TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 4]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

REFERENCES : N° RG 24/02661 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JXM

Minute :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Représentant : Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

C/

Monsieur [B] [Y]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

Maître Lucien MAKOSSO

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Le 12 Mars 2025

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ du 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Lucien MAKOSSO de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE

DÉFENDEUR :

Monsieur [B] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Après débats à l’audience publique du 04 Février 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

DÉCISION :

Réputé contradictoire, premier ressort, mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 07 Mars 2025 par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 27 août 2019, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a donné à bail à Monsieur [B] [Y] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 3].

Des loyers étant demeurés impayés, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait signifier par acte d’huissier en date du 6 septembre 2024, un commandement de payer la somme de 3.507,55 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif du 2 septembre 2024, et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 27 novembre 2024, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a fait assigner en référé Monsieur [B] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

déclarer acquises au profit du requérant les clauses de résiliation de plein droit incluses au bail relatives au paiement des loyers et charges et à la souscription d’une assurance locative et, en conséquence, résilier le bail,

ordonner la libération des lieux et celle de tous les occupants de son chef et avec tous les meubles non affectés au paiement de la créance du requérant et ce, dès signification du commandement d’avoir à libérer les locaux, à peine d’y être contraint par expulsion réalisée, avec l’assistance de la force publique si besoin,

supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L.412-1 du CPCE,

condamner à lui payer les sommes suivantes :

·2.369,13 euros à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, avec intérêts de droit à compter du commandement de payer,

· les loyers et accessoires impayés et échus entre la date de la signification de l’assignation et le prononcé de la décision à intervenir, dont le compte sera produit à l’audience,

· une indemnité d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges et ce jusqu’au départ effectif du locataire matérialisé par remise des clefs ou expulsion,

·250 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

· les entiers dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 février 2025.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, régulièrement représentée, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, et actualise la dette locative à la somme de 2.369,13 euros, échéance du mois de décembre 2024 comprise, selon le décompte en date du 31 janvier 2025.

Monsieur [B] [Y], régulièrement assigné à domicile, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 28 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir saisi la CCAPEX le 11 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 27 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 27 août 2019 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 6 septembre 2024, pour la somme en principal de 3.507,55 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 6 novembre 2024 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 27 août 2019 à compter du 7 novembre 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [B] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT produit un décompte démontrant que Monsieur [B] [Y] lui doit la somme de 2.369,13 euros, échéance du mois de décembre 2024 incluse, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés en date du 31 janvier 2025 et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Il convient cependant de déduire la somme de 307,53 euros de frais.

Monsieur [B] [Y] sera donc condamné au paiement de la somme de 2.061,60 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [B] [Y] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter du 31 janvier 2025, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur la suspension de la clause résolutoire et sur les délais de paiement

Il résulte de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 en sa version applicable aux procédures en cours à compter du 29 juillet 2023 que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années ». Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif que Monsieur [B] [Y] a repris le versement de son loyer courant et a effectué des versements permettant de réduire la dette locative.

Compte tenu de ces éléments et du montant de la dette, Monsieur [B] [Y] sera autorisé à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

L’attention du locataire est attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef, et justifiera la condamnation de Monsieur [B] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [B] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort réputé contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 août 2019 entre la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT et Monsieur [B] [Y] concernant l’appartement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 7 novembre 2024 ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] à verser à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 2.061,60 euros (décompte incluant la mensualité de décembre 2024), correspondant à l’arriéré de loyers en date du 31 janvier 2025, charges et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Monsieur [B] [Y] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 60 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELONS qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [B] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

* que Monsieur [B] [Y] soit condamné à verser à la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au la SA IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ou à son mandataire ;

DISONS n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [B] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection