TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE [Localité 12]

[Adresse 8]

[Localité 10]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 11]

REFERENCES : N° RG 25/00443 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2U2L

Minute : 25/00024

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 13]

représenté par Monsieur [X] [T], muni d’un pouvoir

C/

Monsieur [M] [P]

Copie(s) exécutoire(s) délivrée(s) à :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 13]

Copie(s) certifiée(s) conforme(s) délivrée(s) à :

Monsieur [M] [P]

Le 16 Avril 2025

ORDONNANCE DE REFERE

du 08 Avril 2025

Ordonnance contradictoire rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois en date du 08 Avril 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 04 Mars 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT, juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 13], demeurant [Adresse 4]

représenté par Monsieur [X] [T], muni d’un pouvoir

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [P], demeurant [Adresse 5]

comparant en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Le 4 décembre 1984, l’Office d’habitations à loyers modérés de la Ville de [Localité 12] a donné à bail à Madame [K] [H] un appartement à usage d’habitation (logement conventionné) situé [Adresse 6][Localité 1] [Adresse 9].

Madame [K] [W] [C] est décédée le [Date décès 3] 2024.

Monsieur [M] [P], son fils, a sollicité le transfert du bail, lequel lui a été refusé en raison de l’inadéquation du logement (type F4), par rapport à sa composition familiale.

Par sommation interpellative en date du 16 janvier 2025, le commissaire de justice a rencontré Monsieur [M] [P], lequel lui a indiqué vivre seul dans le logement.

Par acte d’huissier de justice en date du 17 janvier 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l’Office d’habitations à loyers modérés de la Ville de [Localité 12] a fait sommation à Monsieur [M] [P] de quitter les lieux.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier en date du 6 février 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT (EEH) a fait assigner Monsieur [M] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, statuant en référés, aux fins de :

constater que le contrat de location en date du 4 décembre 1984, afférent au logement situé au [Adresse 7], est résilié suite au décès de Madame [K] [W] [C] survenu le [Date décès 3] 2024,

constater que Monsieur [M] [P] occupe sans droit ni titre le logement situé au [Adresse 7],

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [M] [V] [C] du logement ainsi que tous occupants de son chef, sous astreinte provisoire de 150 euros par jour de retard, à compter de la signification à intervenir

dire et juger que l’EEH pourra procéder à cette expulsion au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier,

ordonner la séquestration, des meubles et effets personnels pouvant se trouver dans les lieux au choix du demandeur, et ce aux frais, risques et périls des occupants dans un garde-meubles, soit sur place,

condamner Monsieur [M] [P] à payer à l’EEH la somme de 508,50 euros, correspondant aux indemnités d’occupation dues depuis le décès de Madame [K] [H], et arrêtées au 5 février 2025,

condamner Monsieur [M] [P] à payer à l’EEH les indemnités d’occupation entre la date de signification de la présente assignation et le prononcé de la décision à intervenir, indemnités d’occupation dont le décompte sera produit à l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

condamner le défendeur à payer à l’EEH une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent au loyer et charges qui auraient été quittancés en l’absence de résiliation de bail, et ce à compter de la date du jugement à intervenir, et jusqu’à la restitution des lieux,

ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir,

condamner le défendeur à payer à l’EEH la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Appelée à l’audience du 4 mars 2025 à 9h15, l’affaire a fait l’objet d’une passerelle au fond à l’audience de fond du 4 mars 2025 à 10H15.

L’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, régulièrement représenté, a réitéré oralement les termes de son assignation, et abandonne la demande en paiement du solde locatif.

Monsieur [M] [P], comparant en personne, indique avoir réglé l’indemnité d’occupation mensuelle, vivre dans le logement depuis 40 ans, et déclare qu’il va changer de logement.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 avril 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le transfert du bail et ses conséquences

Il résulte de l’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil, aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès, cette liste étant limitative. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire.

Toutefois, s’agissant d’un logement HLM, en application de l’article 40 de loi du 6 juillet 1989 précitée, ce transfert est soumis à deux autres conditions cumulatives : d’une part, le demandeur au transfert doit remplir les conditions d’attribution des logements HLM, et d’autre part, le logement doit être adapté à la taille de son ménage.

Selon l’article L.621-2 du code de la construction et de l’habitation, les locaux insuffisamment occupés sont définis comme des locaux comportant un nombre de pièces habitables, au sens de l’article 28 de la loi du 1er septembre 1948, non compris les cuisines, supérieur de plus d’un au nombre de personnes qui y ont effectivement leur résidence principale. Pour la détermination des conditions d’occupation prévues au présent article, peuvent seuls être compris au nombre des personnes ayant effectivement leur résidence principale dans le local considéré : 1° l’occupant et son conjoint ; 2° leurs parents et alliés ; 3° les personnes à leur charge ; 4° les personnes à leur service et affiliées de ce fait à une caisse d’assurances sociales et de compensation d’allocations familiales ; 5° les personnes titulaires d’un contrat de sous-location. Par dérogation, les enfants de l’occupant ou de son conjoint faisant l’objet d’un droit de visite et d’hébergement sont compris au nombre des personnes mentionnées au deuxième alinéa du présent article.

En outre, les articles L.441-1 et R.441-1 du code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs.

Les conditions s’apprécient à la date du décès du locataire.

En l’espèce, le décès du locataire est survenu le [Date décès 3] 2024.

S’agissant de la première condition d’occupation des lieux avec le locataire depuis plus d’un an avant son décès, il n’est pas contesté qu’elle est réunie.

En revanche, Monsieur [M] [P] ne saurait prétendre au transfert de bail car le logement est de type F4, en inadéquation avec sa composition familiale, le défendeur vivant seul.

En ces conditions, aucun transfert du droit au bail n’a pu s’opérer au profit de Monsieur [M] [P].

Dès lors, les conditions du droit au transfert du bail ne sont en l’état pas réunies de sorte que le bail dernier s’est trouvé résilié à la date du décès du locataire, soit au [Date décès 3] 2024.

Monsieur [M] [P] étant sans droit ni titre depuis le [Date décès 3] 2024, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il résulte de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, auquel renvoie l’article L.613-1 du code de la construction et de l’habitation, que si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L.412-3 à L.412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait.

En l’espèce, les conditions ne sont pas réunies pour supprimer le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, Monsieur [M] [P] n’étant pas entré dans les locaux par voie de fait mais du fait de l’existence d’un bail liant Madame [K] [W] [C] à l’EEH.

Par ailleurs, aucun élément ne justifie qu’une astreinte soit prononcée. En effet, l’EEH n’apporte pas de justification à sa demande qui expliquerait en quoi les mesures prévues par le Code des procédures civiles d’exécution ne seraient pas suffisantes pour assurer la libération des lieux.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.

Sur la demande en paiement au titre de l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Monsieur [M] [P] sera condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [P] qui succombe, supporteront les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mise à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail liant l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, et Madame [K] [W] [C] relativement au logement sis [Adresse 7], à la date du décès de la locataire le [Date décès 3] 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [M] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [M] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés à l’issue de ce délai, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT qu’il sera procédé, le cas échéant, à la séquestration des meubles et objets mobiliers restés dans les lieux, selon les modalités fixées par les articles L. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DEBOUTE l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande de suppression du délai de deux mois postérieurs à la délivrance du commandement de quitter les lieux et de sa demande d’astreinte ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] à verser à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du présent jugement, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion);

REJETTE le surplus des demandes des parties ;

CONDAMNE Monsieur [M] [P] aux dépens de l’instance ;

DIT n’y avoir lieu à paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge et le Greffier susnommés.

LE GREFFIER LE JUGE

REFERENCES A RAPPELER : N° RG 25/00443 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2U2L

DÉCISION EN DATE DU : 08 Avril 2025

AFFAIRE :

E.P.I.C. OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT ANCIENNEMENT DENOMME OPH [Localité 13]

C/

Monsieur [M] [P]

EN CONSÉQUENCE

la République française mande et ordonne à tous commissaires de justice, sur ce requis, de mettre ledit jugement à exécution, aux procureurs généraux et aux procureurs de la République près les tribunaux judiciaires d’y tenir la main, à tous commandants et officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

POUR COPIE CERTIFIÉE CONFORME

revêtue de la formule exécutoire

P/le directeur des services de greffe judiciaires