TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/02115 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2XNX

Minute :

Madame [F] [G]

Société GARANTME

Monsieur [E] [N]

Représentant : Me [H], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C922

C/

Madame [R] [P]

Monsieur [D] [K]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e LACOME DESTALENX

Copie délivrée à :

Mme [P] et M. [K]

Le 03 juillet 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 03 juillet 2025;

par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 19 mai 2025 tenue sous la présidence de Monsieur Alex MICHONNEAU, juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEURS :

Madame [F] [G], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [E] [N], demeurant [Adresse 3]

Société GARANTME, SAS, ayant son siège social [Adresse 6]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, substituée par M^e Sébastien CAO, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [R] [P], demeurant [Adresse 5]

comparante en personne

Monsieur [D] [K], demeurant [Adresse 5]

représenté par Madame [R] [P], munie d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature électronique en date du 28 novembre 2021, M. [C] [N] et Mme [F] [G] ont donné à bail à Mme [P] [R] et M. [D] [K] un logement situé [Adresse 5] en sortant de l’ascenseur, [Localité 8] [Adresse 12], outre l’emplacement de stationnement n°956 situé à la même adresse. Le montant du loyer a été fixé à la somme de 780 euros. Le montant de la provision pour charges a été fixé à la somme de 200 euros.

Les bailleurs ont souscrit une police d’assurance contre les loyers impayés au titre du contrat précité auprès de Garantme SAS.

Des difficultés de paiement étant survenues, M. [C] [N] et Mme [F] [G] ont sollicité des paiements de la part de Garantme SAS.

M. [C] [N] et Mme [F] [G] ont fait signifier à Mme [P] [R] et M. [D] [K], par exploit d’huissier du 9 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 2 106,25 € visant la clause résolutoire.

Par exploit d’huissier en date du 28 janvier 2025, M. [C] [N] et Mme [F] [G] et Garantme SAS ont fait assigner Mme [P] [R] et M. [D] [K] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 19 mai 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion des locataires.

M. [C] [N] et Mme [F] [G] et Garantme SAS, comparants, représentés, actualisent oralement le contenu de leur assignation et demandent au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de refuser tous délais et de :

o à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire au 9 décembre 2024 ;

o à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail ;

o en tout état de cause :

? ordonner l’expulsion de Mme [P] [R] et M. [D] [K] ainsi que de tout occupant de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique ;

? dire que le sort des meubles sera régi dans les conditions prévues par le code des procédures civiles d’exécution ;

? condamner solidairement Mme [P] [R] et M. [D] [K] à payer :

? la somme de 8 533,82 € à valoir sur l’arriéré des loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation selon la répartition suivante :

o 7 477,75 euros à M. [C] [N] et Mme [F] [G] :

o 1 056,07 euros à Garantme SAS ;

? une indemnité d’occupation à M. [C] [N] et Mme [F] [G] d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

? une somme de 1 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

? les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour soutenir le bien-fondé de leurs demandes, elles invoquent les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, 1346-1 et suivants du code civil, rappellent que le bail en date du 28 novembre 2021 fait force de loi entre les parties, que Mme [P] [R] et M. [D] [K] n’ont pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’ils ont été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’ils n’y ont pas déféré, qu’en tout état de cause le défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus constitue une inexécution suffisamment grave de nature à justifier la résiliation judiciaire du contrat.

Mme [P] [R], comparante, et M. [D] [K], comparant, représenté par cette dernière, affirment avoir payé une somme de 700 euros avant l’audience et sollicitent l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire moyennant le paiement d’une somme de 150 euros par mois en plus du loyer courant. Ils actualisent leur situation personnelle et financière.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au Tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 juillet 2025.

Par note en délibéré reçue au greffe le 4 juin 2024, les demandeurs ont fourni un décompte détaillé et actualisé de leur créance, reprenant le paiement effectué par le locataire.

MOTIFS

o Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le principe et le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 28 novembre 2021 que Mme [P] [R] et M. [D] [K] devaient payer un loyer, toutes charges comprises, d’un montant de 980 euros. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 056,07 euros.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [P] [R] et M. [D] [K] restaient devoir au 15 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, une somme de 6 777,55 euros. Ce décompte reprend le paiement effectué par le locataire avant l’audience.

En conséquence, il y a lieu de retenir que Mme [P] [R] et M. [D] [K] sont débiteurs d’une somme globale de 6 777,55 euros. Cette somme produira intérêts sur la somme de 3 609,54 euros à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation, sur le surplus à compter du 3 juillet 2025, date du jugement.

En application de l’article 1310 du code civil, cette condamnation sera prononcée solidairement dès lors que le contrat de bail contient une clause de solidarité.

Sur la répartition du montant entre les créanciers

L’article 1346-1 du code civil dispose que la subrogation conventionnelle s’opère à l’initiative du créancier lorsque celui-ci, recevant son paiement d’une tierce personne, la subroge dans ses droits contre le débiteur.

En l’espèce, M. [C] [N] et Mme [F] [G], en qualité de bailleur, est par nature le créancier principal de ces sommes.

Toutefois, M. [C] [N] et Mme [F] [G] indiquent avoir reçu de la part de Garantme SAS la somme globale de 1 056,07 euros de la part de Garantme SAS, ce qui n’est pas contesté par le défendeur.

En conséquence, il y a lieu de dire que la somme due par les locataires sera répartie entre Garantme SAS pour un montant de 1 056,07 euros et les bailleurs pour un montant de 5 721,68 euros.

o Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 28 novembre 2021 contient telle une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié par M. [C] [N] et Mme [F] [G] le 9 octobre 2024 pour la somme en principal de 2 106,25 euros.

Il convient de remarquer que tant le contrat de bail que le commandement de payer lui-même prévoient que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour s’exécuter à compter de la réception de l’acte de commissaire de justice.

Ce commandement est resté infructueux pendant plus de deux mois de sorte que les effets de la clause résolutoire sont réputés acquis au 10 décembre 2024.

Toutefois, Mme [P] [R] et M. [D] [K] proposent de régler la somme de 150 euros par mois pour apurer leur dette. Ils indiquent percevoir des ressources mensuelles à hauteur de 3 100 euros, ce qui leur permet d’assurer le paiement de leurs charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire. Ils justifient de la reprise du versement du loyer courant avant l’audience et apparaissent en capacité de régler leur dette locative.

Il convient d’accorder un délai au locataire pour exécuter ses obligations dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

Des délais de paiement ayant été accordés au locataire, les effets de la clause résolutoire sont suspendus.

Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [P] [R] et M. [D] [K] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, le contrat de bail poursuivra son plein effet.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [P] [R] et M. [D] [K] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire produira son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, M. [C] [N] et Mme [F] [G] pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [P] [R] et M. [D] [K].

L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [P] [R] et M. [D] [K], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à M. [C] [N] et Mme [F] [G] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

o Sur les mesures de fin de jugement

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût du commandement de payer.

L’équité commande que chacune des parties conserve à sa charge les frais exposés pour sa défense.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

CONSTATE que les conditions d’acquisition des effets de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 novembre 2021 entre M. [C] [N] et Mme [F] [G] et Mme [P] [R] et M. [D] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], porte face à droite en sortant de l’ascenseur, [Localité 9], outre l’emplacement de stationnement n°956 situé à la même adresse sont réunies à la date du 10 décembre 2024 ;

CONDAMNE solidairement Mme [P] [R] et M. [D] [K] à verser à M. [C] [N], Mme [F] [G] et Garantme SAS, en deniers ou quittances la somme de 6 777,55 euros, au titre de l’arriéré des loyers et des charges arrêté au 12 mai 2025, terme de mai 2025 inclus, inclus avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 609,54 euros à compter du 28 janvier 2025, date de l’assignation, sur le surplus à compter du 03 juillet 2025, date de l’assignation ;

DIT que cette somme se décompose de la façon suivante :

o 1 056,07 euros à Garantme SAS ;

o 5 721,68 euros à M. [C] [N] et Mme [F] [G] ;

AUTORISE Mme [P] [R] et M. [D] [K] à s’acquitter de leur dette, savoir la somme de 6 777,55 euros, outre la redevance courante, en 35 mensualités de 150 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE solidairement Mme [P] [R] et M. [D] [K] au paiement des loyers et des charges dus au titre du contrat de bail conclu le 28 novembre 2021 entre M. [C] [N] et Mme [F] [G] et Mme [P] [R] et M. [D] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], porte face à droite en sortant de l’ascenseur, [Localité 9], outre l’emplacement de stationnement n°956 situé à la même adresse, sur la période courant du 01 juin 2025, terme de juin 2025 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [P] [R] et M. [D] [K] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [P] [R] et M. [D] [K] à compter de la résiliation effective du contrat et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel de la redevance qui aurait été due en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [R] et M. [D] [K] à payer à M. [C] [N] et Mme [F] [G] l’indemnité mensuelle d’occupation à compter de la résiliation effective du contrat, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

DEBOUTE la demande formée par M. [C] [N] et Mme [F] [G] et Garantme SAS au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Mme [P] [R] et M. [D] [K] au paiement des entiers dépens de la procédure, en ce inclus le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et jugé à Bobigny le 3 juillet 2025.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION