TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

28 Janvier 2026

N° RG 22/02523 – N° Portalis DB3R-W-B7G-XMCF

N° Minute :

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence “[8]” sis [Adresse 3] représenté par son syndic :

C/

[J] [K]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence “[8]” sis [Adresse 3] représenté par son syndic :

FONCIA IMMOBILIAS

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ – GABAY – COHEN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L107

DEFENDERESSE

Madame [J] [K]

[Adresse 2]

[Localité 6]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 21 Octobre 2025 en audience publique devant Anne-Laure FERCHAUD, Juge, statuant en Juge Unique, assistée de Nadia TEFAT, Greffière.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [J] [K], est propriétaire de plusieurs lots dans l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de Mme [K] dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la société FONCIA IMMOBILIAS, l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 21 mars 2022 et sollicite, au visa de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application du 17 mars 1967, de la loi du 23 mars 2019 et de ses décrets d’application des 30 août et 11 décembre 2019, de l’article 1231-6 du code civil et suivants et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, de :

« CONDAMNER Mme [I] au paiement de la somme de 8 606,94 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [8] sis [Adresse 4], avec intérêts de droit à compter de l’assignation.

— CONDAMNER Mme [I] au paiement de la somme de 2 500,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [8] sis [Adresse 4], à titre de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du Code Civil.

— CONDAMNER Mme [I] au paiement de la somme de 2.500,00 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE [8] sis [Adresse 4], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile, est de droit.

— CONDAMNER Mme [J] [K] au paiement des entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la selarl CABINET ELBAZ GABAY COHEN, en application de l’article 699 du Code de Procédure Civile.»

Assignée par acte remis en l’étude du commissaire de justice instrumentaire qui indique lui avoir adressé la lettre prévue à l’article 658 du code de procédure civile, Mme [K] n’a pas constitué avocat.

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 08 janvier 2025 et signifiées à la défenderesse le 07 janvier 2025 selon procès-verbal délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires entend actualiser la dénomination du syndic qui le représente, désormais la société Cabinet Molinier, et maintenir les demandes formulées dans les mêmes termes de son acte introductif d’instance.

Il est fait expressément référence aux termes des dernières conclusions du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 09 janvier 2025 et l’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 21 octobre 2025, date à laquelle elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 8.606,94 euros au titre des charges courantes dues arrêtées au 01 octobre 2021, comprenant la somme de 1.116,21 euros au titre des frais de recouvrement.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [K] est propriétaire des lots n°26, 34 et 38 dans la résidence susvisée.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-08 septembre 2020 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2019, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2021, voté divers travaux, autorisé un appel d’offre et la souscription d’un contrat de fourniture de gaz ; et son attestation de non recours,

-11 octobre 2021 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2020, fixé le budget prévisionnel de charges l’exercice 2022, voté divers travaux,

-07 novembre 2022 ayant approuvé des comptes de l’exercice 2021, fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2023, voté divers travaux et désigné un nouveau syndic ; et son attestation de non recours,

— une mise en demeure par lettre recommandé datant du 03 novembre 2020 demandant le règlement d’un montant de 997,05 euros,

— une lettre de relance du 23 novembre 2020 demandant le règlement d’un montant de 1.103,3 euros,

— une mise en demeure par lettre recommandé datant du 05 février 2021 demandant le paiement de la somme de 2.979,51 euros au titre de charges impayées,

— une lettre de relance du 23 février 2021 demandant le règlement d’un montant de 3.089,47 euros,

— les contrats de syndic couvrant la période du 08 septembre 2020 au 30 septembre 2022 et du 09 octobre 2023 au 31 décembre 2024,

— le décompte de la défenderesse faisant apparaître un solde débiteur de 8.606,94 euros au titre des charges courantes arrêtées au 01 octobre 2021 (4ème trimestres inclus), comprenant des frais de recouvrement d’un montant total de 1.116,21 euros, décomposés de la manière suivante :

—  55 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturés le 03 novembre 2020,

—  1,25 euros au titre de « intérêts de retard au 23 novembre 2020 » facturés le 23 novembre 2020,

—  50 euros au titre de frais de « relance » facturés le 23 novembre 2020,

—  55 euros au titre de frais de « mise en demeure » facturés le 05 février 2021,

—  4,96 euros au titre de « intérêts de retard au 23 février 2021 » facturés le 23 février 2021,

—  50 euros au titre de frais de « relance » facturés le 23 février 2021,

—  450 euros au titre des frais de « Constitution dr Huis  » facturés le 09 avril 2021,

—  450 euros au titre des frais d’ «constitution dr avoc  » facturés le 2 septembre 2021

total : 1116,21 euros

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit pas de justificatifs permettant de déterminer si les mises en demeure des 03 novembre 2020 et 05 février 2021 ont été envoyées en recommandé, les numéros de recommandé n’étant pas mentionnés sur ces courriers. Il ne justifie pas avoir envoyé les lettres de relance du 23 novembre 2020 et du 23 février 2021.

Le demandeur ne justifie pas des frais au titre des « intérêts de retard » les 23 novembre 2020 et 23 février 2021. Enfin, les frais de constitution et de transmission du dossier aux auxiliaires de justice (450 + 450 = 900 euros) relèvent de la mission de base de tout syndic en l’absence de diligence exceptionnelle, dont le coût doit être réparti entre tous les copropriétaires à proportion de leurs tantièmes.

De ce fait, le paiement demandé de ces frais ne relève pas des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Ces sommes seront donc écartées.

Il convient par conséquent de débouter le demandeur de ses prétentions à l’égard des frais nécessaires au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires justifie donc d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 7.347,45 euros (8 606,94 -1116,21) au titre des charges de copropriété pour la période du 14 septembre 2020 au 1er octobre 2021, que Mme [K] est condamnée à lui payer.

Conformément à la demande du syndicat des copropriétaires, les intérêts légaux courront à compter de l’assignation sur cette somme.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts expliquant que le refus persistant et injustifié de Mme [I] de s’acquitter de ses charges, a contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance pour éviter les conséquences de la carence de ce copropriétaire débiteur. Il fait valoir que le non-paiement répété des sommes réclamées, sans raison valable, constitue une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par l’allocation d’intérêts moratoires.

Or, en l’espèce, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [K] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui seront recouvrés par la selarl Cabinet Elbaz Gabay Cohen, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance.

Mme [K] est par conséquent condamnée à lui régler la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 514 du code de procédure civile, et il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [I] au paiement de la somme de 7.347,45 euros au profit du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, au titre des charges de copropriété dues pour la période du 14 septembre 2020 au 1er octobre 2021 augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 7] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, de sa demande au titre des frais nécessaires ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, de sa demande au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Mme [I] au paiement des dépens de l’instance qui pourront être recouvrés par la selarl Cabinet Elbaz Gabay Cohen, selon les dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [I] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 10] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, de la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 7] sis [Adresse 4], représenté par son syndic, du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Anne-Laure FERCHAUD, Juge et par Nadia TEFAT, Greffière, présent lors du prononcé.

LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE