TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 24/01998 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z3MH

Minute : 25/00020

Monsieur [B] [J]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0263

Madame [U] [L] épouse [J]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris, vestiaire : E0263

C/

Madame [P] [O]

Monsieur [X] [C] [Y] [V]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 10 Janvier 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [B] [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Madame [U] [L] épouse [J]

[Adresse 4]

[Localité 3]

représentés par Maître Marietta AKA, du cabinet de Maître Dominique TOURNIER, avocat au barreau de Paris

DÉFENDEURS :

Madame [P] [O]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparante, ni représentée

Monsieur [X] [C] [Y] [V]

[Adresse 10]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Décembre 2024

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 10 Janvier 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 5 mars 2016, M. et Mme [J] par l’intermédiaire de la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, ont donné à bail à Mme [P] [O] un local à usage d’habitation situé [Adresse 10], moyennant un loyer mensuel initial de 697 euros outre 90 euros de provision pour charges.

Par avenant au bail en date du 10 juin 2016, il a été convenu entre les parties que " suite à l’enregistrement de la déclaration de pacte civil de solidarité en date du 9 juin 2016, le bail est désormais au nom de Mme [O] [P] et M. [V] [X] [C] [M], né le 28 octobre 1998 à [Localité 9] (Sénégal) qui devient également titulaire colocataire de ce bail à compter du 9 juin 2016. Le nouveau titulaire du bail accepte toutes les charges et condition du bail susvisé qui expire le 4 mars 2019 et qu’il est inutile de rappeler ici, les parties déclarant les bien connaître. Il reconnaît notamment l’état des lieux annexé au bail susvisé comme sincère et véritable et comme lui étant opposable. "

Par ordonnance du 23 mai 2022, le juge des référés de Bobigny avait notamment condamné les locataires à payer la somme provisionnelle de 1513,98 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 avril 2022, terme du mois d’avril 2022 inclus, constaté l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail, accordé des délais de paiement et suspendu la clause résolutoire pendant ces délais.

Par acte de commissaire de justice en date du 30 avril 2024, M. [B] [J] et Mme [U], [R] [T] [J] ont fait signifier à Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 2 922,60 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

La situation d’impayés a été signalée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions (CCAPEX) le 6 mai 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 22 juillet 2024, M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] ont fait assigner Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 6 décembre 2024 aux fins de :

Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile et 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire au profit de M. et Mme [J],

Ordonner en conséquence l’expulsion sans délai de Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] de l’appartement situé au [Adresse 10], ainsi que celle de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique et sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir,

Les condamner solidairement au paiement de la somme de 2 969,32 euros, échéance de juin 2024 incluse, au titre de l’arriéré des loyers et charges impayés, avec intérêt au taux légal à compter du 30 avril 2024,

Les condamner solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er juillet 2024, égale aux loyers, charges, assurance et révision pratiqués jusqu’alors par les parties et jusqu’à complète restitution des lieux et remise des clefs,

Ordonner la séquestration dans les lieux loués de l’ensemble des éléments mobiliers aux frais et risques des locataires défendeurs,

Condamner solidairement Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 23 juillet 2024.

A l’audience du 6 décembre 2024, M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, soulignant que la dette avait augmenté depuis l’assignation.

Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] tous deux régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 janvier 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail à effet au 5 mars 2016 et de son avenant du 10 juin 2016, du commandement de payer délivré le 30 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 27 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, que le bailleur rapporte la preuve de l’existence d’un arriéré de loyers et charges impayés à hauteur de 2969,32 euros.

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article 515-4 du code civil, " les partenaires [liés par un pacte civil de solidarité s’engagent à une vie commune] sont tenus solidairement à l’égard des tiers des dettes contractées par l’un d’eux pour les besoins de la vie courante."

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] à payer à M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] la somme provisionnelle de 2969,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 27 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de l’assignation, la dette actuelle n’étant pas née au moment du commandement de payer, les paiement étant imputés sur la dette que les débiteurs ont avantage à régler en premier.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 23 juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient à l’article VIII de ses conditions générales, une clause résolutoire qui prévoit " qu’en cas de non-paiement à son échéance de l’une des sommes dues par le locataire au titre des loyers ou des charges récupérables et deux mois après un commandement de payer délivré par huissier et resté sans effet (…) la présente location est résilié de plein droit et l’expulsion du locataire poursuivie, s’il y a lieu, sur simple ordonnance de référé."

M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] ont fait signifier à Mme [P] [O] et à M. [X] [C] [Y] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 2 922,60 euros en principal dans un délai de deux mois, le 30 avril 2024.

Le commandement de payer du 30 avril 2024 est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail est résilié à la date du 1er juillet 2024.

Il résulte du " constat d’état des lieux sortant n°10771753 du mardi 30 juillet 2024, et du décompte actualisé au 27 novembre 2024, mentionnant le remboursement du dépôt de garantie, pièces versées aux débats par M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J], que les locataires ont quitté les lieux à cette date.

Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur expulsion de Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] non plus que d’ordonner la séquestration de leurs meubles

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] se sont maintenus dans les lieux jusqu’au 30 juillet 2024. Ils doivent donc indemniser M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence ils seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle pour le mois de juillet 2024.

Cette indemnité mensuelle d’occupation est fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution. Le montant de l’assurance, dû uniquement par des locataires, ne sera pas inclus dans das le montant de l’indemnité d’occupation, M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] n’ayant pas spécialement justifié cette demande.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V], qui succombent, supporteront in solidum, les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ces dépens comprendront le coût du commandement de payer du 30 avril 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] d’une part et Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 10], sont réunies à la date du 1er juillet 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] à payer à M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] la somme provisionnelle de 2969,32 euros au titre de l’arriéré locatif arrêtée au 27 juin 2024, échéance de juin 2024 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de l’assignation.

Dit n’y avoir lieu à ordonner l’expulsion de Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V], non plus qu’à faire droit à la demande relative aux meubles meublants,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] pour le mois de juillet 2024, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

Condamne solidairement par provision Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] à payer à M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] l’indemnité d’occupation mensuelle fixée, pour le mois de juillet 2024,

Condamne in solidum Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] au paiement des entiers dépens de la procédure lesquels comprendront le coût du commandement de payer du 30 avril 2024,

Condamne in solidum Mme [P] [O] et M. [X] [C] [Y] [V] payer à M. [B] [J] et Mme [U] [A] épouse [J] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 10 janvier 2025.

Le Greffier Le Juge