TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02452 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2FKX

Minute : 25/00215

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

C/

Monsieur [W] [I]

Madame [C] [P]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 Mars 2025

DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Maître Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [I]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

comparant en personne

Madame [C] [P]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 8]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 21 Février 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 20 février 2023, l’OPH de la ville de [Localité 8] a consenti à M. [W] [I] et Mme [C] [P] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 550,27 euros, outre les provisions mensuelles sur charges et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 550 euros.

Le 31 juillet 2024, l’OPH de la ville de [Localité 8] a fait délivrer à M. [W] [I] et Mme [C] [P] un commandement de payer la somme en principal de 2789,11€ arrêtée à la date du 17 juillet 2024, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 30 octobre 2024, l’OPH de la ville de Drancy a fait citer M. [W] [I] et Mme [C] [P] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins :

o de voir déclarer ses demandes recevables et bien fondées,

o de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail,

o d’ordonner l’expulsion des défendeurs, et celle de tous occupants de leur chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier au besoin,

o de les condamner solidairement au paiement de la somme de 4139,95€ au titre de la dette locative arrêtée au 25 septembre 2024, sous réserve des indemnités d’occupation dues au jour de la décision à intervenir, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ainsi qu’au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges jusqu’alors pratiqués entre les parties à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à complète libération des lieux,

o d’ordonner la capitalisation des intérêts,

o d’ordonner la séquestration de l’ensemble des meubles aux frais et risques des défendeurs ;

o de les condamner solidairement à lui verser la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens qui comprendront les frais du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, le demandeur a exposé que les défendeurs n’ont pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire est acquise et que leur expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 21 février 2025, l’OPH de la ville de [Localité 8], représenté, a actualisé le montant de la dette locative à la somme de 4178,73€ arrêtée à la date du 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus. La partie demanderesse a maintenu le surplus de ses demandes initiales et a affirmé ne pas être opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire. Elle a indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience.

M. [W] [I], comparant, a indiqué que Mme [C] [P] perçoit le salaire minimum interprofessionel de croissance, qu’il perçoit quant à lui un salaire de 1800 euros par mois et qu’ils ont un enfant à charge. Il a sollicité des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire et a proposé d’apurer la dette en réglant une mensualité de 200 euros en sus du loyer courant.

Mme [C] [P], citée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du Tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 31 octobre 2024 soit plus de six semaines avant l’audience en date du 21 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, l’OPH de la ville de [Localité 8] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 19 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 30 octobre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi, puisque la loi du 27 juillet 2023 ne comprenait pas de dispositions dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif.

Le bail conclu le 20 février 2023 contient en son article 5.e une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers. Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 31 juillet 2024, pour la somme en principal de 2789,11 euros arrêtée au 17 juillet 2024, au titre de l’arriéré locatif.

Force est de constater que la clause résolutoire présente au bail stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter et que le commandement de payer délivré laisse aux locataires un délai de deux mois pour régler les sommes indiquées.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 septembre 2024.

Sur les demandes de condamnation au paiement

L’OPH de la ville de [Localité 8] produit un décompte indiquant que M. [W] [I] et Mme [C] [P] restent devoir la somme de 4178,63 € arrêtée à la date du 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

M. [W] [I], comparant, ne conteste pas le montant réclamé.

M. [W] [I] et Mme [C] [P] seront par conséquent condamnés au paiement provisionnel de la somme de 4178,63 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus.

Il n’y a pas lieu d’assortir la condamnation des intérêts au taux légal depuis le commandement de payer, la dette actuelle n’étant pas exigible à cette date, ni une partie de cette dette, compte tenu des règles d’imputation des paiements prescrites par l’article 1342-10 du code civil.

En vertu de clause de solidarité présente au contrat de bail (article 3 des conditions particulières), la condamnation provisionnelle sera assortie de la solidarité.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, M. [I] demande à pouvoir régler de façon échelonnée la dette. Il justifie de leur situation personnelle et financière. Il ressort des éléments produits que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. De plus, le bailleur est favorable à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à M. [W] [I] et Mme [C] [P] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

En l’absence d’opposition du bailleur, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, s’ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, ils devront indemniser le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, jusqu’à leur départ définitif des lieux.

La clause de solidarité ne s’étendant pas de façon expresse aux indemnités d’occupation, cette condamnation sera prononcée in solidum.

Sur la demande de capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les demandes accessoires

M. [W] [I] et Mme [C] [P], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’OPH de la ville de [Localité 8], M. [W] [I] et Mme [C] [P] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 50€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers figurant au bail consenti le 20 février 2023, par l’OPH de la ville de [Localité 8] à M. [W] [I] et Mme [C] [P] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] à [Localité 8] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNONS solidairement M. [W] [I] et Mme [C] [P] à verser à l’OPH de la ville de [Localité 8] à titre provisionnel la somme de 4178,63 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 12 février 2025, terme du mois de janvier 2025 inclus ;

AUTORISONS M. [W] [I] et Mme [C] [P] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 20 mensualités de 200 € chacune et une 21ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à M. [W] [I] et Mme [C] [P] portant sur le logement situé [Adresse 5] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de M. [W] [I] et Mme [C] [P] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS EN CE CAS in solidum M. [W] [I] et Mme [C] [P], à payer à l’OPH de la ville de [Localité 8] une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [I] et Mme [C] [P] à verser à l’OPH de la ville de [Localité 8] une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS in solidum M. [W] [I] et Mme [C] [P] aux dépens, en ce compris les frais du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 28 mars 2025.

La greffière, Le juge