TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02099 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2EF6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 02 OCTOBRE 2025

MINUTE N° 25/01416

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 04 septembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société BS [Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Milijana JOKIC de la SELARL MJ AVOCAT, avocats au barreau de MEAUX, [Adresse 1]

ET :

La société UNIVERS DETECTION SERVICE,

dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Mounia HARKATI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R098

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 1er novembre 2010 tacitement renouvelé, la SCI BALZAC, aux droits de laquelle vient la SCI BS GAGNY, a consenti à la société UNIVERS DETECTION SERVICE un bail commercial portant sur un local situé [Adresse 3], moyennant un loyer annuel initial de 7.800 euros, outre une taxe additionnelle de 2,5% et une provision sur charges de 60 euros par trimestre.

Le 30 juillet 2024, la SCI BS GAGNY a fait délivrer à la société UNIVERS DETECTION SERVICE un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer un montant en principal de 11.962,17 euros au titre des arriérés locatifs.

Par acte du 29 novembre 2024, la SCI BS GAGNY a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société UNIVERS DETECTION SERVICE pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société UNIVERS DETECTION SERVICE, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et la séquestration des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, risques et périls ;Condamner par provision la société UNIVERS DETECTION SERVICE à payer à la SCI BS GAGNY :Une indemnité d’occupation mensuelle de 1.764,37 euros à compter du 30 août 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ; La somme de 5.750 euros au titre de l’indemnité d’occupation due entre le 30 août 2024 et le 1er novembre 2024 ; La somme de 13.726,54 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 30 août 2024 ; Juger que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de dommages et intérêts ;Condamner la société UNIVERS DETECTION SERVICE à payer à la SCI BS GAGNY la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

Après plusieurs renvois, à l’audience du 4 septembre 2025, la SCI BS GAGNY actualise sa créance au titre des arriérés à la somme de 36.663,35 euros au 2 septembre 2025.

La société UNIVERS DETECTION SERVICE soulève l’incompétence du juge des référés du fait de l’existence de contestations sérieuses liées aux charges et à la révision du loyer et demande le renvoi de l’affaire au fond. A titre subsidiaire, elle demande au juge des référés de débouter la société BS [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes et l’octroi de délais de paiement sur 24 mois. Elle demande en outre de condamner la société BS [Localité 5] à lui verser la somme de 1000 euros par mois depuis novembre 2022 au titre du préjudice de jouissance et à réaliser les travaux de réfection de la toiture et du clos, sous astreinte. Elle demande enfin la condamnation de la SCI BS GAGNY à lui régler la somme de 3.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience et à la note d’audience.

MOTIFS

A titre liminaire, il convient de relever que le moyen soulevé en défense, tiré de l’incompétence du juge des référés, vise en réalité non sa compétence matérielle mais son office, qui consiste à vérifier et à apprécier, en fonction des circonstances de l’espèce, la réunion des conditions d’application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, et doit donc s’analyser en un moyen de défense tiré du défaut de pouvoir du juge des référés.

Il sera donc répondu à ce moyen ci-après.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d’être ainsi allouée n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant.

Il appartient au demandeur de prouver l’existence de l’obligation, puis au défendeur de démontrer l’existence d’une contestation sérieuse susceptible de faire échec à la demande, qui s’apprécie à la date de sa décision et non à celle de sa saisine.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 30 juillet 2024 pour le paiement de la somme en principal de 11.962,17 euros au titre des arriérés locatifs. Il respecte le formalisme prévu à l’article L. 145-41 du code de commerce et comporte un décompte.

Le preneur conteste les sommes réclamées au motif que les charges n’ont jamais été régularisées et qu’il n’a jamais été informé de la révision du loyer.

Il est constant que le preneur n’a réglé aucun loyer, même partiel, depuis avril 2024.

Le bail prévoit une régularisation annuelle des charges à la date anniversaire du bail et que le loyer sera révisable après l’expiration de chaque période triennale, en fonction et en application de la variation de l’indice des loyers commerciaux (indice de référence 4e trimestre 2009, soit 101,7).

Néanmoins, le bailleur ne précise pas le calcul du loyer révisé, étant relevé que le loyer mensuel initial principal prévue au contrat de bail est de 17.800 euros par an, soit 650 euros par mois. Il ne justifie d’aucune charge, ni a fortiori d’une quelconque régularisation.

Par ailleurs, le preneur produit un procès-verbal de constat dressé le 23 septembre 2024 dont il ressort que le local est globalement en mauvais état, en particulier le disjoncteur électrique et l’installation électrique du garage, la toiture, la charpente, le faux-plafond du bureau côté rue et côté façade cour, le sol du troisième bureau, la salle d’eau et les toilettes, qui sont hors d’usage, et la porte basculante du garage.

Au vu de ces éléments, le juge des référés, juge de l’évidence, n’est pas en mesure de déterminer la part non contestable des sommes réclamées ni d’apprécier la validité du commandement, qui se heurte à une contestation sérieuse.

S’agissant des demandes reconventionnelles de la société UNIVERS DETECTION SERVICES, qui ne sont d’ailleurs pas motivées, le juge des référés ne peut davantage chiffrer le préjudice de jouissance invoqué, ni déterminer la nature des travaux réclamés.

L’intégralité des demandes nécessitent un débat devant le juge du fond, qu’il appartiendra à l’une ou l’autre partie, le cas échéant, de saisir. En effet, la demande du preneur aux fins de renvoi de l’affaire au fond n’étant ni fondée juridiquement ni motivée, il ne peut y être fait droit.

En conséquence, il n’y a pas lieu à référé.

Sur les demandes accessoires

Chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé ;

Disons que chaque partie conservera la charge des dépens et de ses frais irrépétibles ;

Rappelons en tant que de besoin que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 02 OCTOBRE 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE