AUDIENCE DU 25 Septembre 2025

DOSSIER : N° RG 23/02024 – N° Portalis DBWW-W-B7H-DLFV

MINUTE : 25/00219

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CARCASSONNE

Le Tribunal judiciaire de Carcassonne, statuant le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ a rendu le jugement suivant :

ENTRE

Monsieur [Y] [N]

né le 20 Janvier 1948 à BÉZIERS (34), demeurant 3 rue du Jardin Public – 11700 LA REDORTE

représenté par la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, avocats au barreau de CARCASSONNE

ET

Monsieur [A] [V]

né le 03 Octobre 1961 à BOIS-COLOMBES (92), demeurant 5 avenue Victor Hugo – 11700 LA REDORTE

Madame [L] [S] épouse [V]

née le 29 Novembre 1969 à CAEN (14), demeurant 5 avenue Victor Hugo – 11700 LA REDORTE

représentés par la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN- EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE

INTERVENANTE VOLONTAIRE

SC PAT 2M1, ayant siège social 5 avenue Victor Hugo 11700 LA REDORTE

représentée par la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN- EL HAZMI, avocats au barreau de NARBONNE

ORDONNANCE DE CLÔTURE : 18 Mars 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL STATUANT A JUGE UNIQUE EN VERTU DE L’ARTICLE R 219-9 DU CODE DE L’ORGANISATION JUDICIAIRE

Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente

GREFFIÈRE : Emmanuelle SPILLEBOUT, Cadre Greffier, lors des débats et du prononcé

DÉBATS : En audience publique du 03 Juillet 2025 après rapport du juge de la mise en état conformément à l’article 785 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT : Contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT CINQ SEPTEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ par Madame Géraldine WAGNER, Vice-Présidente qui a signé avec la greffière.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte authentique du 15 mars 2013, M. [Y] [N] a acquis la propriété d’une maison à usage d’habitation, sise 3 rue du jardin public, La Redorte (Aude), cadastrée section A n° 357.

Son immeuble jouxte la maison située au 5 avenue Victor Hugo, La Redorte, cadastrée section A n° 1972, dont la société civile patrimoniale 2 M1, représentée par son gérant, M. [A] [V], est devenue propriétaire aux termes d’un acte authentique du 12 janvier 2021.

La configuration des lieux impose à M. [N], pour accéder à la porte de son garage, de passer par la cour en triangle située devant la maison des époux [V].

Reprochant à M. [N] de stationner de manière habituelle sur l’assiette du droit de passage, M. et Mme [V] ont installé de grands pots de fleur dans leur cour et une chaîne, gênant l’accès de M. [N] à son immeuble, ainsi qu’un système de vidéo-surveillance.

Malgré plusieurs courriers entre le conseil de M. [N] et l’assureur protection juridique des époux [V] et une tentative préalable de conciliation restée infructueuse, M. [N] a, par actes de commissaire de justice du 27 novembre 2023, assigné M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] devant le tribunal judiciaire de Carcassonne pour voir reconnaître l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille et obtenir leur condamnation à retirer sous astreinte le dispositif de vidéo-surveillance.

Par ordonnance du 6 février 2024, le juge de la mise en état a fait injonction aux parties de rencontrer un médiateur, sans que les parties ne s’engagent dans un processus de médiation.

Suivant conclusions notifiées par RPVA le 21 août 2024, M. [Y] [N] demande, au visa des articles 693, 694 et 700 du code civil, et des articles 9 et 1242 du code civil, de :

1. Sur l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille

Juger que M. [N] dispose d’une servitude de passage par destination du père de famille sur son immeuble cadastré A 357 sur la commune de La Redorte (11), sur le fonds servant de la SCPat 2M1, cadastré A 1972, d’une assiette de trois mètres de largeur correspondant à la largeur de la porte du garage du fonds [N] et en ligne droite depuis la voie publique.Par suite, condamner solidairement M. et Mme [V] à supprimer les divers pots qu’ils ont posés sur la parcelle A 1972 devant le portail du fonds [N] et qui empêchent l’exercice normal de la servitude de passage, ceci sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification du jugement à intervenir et pour une durée de 3 mois,Ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du service de la publicité foncière de Carcassonne,

2. Sur le retrait sous astreinte de l’installation de vidéo-surveillance posée par les époux [V] filmant le passage desservant le fonds [N]

Juger que l’usage de la caméra de vidéo-surveillance et des projecteurs installés par les époux [V] au-dessus de leur porte de garage n’est pas strictement limité à la surveillance de l’intérieur de leur propriété puisque cette installation filme également les mouvements des personnes se trouvant sur le passage que doit emprunter toute personne se rendant au domicile de M. [N], et que les projecteurs, braqués dans la direction de la caméra, ajoutent à la visibilité,

Juger qu’il en ressort que l’atteinte ainsi portée au respect de la vie privée du requérant constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser,Ordonner en conséquence le retrait par M. et Mme [V] du matériel de vidéo-surveillance et des projecteurs qu’ils ont installés sur la porte de leur garage, ceci sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard passé un délai de 8 jours après la signification du jugement à intervenir et pour une durée de 3 mois,Condamner M. et Mme [V] à payer à M. [N] la somme de 4.000 € à titre de dommages et intérêts pour l’indemnisation du préjudice résultant de l’atteinte à sa vie privée et de son préjudice moral,

3. Sur le rejet de la demande reconventionnelle des époux [V]

Débouter M. et Mme [V] et la SCPat 2M1 de leur demande tendant à ce que que M. [N] soit condamné à ne pas encombrer leur parcelle A 1792 et ce, sous astreinte de 100 € par heure d’encombrement suivant constat d’un commissaire de justice en ce qu’une telle demande est radicalement injustifiée et infondée.

4. Sur les frais irrépétibles

Condamner solidairement M. et Mme [V] et la SCPat 2M1 à payer à M. [N] la somme de 3.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

5. Sur les dépens

Condamner solidairement M. et Mme [V] et la SCPat 2M1 aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du constat de Commissaire de justice du 26 septembre 2022.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 novembre 2024, M. et Mme [V] et la SCP 2M1, intervenant volontairement à la procédure, demandent, sur le fondement des articles 693 et suivants du code civil, et de l’article 1240 du code civil, de :

débouter M. [N] de l’ensemble de ses demandes,

enjoindre à M. [N] de ne pas encombrer la parcelle A 1972 et ceci sous astreinte de 100 € par heure d’encombrement suivant constat d’un commissaire de justice.

condamner M. [N] à payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Il sera fait référence aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits et moyens sur le fondement de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 18 mars 2025 et l’affaire fixée à l’audience de plaidoirie du 3 juillet 2025, à l’issue de laquelle elle a été mise en délibéré au 25 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir le tribunal « constater » ou « dire et juger » ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Sur l’intervention volontaire

En vertu de l’article 325 du code de procédure civile « L’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant ».

En l’espèce, il ressort de l’acte de vente de la parcelle A n° 1972 qu’elle a été acquise par la société civile patrimoniale 2M1, dont le gérant est M. [V], en conséquence de quoi, son intervention volontaire est recevable.

Sur la servitude de passage par destination du père de famille

M. [N] soutient que les conditions des articles 693 et 694 du code civil sont remplies dans la mesure où les deux parcelles appartenaient à un même auteur qui a divisé son fonds pour le vendre en lots, que le propriétaire commun originaire a procédé aux aménagements servant de support à la servitude en créant dans l’immeuble cadastré A 357 un portail lui permettant d’accéder non seulement à son garage mais également à son habitation. Il soutient que l’acte de division ne comporte aucune stipulation contraire au maintien de la servitude.

En réponse aux moyens soulevés par les époux [V], il considère qu’ils ne peuvent se référer aux mentions figurant dans leur acte de vente, seul l’acte de division originel du 20 septembre 1892 devant être pris en considération. Il indique par ailleurs que les travaux d’aménagement de son immeuble réalisés par son auteur n’ont pas consisté à créer cet accès mais n’ont porté que sur l’aménagement de l’étage en logement, l’accès pour véhicule et piétons s’étant toujours fait via la cour.

Il demande en conséquence la reconnaissance de cette servitude et la condamnation des époux [V] à retirer les pots de fleurs et la chaîne gênant l’accès à son immeuble.

Pour s’opposer à la demande de M. [N], M. et Mme [V] soutiennent, en se référant aux actes de propriété des 12 janvier 2021 et 3 mai 2016, que l’auteur commun des deux parcelles n’a pas souhaité mettre en place une servitude de passage mais une simple tolérance, et que cette clause est contraire au maintien d’une servitude de passage par destination du père de famille.

Ils font également valoir que M. [N] ne démontre pas que la porte d’entrée a été mise en œuvre par l’auteur commun avant la division, mais qu’elle a été probablement installée par l’auteur de M. [N] à l’occasion des travaux d’aménagement qu’il a fait réaliser.

Ils s’opposent à la demande tendant au retrait des pots de fleurs, au motif qu’ils sont, selon eux, positionnés de telle sorte qu’ils n’entravent pas la circulation des véhicules et soutiennent que la chaîne, dépourvue de tout cadenas, a pour seule finalité de décourager des tiers de se garer, qu’une simple manipulation de la part de M. [N] lui permet d’accéder à son garage. Ils estiment qu’en réalité le préjudice invoqué par M. [N] résulte du fait qu’il exploite une activité de restauration de motocycles dans son garage.

Aux termes de l’article 693 du code civil, « Il n’y a destination du père de famille que lorsqu’il est prouvé que les deux fonds actuellement divisés ont appartenu au même propriétaire, et que c’est par lui que les choses ont été mises dans l’état duquel résulte la servitude. »

Selon l’article 694 du même code, « Si le propriétaire de deux héritages entre lesquels il existe un signe apparent de servitude, dispose de l’un des héritages sans que le contrat contienne aucune convention relative à la servitude, elle continue d’exister activement ou passivement en faveur du fonds aliéné ou sur le fonds aliéné. »

Il résulte de l’application combinée de ces deux articles que la constitution d’une servitude de passage par destination du père de famille nécessite la démonstration des quatre critères cumulatifs suivants :

les fonds doivent avoir appartenu au même propriétaire avant division,il faut un aménagement du fait du propriétaire d’origine,l’aménagement doit exister au moment de la division des fonds,l’acte séparant les deux fonds ne doit comporter aucune volonté contraire.

Les pièces versées aux débats montrent que les deux parcelles A n° 357 et A n° 1972 sont issues d’un fonds unique ayant appartenu à M. [T] [P], qu’il a divisé et vendu s’agissant de la parcelle devenue A n° 357 pour moitié à Mme [I] [X] épouse de M. [D] [E], et pour moitié aux enfants de ce dernier, né d’un premier lit, à savoir Messieurs [J] et [O] [E], ainsi que le montre l’acte notarié du 20 septembre 1892.

C’est donc cet acte de vente qui constitue l’acte par lequel s’est opérée la séparation des deux fonds.

Par ailleurs, il est établi en procédure, notamment au vu du procès-verbal de constat d’huissier du 26 septembre 2022, que l’immeuble appartenant à M. [N], de construction ancienne, est dépourvu de toute porte d’accès sur ses façades Nord et Est, la façade Sud étant inaccessible pour être mitoyenne avec l’immeuble cadastré section A n° 1973.

Par conséquent, il est établi que l’immeuble appartenant à M. [N], qui constituait à l’origine une grange, bénéficiait nécessairement d’un accès en façade Ouest par la porte actuelle du garage, préexistant à la division du fonds.

L’argument des époux [V] selon lequel la porte litigieuse aurait été installée par l’auteur de M. [N] ne saurait prospérer dès lors que le permis de construire versé aux débats montre que les seuls travaux d’aménagement ont porté sur le premier étage du bâtiment, et qu’en tout état de cause, l’immeuble ne comporte aucune autre ouverture sur ses façades Nord et Est. C’est donc nécessairement par cette ouverture que s’est toujours fait l’accès à l’immeuble.

Il est ainsi démontré que cette porte, qui constitue par conséquent un signe apparent, résulte d’un aménagement du fait de M. [T] [P], propriétaire d’origine, et que cet aménagement préexistait à la division des fonds.

Enfin, l’acte notarié du 20 septembre 1892 ne comporte aucune stipulation contraire au maintien de la servitude dès lors qu’il précise « (…) ledit immeuble se poursuit et comporte avec son plus ou moins de contenance les servitudes actives et passives qui en dépendent ou qui le grèvent sans aucune exception ni réserve ».

Cette mention contenue dans l’acte du 20 septembre 1892 démontre sans ambiguïté la volonté du propriétaire originaire de maintenir l’accès à la parcelle devenue A n° 357, de sorte que l’acte portant division du fonds ne contredit pas la présomption de servitude née de l’état de fait créé par le père de famille.

En tout état de cause, la seule mention en page 10 de l’acte de propriété de M. et Mme [V] que « le vendeur déclare n’avoir ni créé ni laissé créer de servitude, qu’à sa connaissance, il n’en existe pas d’autres que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme. La propriétaire de la parcelle A 357 passe sur son terrain à l’endroit matérialisé en teinte verte sur le plan ci-joint pour accéder à son garage » est insuffisante pour caractériser une renonciation à la servitude constituée par destination du père de famille.

Il se déduit des précédents développements que toutes les conditions requises par la loi sont réunies pour établir l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille grevant le fonds cadastré A n° 1973 au profit de la parcelle cadastrée section A n° 357.

Il convient d’ordonner la publication de la présente décision au service de la publicité foncière.

Par ailleurs, il sera fait droit à la demande de M. [N] tendant à ordonner à M. et Mme [V] de retirer tout obstacle empêchant le libre exercice de la servitude, et ce sous astreinte, selon les modalités fixées au dispositif qui apparaissent mieux adaptées aux circonstances de l’espèce, compte tenu du conflit qui oppose les parties depuis plusieurs années et a abouti à la présente instance ainsi qu’à des dépôts de plainte.

Sur le retrait du système de vidéo-surveillance et la demande de dommages et intérêts

M. [N] sollicite, au visa de l’article 9 du code civil, et se référant au procès-verbal de constat d’huissier adverse, la condamnation des époux [V] à retirer la caméra de vidéosurveillance et les projecteurs qu’ils ont installés, au motif qu’ils portent atteinte à sa vie privée. Il demande par ailleurs des dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

M. et Mme [V] s’opposent à la demande en invoquant l’article 17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen, expliquant avoir été contraint d’installer cette caméra en raison de l’augmentation significative du passage et du stationnement sur leur parcelle du fait de l’activité commerciale non déclarée de M. [N], et que cette décision constitue une réponse légitime et proportionnée face aux menaces et intrusions récurrentes de leur voisin, visant à assurer leur sécurité et leur intégrité.

Selon l’article 9 du code civil, chacun a droit au respect de sa vie privée.

Si tout propriétaire peut installer sur sa propriété une caméra sans solliciter d’autorisation préalable à la condition qu’elle ne filme pas la voie publique, en revanche, l’installation d’une telle caméra doit respecter la vie privée des voisins, des visiteurs et des passants.

Il n’est pas contesté que M. et Mme [V] ont fait installer des caméras de vidéosurveillance depuis au moins le 15 janvier 2023, selon les propres déclarations de Mme [V] le 20 janvier 2023 dans le cadre d’un complément à un précédent dépôt de plainte en date du 16 septembre 2022.

Aux termes de son procès-verbal de constat dressé le 19 décembre 2023, Maître [G], commissaire de justice, a constaté la présence d’une caméra au premier étage, au-dessus du portail de leur garage, orientée vers la parcelle triangulaire, et a procédé au visionnage des enregistrements de la caméra remis par Mme [V]. Ces enregistrements consistent non seulement en des images, dont les plus anciennes datent de septembre 2022, soit antérieurement à la date d’installation déclarée aux gendarmes, mais également en des vidéos, dont la plus ancienne date du 16 janvier 2023.

Force est de constater, au vu de ce procès-verbal, que les enregistrements ont pour seul objet de tracer les allers et venues de leur voisin ainsi que des personnes qui lui rendent visite à toute heure de la journée, de sorte qu’il ne saurait être sérieusement soutenu que ce dispositif aurait pour but de se prémunir contre des menaces et intrusions récurrentes.

Par ailleurs, l’argument des époux [V] selon lequel la caméra ne serait pas directement positionnée en direction du garage de M. [N] ne saurait prospérer, dès lors que le passage par leur cour constitue le seul accès de M. [N] à son domicile, que le bord du garage est parfaitement visible sur les enregistrements des époux [V] et qu’en tout état de cause, il leur est toujours possible de modifier l’orientation de la caméra.

Il convient donc d’ordonner à M. et Mme [V] de retirer cette caméra sous astreinte, selon les modalités définies au dispositif, tout en précisant que cette condamnation n’a pas pour effet d’autoriser M. [N] à se comporter de manière intrusive sur la propriété de M. et Mme [V] et qu’il lui est interdit de circuler ailleurs que sur l’assiette de la servitude sur laquelle il n’a pas non plus l’autorisation de stationner.

M. [Y] [N] sera en revanche débouté de sa demande tendant à retirer le projecteur, dont il n’est pas démontré qu’il porte atteinte à sa vie privée, s’agissant d’un dispositif qui se déclenche en cas de mouvements de personnes, et peut se justifier pour des raisons de sécurité.

Le comportement des époux [V] constitue une faute au sens de l’article 1240 du code civil, qui a nécessairement causé un préjudice à M. [Y] [N], en que l’atteinte à sa vie privée est caractérisée. Ils seront donc condamnés in solidum à lui payer la somme de 500 € en réparation de son préjudice.

Sur la demande d’interdiction à M. [N] d’encombrer la parcelle A n° 1972

Bien que les éléments en procédure démontrent que M. [N] a déclaré en préfecture une association dénommée « la cabane aux bécanes » dont le nom figure sur sa boîte aux lettres et et dont l’objet consiste notamment à restaurer, réparer et entretenir des cycles et motocycles, M. et Mme [V] ne démontrent pas que M. [N] stationnerait son véhicule sur leur parcelle ni même n’entreposerait des motocycles en attente de réparation avant de les transférer dans son garage.

Aucun élément ne permet non plus de connaître les suites de la plainte qu’ils ont déposée à l’encontre de M. [N].

Ils seront donc déboutés de leurs demandes.

Sur les autres demandes

M. et Mme [V] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens, à l’exception du coût du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 26 septembre 2022, qui ne constitue pas un dépens dès lors que ce commissaire de justice n’a pas été commis à cet effet par une décision judiciaire.

Par ailleurs, il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [N] l’intégralité des frais avancés par lui et non compris dans les dépens, de sorte que M. et Mme [V] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 2000 € en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par décision contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Reçoit l’intervention volontaire de la société civile patrimoniale 2M1,

Constate que le fonds cadastré section A n° 357 sur la commune de La Redorte (Aude) bénéficie d’une servitude passage par destination du père de famille sur la parcelle cadastrée section A n°1972 sur la même commune,

Ordonne la publication du jugement au service chargé de la publicité foncière de la situation de l’immeuble,

Ordonne à M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] de supprimer tout obstacle, notamment les pots de fleurs et la chaîne, empêchant le libre exercice de la servitude précitée, dans un délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision, et passé ce délai, sous astreinte de 100 € par manquement constaté par commissaire de justice, outre le coût de ses interventions laissé également à la charge des contrevenants,

Limite à un maximum de cinq la liquidation des manquements constatés, à charge pour M. [Y] [N] de solliciter à cette occasion la fixation d’une nouvelle pénalité,

Ordonne à M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] de supprimer le dispositif de caméra surveillance installé sur leur propriété dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente décision et ce sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de l’expiration de ce délai et se poursuivant pendant une durée de deux mois à l’issue de laquelle il sera à nouveau statué à l’initiative de la partie la plus diligente,

Condamne in solidum M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] à payer à M. [Y] [N] la somme de 500 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

Déboute M. [Y] [N] de sa demande tendant au retrait du projecteur installé sur la façade de l’immeuble cadastré section A n°1972,

Déboute M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] de l’intégralité de leurs demandes,

Condamne in solidum M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] à payer à M. [Y] [N] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne in solidum M. [A] [V] et Mme [L] [S] épouse [V] aux dépens, à l’exception du coût du procès-verbal de constat du 26 septembre 2022.

Ainsi jugé et prononcé le VINGT-CINQ SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ par la mise à disposition du présent jugement au greffe civil du tribunal judiciaire de Carcassonne.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Copie la SCP DE MARION-GAJA-LAVOYE-CLAIN-DOMENECH-MEGNIN, la SCP PECH DE LACLAUSE-JAULIN-EL HAZMI