TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT DU 24 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 2

AFFAIRE: N° RG 24/04402 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZE7O

N° de MINUTE :

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 5], représenté par la SELARL [J] ET ASSOCIES, administrateur provisoire.

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Me [V], avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

C/

DEFENDEUR

La société YK IMMO

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Géraldine HIRIART, juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 13 février 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Géraldine HIRIART, juge, assistée de Madame Zahra AIT, greffier, présente lors du prononcé.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2], pris en la personne de son administrateur provisoire, la SELARL [J] a assigné la société YK IMMO devant le Tribunal judiciaire de BOBIGNY et demande au Tribunal sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

— condamner la SCI Y K IMMO au paiement de la somme de 89 096,86 euros suivant décompte arrêté au 12 Avril 2024, avec intérêts de droit à compter du 14 juin 2023, date de la mise en demeure et intérêts de droit, pour le surplus, à compter de l’assignation ;

— condamner la SCI IMMO au paiement, au profit de la SELARL [J] & Associés, ès qualité d’administrateur Judiciaire du Syndicat des copropriétaires sus énoncé, de : 2

* 2 000 euros à titre de dommages et intérêts, compte tenu de leur attitude ;

* 15 euros au titre des mises en demeure,

* 14 euros au titre de la demande de renseignements sommaires urgents,

* 17 euros au titre de la commande du titre de propriété,

La société YK IMMO n’a pas constitué avocat.

Il sera renvoyé pour un plus ample exposé du litige à l’assignation susvisée en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 octobre 2024, l’instruction de l’affaire a été close et l’affaire a été fixée à l’audience juge unique du 13 février 2025.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 24 avril 2025 par mise à disposition au greffe et le délibéré a été prorogé au 24 juillet 2025 en raison de l’indisponibilité du magistrat.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la qualification du jugement

En application de l’article 473 du code de procédure civile, la présente décision est réputée contradictoire, la société YK IMMO ayant été assignée par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024 ayant donné lieu à un procès-verbal sur le fondement de l’article 659 du code de procédure civile et n’ayant pas constitué avocat.

Conformément à l’article 472 du même code, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Le même article prévoit que les copropriétaires sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de l’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels le syndic procède dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte constituent une créance certaine, liquide et exigible.

En application de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, à l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale,

— l’acte d’acquisition par la société YK IMMO des lots n°2 et 22 au sein de cette copropriété,

— les décisions de l’administrateur provisoire d’approbation des comptes et des travaux,

— le décompte du compte copropriétaire de la société YK IMMO, arrêté au 12 avril 2024,

— la lettre recommandée avec avis de réception de mise en demeure du 14 juin 2023 et le relevé de compte copropriétaire arrêté au 14 juin 2023,

— les appels de fonds.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la société YK IMMO est débitrice de la somme de 89 096,86 euros suivant au titre des charges de copropriété et travaux suivant décompte arrêté au 12 avril 2024.

En conséquence, il y a lieu de condamner la société YK IMMO à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 1]) la somme de 89 096,86 euros suivant décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur les frais de l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Conformément à l’article 10-1 a de la loi du 10 juillet 1965, seuls peuvent être imputés au seul copropriétaire les frais exposés par le syndicat qui répondent au critère de nécessité.

Le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] ne justifie pas des frais dont il réclame le paiement ni leur nécessité.

En conséquence, il y a lieu de débouter le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] de sa demande au titre des frais nécessaires de recouvrement visés par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande en dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Il résulte de ce texte que l’indemnisation pour retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent se résout en intérêts moratoires et ne donne lieu à dommages-intérêts distincts de l’intérêt moratoire qu’en cas de mauvaise foi caractérisée du débiteur ayant généré pour le créancier un préjudice distinct de celui résultant de ce retard.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] ne démontre pas le préjudice distinct de l’arriéré de charges de copropriété qu’il a subi en lien avec la mauvaise foi de la société YK IMMO.

Dès lors, le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les autres demandes

Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est exécutoire de droit par provision et cette exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la société YK IMMO a la qualité de partie perdante et sera tenue aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Condamne la société YK IMMO à payer au syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] la somme de 89 096,86 euros suivant décompte arrêté au 12 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

Déboute le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] de sa demande au titre des frais visés par l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaire du [Adresse 2] de sa demande de dommages et intérêts ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de droit par provision ;

Condamne la société YK IMMO aux dépens.

Fait au Palais de justice, le 24 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par M^me Géraldine HIRIART, juge, assistée de M^me Zahra AIT, greffière, présente lors du prononcé.

LA GREFFIERE LE JUGE

Z. AIT G. HIRIART