TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01271 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3FIR

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01389

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Nous,Madame Julie COSNARD, Juge, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 06 Août 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LA SOCIETE SM INVESTISSEMENT, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Jallal HAMANI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1570

ET :

LA SOCIETE BOULANGERIE D'[Localité 4], dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son Gérant Monsieur [N] [W]

comparante en personne, non représentée

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EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 2 août 2024, la SCI SM Investissement a donné à bail commercial à la société Boulangerie d’Epinay, pour une durée de neuf années à effet au 15 septembre 2024, un local situé [Adresse 1] à Epinay sur Seine (93).

Le 28 avril 2025, la SCI SM Investissement a fait délivrer par commissaire de justice à la société Boulangerie d’Epinay un commandement de payer un arriéré de loyers et charges de 14 516 euros.

Par acte du 22 juillet 2025, la SCI SM Investissement a fait assigner la société Boulangerie d’Epinay à l’audience du 6 août 2025 devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, auquel elle demande de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— ordonner l’expulsion de la société Boulangerie d'[Localité 4] et de tous occupants de son chef des locaux objets du contrat de location, au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier ;

— ordonner la séquestration des meubles garnissant les lieux dans un garde-meuble aux frais, risques et périls de la société ;

— condamner à titre provisionnel la société Boulangerie d'[Localité 4] à lui verser la somme de 17 716 euros au titre des loyers et charges ;

— condamner la société Boulangerie d'[Localité 4] à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et taxes afférentes, soit la somme de 3200 euros par mois, jusqu’à parfaite libération des lieux ;

— dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de provision ;

— condamner la société Boulangerie d'[Localité 4] à lui payer la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

À cette audience, la demanderesse s’en rapporte à son assignation. Elle actualise sa demande au titre de l’arriéré de loyer et de charges à la somme de

25 316 euros.

Assignée par procès-verbal de recherches infructueuses, la société Boulangerie d'[Localité 4] n’a pas valablement comparu. Son gérant s’est présenté à l’audience, sans être représenté par un conseil, et a remis à la demanderesse les clés du local litigieux.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 19 septembre 2025.

Par message RPVA du 6 août 2025, la juge des référés a demandé à la demanderesse si, compte tenu de la remise des clés à l’audience, elle abandonnait ses demandes formées en paiement d’une indemnité d’occupation et d’expulsion. Elle a également sollicité des explications sur la somme de 6000 euros apparaissant dans le décompte sous l’intitulé « règlement direct au pro ».

Par message RPVA du 22 août 2025, la société SM Investissement a indiqué renoncer à ses demandes de paiement de l’arriéré locatif compte tenu de la remise des clés et souhaiter qu’il soit acté par décision de justice la résiliation du bail commercial et l’acquisition de la clause résolutoire. S’agissant du « règlement direct au pro », elle a précisé qu’il s’agissait d’un paiement effectué par le locataire entre les mains du propriétaire et non du gestionnaire et qui a été rejeté.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’absence de comparution de la société Boulangerie d'[Localité 4]

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 28 avril 2025, en ce qu’il correspond à des loyers et charges impayés précisés dans un décompte joint. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 28 avril 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figurent les sommes de 14 516 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et de 190,94 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 28 mai 2025 minuit.

Compte tenu de la remise des clés du local à l’audience, il convient de constater que les demandes d’expulsion, de séquestration des meubles et de paiement d’une indemnité d’occupation sont désormais sans objet.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la société Boulangerie d'[Localité 4], qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser le bailleur au titre de ses frais irrépétibles à hauteur de 1500 euros.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 2 août 2024 sont réunies à la date du 28 mai 2025 minuit ;

CONDAMNONS la société Boulangerie d'[Localité 4] aux dépens ;

CONDAMNONS la société Boulangerie d’Epinay à verser à la SCI SM Investissement la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 SEPTEMBRE 2025.

LA GREFFIÈRE

Fatma BELLAHOYEID

LA JUGE DES RÉFÉRÉS

Julie COSNARD