ultérieurement les frais de garde-meubles il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire-priseur du choix de la requérante,A titre subsidiaire,Prononcer la résiliation du bail du 22 juillet 2016 liant la société PYRAMID’HALL et la société MICROBABY aux torts entiers de cette dernière,Prononcer la résiliation du bail du 15 septembre 2016 liant la société PYRAMID’HALL à la société MICROBABY aux torts entiers de cette dernière,Ordonner l’expulsion sans délai de la société MICROBABY et de tous occupants de son chef des lieux qu’il occupe, propriété de la société PYRAMID’HALL et objets des baux des 22 juillet 2016 et 15 septembre 2016, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est, le tout sous astreinte de 300 euros par jour de retard, ladite astreinte commençant à courir 7 jours après la signification de l’ordonnance à intervenir,

Autoriser dès à présent la société PYRAMID’HALL à faire entreposer dans tel garde-meubles qu’il lui plaira les biens ou objets mobilier pouvant garnir les lieux loués, aux frais, risques et périls de la société MICROBABY,Dire et juger que faute pour cette dernière de régler régulièrement les frais de garde-meubles, il pourra être procédé à la vente des biens mobiliers par commissaire-priseur au choix de la requérante,En tout état de cause,Condamner par provision la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 37 901,95 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au titre du bail du 22 juillet 2016 et arrêtés à la date de signification de la présente assignation, sous réserve d’actualisation,Condamner par provision la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 44 914,03 euros au titre des arriérés de loyers et charges dus au titre du bail du 15 septembre 2016 et arrêtés à la date de signification dès la présente assignation, sous réserve d’actualisation,Juger que ces sommes porteront intérêts au taux contractuel euribor 3 mois majoré de 2 points, à compter de l’expiration d’un délai de 30 jours suivants la date d’exigibilité de chacune des échéances impayées,Juger que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 11 juillet 2023,Condamner par provision la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 1 895,10 euros due au titre de la clause pénale prévue au bail commercial en date du 22 juillet 2016, sous réserve d’actualisation,Condamner par provision la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 2 245,70 euros due au titre de la clause pénale prévue au bail commercial en date du 15 septembre 2016, sous réserve d’actualisation,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation des locaux objet du bail du 22 juillet 2016 qui sera due par la société MICROBABY jusqu’à la restitution effective des locaux et de leurs clés/badges, libres de toute occupation, au montant du double du loyer global de la dernière année de location charges et taxes en sus, et subsidiairement au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,Fixer le montant de l’indemnité d’occupation des locaux objet du bail du 15 septembre 2016 qui sera due par la société MICROBABY jusqu’à la restitution effective des locaux et de leurs clés/badges, libres de toute occupation, au montant du double du loyer global de la dernière année de location charges et taxes en sus, et subsidiairement au montant du loyer contractuel, charges et taxes en sus,Condamner la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 4 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner la société MICROBABY aux entiers dépens lesquels comprendront le coût des commandements de payer qui s’élèvent à la somme de 510,07 euros,Rappeler en tant que de besoin que l’ordonnance à intervenir sera exécutoire par provision.

La procédure a été dénoncée aux créanciers inscrits sur le fonds de commerce.

L’affaire a été appelée à l’audience du 27 février 2024 et renvoyée au 24 mai 2024 à la demande du défendeur. Le 24 mai 2024, les parties étaient représentées.

La société PYRAMID’HALL prétend que les impayés se sont succédés et que les sommes ont été réglées tardivement. Elle soutient que la société MICROBABY ne produit aucune pièce comptable pour justifier de sa situation financière. La société PYRAMID’HALL précise qu’il y a eu de nouveaux règlements et qu’elle s’en rapporte à l’appréciation du juge des référés sur l’acquisition des clauses résolutoires. Elle demande au juge des référés de :

Condamner la société MICROBABY à lui verser la somme provisionnelle de 24 029,81 euros au titre de l’arriéré de loyer,Condamner la société MICROBABY à lui payer la somme provisionnelle de 6 353,74 euros au titre de la clause pénale contractuelle de 5%,Condamner la société MICROBABY à lui régler la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au regard du comportement de la société MICROBABY.

En réponse, au visa de ses conclusions visées à l’audience et soutenues oralement, la société MICROBABY demande au juge des référés de :

Constater que la société MICROBABY a dûment exécuté les causes dues au titre des loyers et provisions sur charges visés aux commandements de payer délivrés le 5 octobre 2023 par la société PYRAMID’HALL,Accorder des délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 22 juillet 2016 compte tenu du parfait paiement des sommes dues,Accorder des délais de paiement rétroactifs suspensifs des effets de la clause résolutoire insérée dans le bail du 15 septembre 2016 compte tenu du parfait paiement des sommes dues,Dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur les intérêts et pénalités de retard contractuels appelés par la société PYRAMID’HALL, ceux-ci étant susceptibles de modération par le juge du fond,Débouter la société PYRAMID’HALL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,Subsidiairement,Dire qu’il n’y a pas lieu à référé sur la demande formée au titre de l’indemnité d’occupation majorée,Fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer actuellement applicable,Débouter la société PYRAMID’HALL de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,En tout état de cause,Exclure l’exécution provisoire de la décision à intervenir compte tenu de la gravité et du caractère définitif des mesures prononcées,Condamner la société PYRAMID’HALL à payer à la société MICROBABY la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, pour l’exposé complet des moyens et prétentions des parties, il est fait référence aux conclusions des parties.

La décision a été mise en délibéré au 25 juin 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 4 du code de procédure civile dispose en son premier alinéa que l’objet du litige est déterminé par les prétentions respectives des parties. Il résulte de l’application de ces dispositions que l’opinion formulée par les parties sur un point de pur droit ne constitue pas un terme du litige.

Dès lors, il n’y a pas lieu à statuer sur les demandes visant à voir dire, juger ou constater l’opinion des parties sur la qualification juridique de faits ou d’actes de nature à nourrir les moyens et arguments en débat.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence de différents ».

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence au sens de l’article 834, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d’un droit au bail.

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

Les baux conclus entre les parties le 22 juillet 2016 et le 15 septembre 2016 stipulent qu’à défaut de paiement d’une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura la faculté de résilier de plein droit les baux un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La bailleresse justifie par la production des commandements de payer visant les clauses résolutoires en date du 5 octobre 2023 que la locataire a cessé de payer ses loyers. Les parties s’accordent sur le fait que les sommes visées dans les commandements de payer ont été réglées par virement le 24 novembre 2023, soit plus d’un mois après la délivrance du commandement de payer.

Ainsi, les commandements de payer, délivrés dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 5 octobre 2023 étant demeurés infructueux, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies de plein droit un mois après, soit le 6 novembre 2023. Dès lors, il n’y a donc pas lieu de statuer sur la demande subsidiaire au titre de la résiliation judiciaire.

Sur l’arriéré locatif et la clause pénale

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société PYRAMID’HALL verse aux débats les décomptes arrêtés à la date du 30 mai 2024 pour les deux baux, faisant état d’un arriéré de 12 827,93 euros pour le premier contrat et de 11 201,88 euros pour le second contrat, soit la somme totale de 24 029,81 euros.

La société MICROBABY conteste être redevable de cette somme au jour de l’audience et produit en ce sens la confirmation bancaire de deux virements réalisés le 23 mai 2024 à la société PYRAMID’HALL pour un montant total de 24 029,81 euros.

Dès lors, au vu de ce justificatif de règlement au jour de l’audience, il y a lieu de retenir que la société MICROBABY s’est acquittée de la totalité de l’arriéré locatif.

Les contrats de baux commerciaux prévoient une majoration de 5% pour toutes sommes impayées ou réglées tardivement passé un délai de 30 jours après la date de leur exigibilité. Cette clause s’analyse en une clause pénale au sens de l’article 1226 du code civil. Aux termes de l’article 1152 du même code, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Il est également de principe que le juge des référés peut allouer une provision sur une clause pénale si le montant n’est pas contestable.

L’arriéré locatif relevé dans les décomptes arrêtés au 30 avril 2024 est élevé et n’a été réglé que la veille du jour de l’audience. Ainsi, la demande sur ce point doit être accueillie en ce qu’elle n’est ni contestable ni manifestement excessive. Il convient de condamner la société MICROBABY à verser à la société PYRAMID’HALL la somme provisionnelle de 1 201,49 euros (24 029,81 euros x 5%).

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

L’article L. 145-41 alinéa 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la société MICROBABY fait état de sa situation financière pour justifier des retards dans le règlement des loyers. Elle sollicite un délai de paiement rétroactif afin d’écarter l’acquisition des clauses résolutoires prévues aux baux commerciaux.

Au regard du règlement des sommes exigées dans les commandements de payer dans le délai de deux mois suivant leur délivrance et de l’apurement de la dette locative au jour de l’audience, il y a lieu de faire droit à la demande de délais de paiement rétroactifs.

A ce titre, les effets de l’acquisition des clauses résolutoires sont considérés comme ayant été suspendus durant l’exécution du délai. Dès lors, il n’y a pas lieu de constater l’acquisition des clauses résolutoires des baux commerciaux.

Toutefois, à défaut de règlement des prochaines sommes dues à bonne échéance, les clauses résolutoires reprendront leurs pleins effets. Les baux commerciaux seront alors résiliés de plein droit à la date du 6 novembre 2023, l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef sera ordonnée avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, et le transport des meubles dans un garde meuble. La demande en fixation d’astreinte n’étant ni fondée ni motivée, il n’y a pas lieu d’assortir la mesure d’expulsion d’une astreinte.

La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible avec intérêts au taux contractuel à compter de leur date d’exigibilité. La défenderesse sera condamnée à régler à la bailleresse à titre provisionnelle une indemnité d’occupation d’un montant correspondant à celui d’un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société MICROBABY supportera la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.

Il convient de condamner la société MICROBABY, partie succombante, à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 2 000 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La société MICROBABY sera déboutée de sa demande sur ce point.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS la réunion des conditions d’acquisition des clauses résolutoires des baux commerciaux des 22 juillet 2016 et 15 septembre 2016 à la date du 6 novembre 2023 ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ;

CONDAMNONS la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme provisionnelle de 1 201,49 euros au titre de la clause pénale ;

DISONS que la société MICROBABY a bénéficié d’un délai de paiement rétroactif lui ayant permis de régulariser le montant de l’arriéré locatif arrêté à la date de l’audience, soit au 24 mai 2024 ;

DISONS que les délais de paiement ont suspendu les effets de la clause résolutoire et qu’à défaut de paiement des prochaines échéances à la date de son exigibilité, la totalité des sommes dues redeviendra immédiatement exigible de plein droit, et les effets des clauses résolutoires redeviendront effectifs :

Les baux commerciaux seront considérés comme résiliés de plein droit la date du 6 novembre 2023 ;L’expulsion de la société MICROBABY, et celle de tous occupants sera autorisée, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, avec le concours de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, sans la fixation d’une astreinte ;Les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié choisi par le bailleur ;La totalité des sommes restant dues deviendra immédiatement exigible, avec intérêt de retard au taux contractuel ;La société MICROBABY sera condamnée, à titre provisionnel, à verser à la société PYRAMID’HALL, une indemnité d’occupation correspondante à l’équivalent du montant du loyer courant, majoré des charges et taxes, jusqu’à la libération effective des lieux ;

DEBOUTONS la société MICROBABY de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS la société MICROBABY à payer à la société PYRAMID’HALL la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toute autre demande plus ample ou contraire des parties ;

CONDAMNONS la société MICROBABY au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Et l’ordonnance est signée par la présidente et le greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE