TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

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Télécopie : [XXXXXXXX02]

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REFERENCES : N° RG 24/10130 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2ETE

Minute :

25/00040

EM

Madame [K] [P] [Y] [D]

Représentant : Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON

C/

Madame [H] [T]

Monsieur [U] [X]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA

Copie délivrée à :

M. [U] [X]

Mme [H] [T]

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du SIX JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ

par Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection,

Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier,

Après débats à l’audience publique du 21 NOVEMBRE 2024

tenue sous la Présidence de Madame CHILLAOUI Souad, Juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame MARTIN Esther, Adjoint Administratif Assermenté faisant fonction de Greffier audiencier

ENTRE DEMANDERESSE :

Madame [K] [P] [Y] [D], demeurant [Adresse 4] – [Localité 5]

représentée par Maître BRUMM de la SCP BRUMM AMIET BRIATTA, avocats au barreau de LYON

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [H] [T], demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

comparante en personne

Monsieur [U] [X], demeurant [Adresse 9] – [Localité 6]

non comparant, ni représenté

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 juillet 2022 avec prise d’effet le même jour, Mme [K] [D] a consenti M. [U] [X] et Mme [H] [T] un bail portant sur un local à usage d’habitation et un emplacement de parking situés [Adresse 9], [Localité 6]. Le loyer actuel de 969 euros, charges comprises.

Par acte de commissaire de justice du 11 avril 2024, Mme [K] [D] a fait assigner M. [U] [X] et Mme [H] [T] devant la juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aulnay-sous-Bois, aux fins de voir :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 18 juillet 2022 ;

à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs de M. [U] [X] et Mme [H] [T] ;

en tout état de cause :

ordonner par suite l’expulsion de M. [U] [X] et Mme [H] [T] , ainsi que celle de tous occupants de leur chef, des locaux donnés à bail ;

condamner solidairement M. [U] [X] et Mme [H] [T] à lui payer :

o les loyers et charges contractuels jusqu’à la date de résiliation jusqu’à la reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer tel qu’il aurait été dû si le bail s’était poursuivi,

o la somme de 6 172.14 euros avec intérêts au taux légal,

o 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

A cette audience, Mme [K] [D], représentée par son conseil, a actualisé le montant de sa créance à la somme de 5 398.58 euros. Elle s’oppose à des délais de paiement et maintient sa demande d’acquisition de la clause résolutoire. Elle a été autorisée à produire une note en délibéré afin de vérifier les derniers règlements effectués par les locataires.

Comparant en personne, Mme [H] [T], assistée de son fils, explique ses difficultés financières par un arrêt maladie en cours. Elle indique pouvoir solliciter l’aide financière de son fils. Elle sollicite des délais de paiement à hauteur de 100 euros par mois en plus du loyer courant. Elle ajoute avoir procédé à des règlements réguliers en vue d’apurer la dette locative du couple.

Bien que régulièrement cité à étude, M. [U] [X] et n’est ni présent, ni représenté.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré pour être jugée le 6 janvier 2025, ce qui a été indiqué aux parties présentes.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Sur la recevabilité de l’action

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département (via EXPLOC) le 16 avril 2024 soit au moins deux mois avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 15 mai 2023 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

En conséquence, l’action de Mme [K] [D] est recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023, « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.».

En l’espèce, le bail conclu le 18 juillet 2022 contient un article de ses conditions générales (intitulé « Résiliation ») une clause prévoyant qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges, le bail pourra être résilié de plein droit dans le cadre des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Un commandement de payer et de justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs a été signifié au locataire le 25 janvier 2024.

Cet acte, qui rappelait tant l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure au 29 juillet 2023 que la clause résolutoire insérée dans le bail, est resté sans effet au vu du décompte produit, le paiement n’étant pas intervenu dans le délai de deux mois imparti par la loi.

En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire ont été réunies le 26 mars 2024 et M. [U] [X] et Mme [H] [T] est donc désormais occupant sans droit ni titre.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [U] [X] et Mme [H] [T] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser le bailleur, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de M. [U] [X] et Mme [H] [T].

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur le montant de l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, d’office, vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

La bailleresse produit un décompte arrêté à la date du 26 novembre 2024, autorisé par note en délibéré dont il ressort que les locataires resteraient redevables de la somme de 4 374.58 euros, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

En conséquence, les locataires solidairement seront condamnés à verser à Mme [K] [D] la somme de 4 374.58 euros, arrêtée au 26 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

Conformément aux articles 24 de la loi du 6 juillet 1989 et 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office, accorder au locataire défaillant en situation de régler sa dette des délais de paiement dans la limite de trois années (36 mois).

Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus.

Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par la juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne jamais avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’audience et des pièces versées aux débats que M. [U] [X] et Mme [H] [T] ont repris le paiement des loyers dont le dernier loyer courant le 18 novembre 2024.

Compte tenu des efforts financiers faits par les locataires, et des perspectives d’amélioration de leur situation par l’aide financière de leur fils, il convient d’accorder à la locataire des délais de paiement selon les modalités prévues au dispositif.

Faute pour M. [U] [X] et Mme [H] [T] de respecter les délais de paiement ainsi accordés et quinze jours après une vaine mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception d’avoir à reprendre les paiements, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à compter de son acquisition et permettant leur expulsion

Sur l’indemnité d’occupation

Sur le fondement de l’article 1240 de code civil, tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, ou tout non-respect des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation solidaire de M. [U] [X] et Mme [H] [T] au paiement, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [U] [X] et Mme [H] [T], qui succombent à l’instance, seront condamnés aux dépens.

Il n’apparait pas inéquitable de les condamner à la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 juillet 2022 entre Mme [K] [D] et M. [U] [X] et Mme [H] [T] s’agissant d’un local à usage d’habitation et d’un parking situés, [Adresse 9], [Localité 6] sont réunies à la date du 26 mars 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et Mme [H] [T] à verser à Mme [K] [D] la somme de 4 374.58 euros, arrêtée au 26 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement M. [U] [X] et Mme [H] [T] à verser à Mme [K] [D] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

AUTORISE M. [U] [X] et Mme [H] [T] à se libérer de la dette locative en 36 mensualités de 100 euros payables avant le 15 de chaque mois, la première mensualité étant due avant le 15 du mois suivant la signification de la présente décision, et la dernière mensualité devant solder la dette, sauf meilleur accord des parties ;

RAPPELLE que ces versements viendront en sus des loyer et charges courants ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour M. [U] [X] et Mme [H] [T] d’avoir volontairement libérés les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, Mme [K] [D] puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

— que M. [U] [X] et Mme [H] [T] soient condamnés à verser à Mme [K] [D] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation des baux, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [U] [X] et Mme [H] [T] à verser à Mme [K] [D] la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [U] [X] et Mme [H] [T] aux entiers dépens,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision ;

Ainsi fait et jugé le 6 janvier 2025,

LE GREFFIER, LA JUGE,