TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 24/07304 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYTO

Minute : 25/35

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

Représentant : M^e Thierry DOUEB, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1272

C/

Monsieur [L] [H]

Monsieur [J] [G]

Madame [C] [E] épouse [G]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 09 Janvier 2025; par Madame Céline MARION, en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny, siègeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 07 Novembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Céline MARION,en qualité de juge des contentieux de la protection de Bobigny, siègeant au tribunal de proximité du Raincy, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS,

greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société SEINE SAINT DENIS HABITAT

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maît Thierry DOUEB, avocat à la Cour de Paris,

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [L] [H]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Monsieur [J] [G],

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [E] épouse [G]

demeurant [Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 19 octobre 2020, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a donné à bail à Monsieur [L] [H] un logement situé [Adresse 3] à [Localité 7], pour un loyer mensuel de 291,02 euros, augmenté des provisions sur charges.

Par lettre en date du 1er décembre, reçue le 4 décembre 2023, Monsieur [L] [H] a donné congé du logement.

L’état des lieux de sortie fixé le 4 janvier 2024 n’a pas pu être réalisé.

Par acte de commissaire de justice du 29 février 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait signifier à Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] une sommation de quitter le logement situé [Adresse 3] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT a fait assigner Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] aux fins de :

constater que Monsieur [L] [H] a donné congé le 1er décembre 2023,constater que Monsieur [L] [H] n’occupe plus le logement loué ,constater que Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] sont occupants sans droit ni titre de l’appartement,valider le congé notifié le 1er décembre 2023,à titre subsidiaire,prononcer la résiliation judiciaire du bail,en conséquence,ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] ainsi que de tout occupant de son chef , en ce compris Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, supprimer le délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,condamner in solidum Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] au paiement de 556,97 euros au titre des indemnité indemnités d’occupation au mois de janvier 2024,condamner in solidum Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de février 2024 et jusqu’à libération effective des lieux,condamner Monsieur [L] [H] au paiement de la somme de 18000 euros au titre des loyers perçus indument de sous location non autorisée,rappeler l’exécution provisoire de droit du jugement,les condamner in solidum au paiement de la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 7 novembre 2024, l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT, représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 5130,11 euros arrêtée au 31 octobre 2024, loyer du mois d’octobre inclus.

l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT soutient au visa des articles 1728 du code civil et 2, 8 et 15 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [L] [H] a donné congé le 4 décembre 2023 à effet au 4 janvier 2024 , mais n’a pas restitué le logement à l’expiration du préavis, qui est occupé par Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] ainsi que cela ressort de la sommation interpellative et de la sommation de quitter les lieux. Il soutient que le congé a mis fin au bail, si bien que le locataire doit restituer le logement et qu’il y a lieu d’ordonner son expulsion et celles des occupants de son chef ainsi que leur condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation. Subsidiairement, il estime que la sous location non autorisée et le défaut d’occupation personnelle justifient la résiliation du contrat aux torts du locataire. Il ajoute que les déclarations faites au commissaire de justice par les occupants qui indiquent avoir payé pendant deux ans un sous loyer de 750 euros, justifient la condamnation de Monsieur [H] au paiement d‘une amende de 18000 euros par an au titre des fruits civils perçus en l’absence d’autorisation de la sous location, conformément aux articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [L] [H] , régulièrement assigné, par procès verbal de recherches infructueuses, selon les dispositions de l’article 659 du code de procédure civile Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], assignés à l’étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes principales :

Sur la demande de constat de résiliation du bail :

Selon l’article 12 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délai prévues à l’article 15.

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Lorsqu’il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois, réduit à un mois dans certaines circonstances, visées par le texte, et court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre. A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation des locaux loués.

En l’espèce, un congé a été délivré par Monsieur [L] [H] par lettre du 1er décembre, reçue le 4 décembre 2023, avec un délai de préavis réduit d’un mois.

Le locataire peut à tout moment donner congé, si bien que le congé délivré dans les formes prévues par l’article 15, est valable et a produit ses effets.

Le contrat de location se trouve donc résilié par l’effet du congé, à l’expiration du délai de préavis.

Le délai de préavis d’un mois a expiré le 4 janvier 2024 à minuit.

Le bail du 19 octobre 2020, entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT et Monsieur [L] [H] se trouve donc résilié par l’effet du congé depuis le 5 janvier 2024.

Sur la demande d’expulsion :

Conformément à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation des lieux loués.

En l’espèce, si le locataire s’est installé dans un nouveau logement sans préciser la nouvelle adresse, ainsi qu’il l’a mentionné dans la lettre de congé, et que cela ressort des modalités de signification de l’assignation par procès-verbal de recherches infructueuses, force est de constater qu’aucun état des lieux de sortie n’a été établi et que qu’en l’absence de restitution des clefs du logement Monsieur [L] [H] n’a pas restitué le logement le 4 janvier 2024, lequel est toujours occupé.

A l’issue du délai de préavis le locataire doit libérer les lieux et le seul départ du logement est insuffisant, la libération des lieux effective impliquant la restitution des clefs au bailleur et le logement libre d’occupation par les locataires.

En outre, il ressort des pièces de la procédure, notamment des indications données par Monsieur [L] [H] dans sa lettre du 4 janvier 2024, des éléments recueillis par le commissaire de justice par la sommation interpellative du 29 janvier 2024 et de la sommation de quitter les lieux du 29 février 2024 que le logement est occupé par Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G].

Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] ne bénéficiant d’aucun contrat, aucun titre, ni aucune autorisation d’occuper le logement, sont donc occupants sans droit ni titre.

Il convient en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] et de tous occupants de son chef des lieux loués, dont Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les modalités de l’expulsion :

Sur la demande d’astreinte :

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [L] [H] et Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution :

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement des indemnités d’occupation :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 janvier 2024, par l’effet du congé. Aucun état des lieux de sortie n’a été réalisé et à cette date, il n’a pas restitué les locaux au bailleur libres de toute occupation.

Les occupants sont donc tenus du paiement d’une indemnité d’occupation à compter du 5 janvier 2024 jusqu’à la restitution des lieux, qui sera fixée au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi.

Monsieur [L] [H] a signalé l’occupation des locaux par une famille qu’il a fait entrer dans les lieux, pour les héberger à titre gratuit selon les indications de la lettre du 4 janvier 2024.

Les éléments recueillis par le commissaire de justice le 29 janvier 2024 puis le 29 février 2024 mettent en évidence l’occupation du logement par Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], du fait du locataire Monsieur [L] [H], qui les y a introduits.

Le locataire avait connaissance de l’occupation du logement par Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] avant de délivrer le congé, et donc de son impossibilité de restituer le logement au bailleur.

En l’absence de restitution du logement le 5 janvier 2024, Monsieur [L] [H] est occupant sans droit ni titre et n’était pas libéré de ses obligations à l’égard du bailleur.

Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], qui n’a aucun lien de droit avec le bailleur, était également occupant sans droit ni titre après la résiliation du bail.

Monsieur [L] [H], locataire est obligé au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution du logement, occupé par des tiers, installés par lui, avant son départ.

Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], occupants du logement sans droit ni titre, sont également obligés au paiement de l’indemnité d’occupation jusqu’à leur départ des lieux.

Les défendeurs, coresponsables du dommage, sont obligés in solidum au paiement de l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation le 5 janvier 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 19 octobre 2020 et du décompte de la créance actualisé au 31 octobre 2024 que l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT que l’existence de la créance est démontrée.

Il convient de déduire les frais de contentieux imputés à hauteur de 38,10 euros et 5 fois 7,62 euros soit la somme de 76,20 euros.

Aucune somme n’était due au titre des loyers et charges à la date de résiliation du contrat. La créance est donc seulement constituée des indemnités d’occupation.

Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] au paiement de 5053,91 euros au titre des indemnités d’occupation au 31 octobre 2024, échéance d’octobre incluse.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G], coresponsables du dommage, au paiement de l’indemnité d’occupation, à compter de l’échéance de novembre 2024 jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de remboursement des loyers perçus indument :

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SA d’HLM SEQENS ne justifie pas de la perception de loyers par Monsieur [L] [H], ni du montant qui aurait été versé par les occupants, et d’un éventuel revenu issu de la sous-location, les seuls éléments relatifs à l’existence d’une sous-location reposant sur les déclarations d’une personne présente dans le logement, rapportant les dires des occupants sans droit ni titre, sans qu’aucun justificatif ni de contrat ni de paiement n’a été produit.

En outre, jusqu’à la résiliation du contrat par l’effet du congé, les loyers et charges ont été payés au bailleur.

Le bailleur ne rapport donc pas la preuve de l’existence de fruits civils liés au bien, soit de revenus tirés de la sous-location non-autorisée.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de condamnation au remboursement des loyers perçus par le locataire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [L] [H],Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] in solidum aux dépens de l’instance comprenant.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

CONSTATE la résiliation bail conclu le 19 octobre 2020 entre l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT d’une part, et Monsieur [L] [H] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3] à [Localité 7], par l’effet du congé, au 5 janvier 2024,

DIT que Monsieur [L] [H] est occupant sans droit ni titre à compter de cette date,

DIT que Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] sont occupants sans droit ni titre du logement situé [Adresse 3] à [Localité 7] depuis le 5 janvier 2024,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [L] [H] , Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévus par l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [L] [H], Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] à compter du 5 janvier 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H], Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 5053,91 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 31 octobre 2024 échéance d’octobre incluse,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H], Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er novembre 2024, échéance de novembre, et jusqu’à complète libération des lieux,

REJETTE la demande de dommages et intérêts au titre des loyers perçus indument,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H], Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] à payer à l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [H], Monsieur [J] [G] et Madame [C] [E] épouse [G] aux dépens de l’instance,

DEBOUTE l’OPH SEINE-SAINT-DENIS HABITAT de ses autres demandes et prétentions.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT