Du 28 janvier 2025

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00460 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZQ4

[P] [W]

C/

[L] [X]

Expéditions délivrées à :

M^e RIDE

Mme [X]

FE délivrée à :

M^e RIDE

Le 28/01/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

180, rue Lecocq – CS 51029 – 33077 Bordeaux Cedex

JUGEMENT EN DATE DU 28 janvier 2025

JUGE : Monsieur Julien STORTZ

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDEUR :

Monsieur [P] [W], es qualité d’héritier de Madame [W] [R] [K] née [E], né le 28 Mars 1964 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Représenté par M^e Cécile RIDE, avocat au barreau de Bordeaux loco

M^e Guillaume FRANCOIS de la SELARL AQUI’LEX, avocat au barreau de Mont de Marsan

DEFENDERESSE :

Madame [L] [X], demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 10 décembre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par un contrat daté du 11 juillet 2011, Mme [R] [W] a donné à bail à Mme [L] [X] un appartement sis [Adresse 3] à [Localité 2] avec un loyer mensuel de 930 € ainsi qu’une avance sur charges.

Par exploit de commissaire de justice en date du 30 octobre 2023, M. [P] [W], venant aux droits de Mme [W], a fait délivrer à Mme [L] [X] un commandement de payer visant la somme de 8.308,76 €, au titre des loyers et charges impayés à la date du 24 octobre 2023.

Par assignation en date du 23 janvier 2024, M. [P] [W] a saisi le tribunal de Céans d’une demande en paiement et d’expulsion dirigée contre Mme [L] [X].

Mme [L] [X] a quitté les lieux loués le 5 mars 2024.

A l’audience du 10 décembre 2024, M. [P] [W], représenté par son conseil, demande au tribunal, avec exécution provisoire, de :

▸ condamner Mme [L] [X] à lui payer la somme de 11.873,48 € au titre des loyers et charges échus au 3 mars 2024 et non encore réglés avec intérêts au taux légal à compter de la date de du commandement de payer, de l’assignation ou du jugement à intervenir ;

▸ condamner Mme [L] [X] à lui payer la somme de 2.368 € à titre de dommages et intérêts ;

▸ condamner Mme [L] [X] aux entiers frais et dépens (incluant les frais du commandement), ainsi qu’au paiement de la somme de 800 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Au soutien de ses prétentions, M. [P] [W] fait valoir que Mme [L] [X] a quitté les lieux sans s’acquitter de l’intégralité des loyers dont il est bien fondé à solliciter le paiement.

M. [P] [W] ajoute que Mme [L] [X] a causé des dégradations locatives à l’origine d’un préjudice financier, constitué par le coût des dépenses qu’il a dû engager au titre des réparations.

Mme [L] [X] a comparu. Elle ne conteste pas la créance alléguée par M. [P] [W] au titre des loyers et charges impayés. Elle s’oppose, par contre, à la demande d’indemnisation, en plaidant que, d’une part, le bien a été loué en mauvais état et que, d’autre part, le jardin n’a pas été remis en état après son départ. Elle soutient, en outre, qu’il n’y a pas eu de dégradations sur les sanitaires, qu’elle a effectué l’entretien de la chaudière jusqu’en 2023, et que les travaux d’électricité n’étaient pas justifiés. Elle ajoute enfin que le bien a été vendu depuis son départ.

Eu égard à la nature des faits, il est statué par jugement contradictoire et rendu en premier ressort.

MOTIFS DE LA DECISION

I – Sur la demande en paiement des loyers et des charges :

Attendu qu’aux termes de l’article 1103 du code civil, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et qu’elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel ou pour les causes que la loi autorise ;

Attendu qu’en l’espèce, il est stipulé au contrat de bail ayant lié les parties que le locataire doit verser un loyer mensuel de 930 € ainsi qu’une avance sur charges ;

Qu’il n’est cependant pas justifié du paiement régulier de ces sommes par le locataire aux termes contractuellement convenus ;

Qu’il résulte en effet du décompte produit aux débats que Mme [L] [X] restait redevable, à la date du 3 mars 2024, de la somme de 11.873,48 € ;

Attendu qu’il convient en conséquence de condamner Mme [L] [X] à payer à M. [P] [W] la somme de 11.873,48 € au titre des arriérés dus au 3 mars 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, compte tenu de la date du décompte, soit après l’assignation ;

II – Sur la demande d’indemnisation au titre des dégradations locatives :

Attendu qu’il résulte des dispositions des articles 1217 et 1231-1 du code civil, que le débiteur qui n’exécute pas ses obligations contractuelles ou qui les exécute mal, ou en retard, peut être condamné au payement de dommages et intérêts en raison de sa défaillance, s’il ne justifie pas que celle-ci provient, pour tout ou partie, de la force majeure ;

Que l’une des parties qui recherche de la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de son cocontractant doit, par conséquent, démontrer le manquement de ce dernier, à l’une ou l’autre de ses obligations contractuelles, ainsi que le préjudice direct que cette carence a directement entraîné pour elle ;

Attendu qu’aux termes de l’article 7 b), c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant leur destination, de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ;

Qu’il appartient donc à un locataire, lors de son départ, de rendre les lieux loués dans un état similaire à celui dans lequel ils étaient lors de son arrivée, en tenant compte de l’usure normale de ceux-ci dont il ne saurait être tenu responsable ;

Que dans le cas contraire, l’existence de désordres, de dégradations locatives, caractérisent une faute de la part du locataire à l’égard de ses obligations contractuelles, ce qui peut entrainer la mise en jeu de sa responsabilité et sa condamnation à indemniser le propriétaire à hauteur du coût de remise en état des lieux loués ;

Attendu qu’en l’espèce, M. [P] [W] verse aux débats un constat d’état des lieux d’entrée, établi contradictoirement entre les parties le 11 juillet 2011, ce qui constitue le seul élément permettant de connaitre la situation du logement au moment de l’entrée dans les lieux, les photographies produites par Mme [L] [X] n’étant ni datées, ni identifiées avec certitude ;

Que M. [P] [W] verse également aux débats un constat d’état des lieux de sortie, établi également de manière contradictoire, le 5 mars 2024 ;

Que l’analyse comparative de ces deux documents démontre l’existence de désordres et de dégradations commis dans les lieux par Mme [L] [X], et notamment un état de saleté important de la porte de l’une des chambres, sur plusieurs rebords de fenêtre et sur le balcon, l’absence de fonctionnement de certains éléments électriques l’absence ou la détérioration de certains revêtements (sols et murs), et la présence, dans le jardin, de deux cabanons que la défenderesse s’était engagée à évacuer (ce qu’elle n’a pas fait), outre un défaut d’entretien général, le tout nécessitant une remise en état des lieux, ce qui ne relève manifestement pas d’une usure normale ;

Qu’il incombe, par ailleurs, au locataire d’assurer le ramonage de la cheminée, outre l’entretien de la chaudière, pour chaque année entamée d’occupation des lieux

Attendu que ces circonstances démontrent la commission d’une faute commise par Mme [L] [X] à l’égard de ses obligations contractuelles telles que rappelées plus, que les réparations aient été ou non effectuées par le propriétaire, et que ce dernier ait ou non, par la suite, vendu le bien ;

Que la mise en jeu de la responsabilité de Mme [L] [X] peut ainsi valablement être engagée de ce chef par M. [P] [W] ;

Attendu que M. [P] [W] produit diverses factures d’achat de matériel et d’intervention d’artisans, pour la remise en état des lieux et la réparation des dégradations sus décrites, pour un montant total de 2.193 €, la somme de 175 €, mise en compte au titre d’une intervention sur un évier et la douche, n’étant pas justifiée par les mentions de l’état des lieux de sortie ;

Qu’il y a donc lieu de fixer le préjudice matériel de M. [P] [W] à cette somme ;

Attendu qu’en définitive, il convient de condamner Mme [L] [X] à payer à M. [P] [W] la somme de 2.193 € à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement, conformément à l’article 1231-7 du code civil ;

III – Sur les demandes accessoires :

Attendu qu’il est fait droit à la demande de M. [P] [W], il convient de condamner Mme [L] [X] à lui payer la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’au paiement des entiers frais et dépens de la présente instance (incluant les frais du commandement de payer), conformément à l’article 696 du Code de Procédure Civile ;

Qu’il convient de constater l’exécution provisoire du présent jugement, en application de l’article 514 du code de procédure civile ;

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire, rendu en premier ressort,

CONDAMNE Mme [L] [X] à payer en derniers et quittances à M. [P] [W] la somme de 11.873,48 € avec les intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des arriérés de loyers et charges échus à la date du 3 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [L] [X] à payer à M. [P] [W] la somme de 2.193 € à titre de dommages et intérêts avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Mme [L] [X] à payer à M. [P] [W] la somme de 350 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNE Mme [L] [X] aux entiers frais et dépens y compris les frais de commandement ;

CONSTATE que le présent jugement est immédiatement exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE PRESIDENT