Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 8]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/01301 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NCSZ

Minute n°

copie le 22 avril 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 22 avril

2025 à :

— M^e Jean WEYL

— M. [W] [J]

— Mme [X] [C]

pièces retournées

le 22 avril 2025

M^e Jean WEYL

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

22 AVRIL 2025

PARTIE DEMANDERESSE :

S.A. NEOLIA

immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n°305 918 732

ayant son siège social [Adresse 6]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, substitué par M^e Hicham DIDOU, avocat au barreau de STRASBOURG

PARTIES DEFENDERESSES :

Monsieur [W] [J]

né le 15 Mai 1999 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

Madame [X] [C]

née le 23 Juillet 1998 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 7]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, Vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

[I] [V], Stagiaire

DÉBATS :

A l’audience publique du 11 Mars 2025

ORDONNANCE :

contradictoire rendue en premier ressort,

Mise à la disposition du public par le greffe, et signée par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 23 février 2023, la SA NEOLIA a consenti un bail d’habitation à M. [W] [J] et Mme [X] [C] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 487,96 euros et d’une provision pour charges de 34,24 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 mai 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6 024,08 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [W] [J] et Mme [X] [C] le 30 mai 2024.

Par assignations du 02 octobre 2024, la SA NEOLIA a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de SCHILTIGHEIM en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] et Mme [X] [C] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, en l’espèce 523,93€

—  10 863,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 23 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  900 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 03 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 11 mars 2025, la SA NEOLIA sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Le montant de la dette a été actualisé à la somme de 2 940,18€. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La SA NEOLIA considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [W] [J] et Mme [X] [C] reconnaissent en effet le montant de la dette locative. M. [W] [J] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 100 euros, en plus du loyer courant. Mme [X] [C] affirme avoir délivré un congé le 28 février 2025. Elle indique pouvoir solder la dette locative qu’elle reconnaît en s’acquittant de mensualités de 350€ par mois.

M. [W] [J] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [W] [J] et Mme [X] [C] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La SA NEOLIA justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 mai 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6 024,08 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 juillet 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Il est relevé que Mme [X] [C] affirme avoir délivré congé le 28 février 2025 avec effet au 28 mars 2025. Elle ne sollicite pas pour sa part la suspension des effets de la clause résolutoire mais sollicite des délais de paiement pour s’acquitter de sa dette. Elle propose de payer la somme de 350€ par mois.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA NEOLIA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 04 mars 2025, M. [W] [J] et Mme [X] [C] lui devaient la somme de 2 940,18 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [W] [J] et Mme [X] [C] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [W] [J] et Mme [X] [C] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 523,96 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 juillet 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SA NEOLIA ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [W] [J] et Mme [X] [C], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la SA NEOLIA concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 23 février 2023 entre la SA NEOLIA, d’une part, et M. [W] [J] et Mme [X] [C], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 11] est résilié depuis le 30 juillet 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [X] [C] à payer à la SA NEOLIA la somme de 2 940,18 euros (deux mille neuf cent quarante euros et dix-huit centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 4 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

AUTORISE M. [W] [J] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 29 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cent euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [W] [J] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 juillet 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [W] [J] et Mme [X] [C] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [W] [J] et Mme [X] [C] seront solidairement condamnés à verser à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

ACCORDE à Mme [X] [C] la faculté d’apurer sa dette au plus tard le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente décision, en 8 mensualités équivalentes d’un montant de 350€ (trois cent cinquante euros) et une 9eme mensualité correspondant au solde de la somme due ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [X] [C] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 mai 2024 et celui des assignations du 2 octobre 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [W] [J] et Mme [X] [C] à payer à la SA NEOLIA la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 22 avril 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge