TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 17 MARS 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/08506 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUXP

N° de MINUTE : 25/01954

Monsieur [Z] [Y]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représenté par Maître Johanna CHEMLA de la SELEURL CHEMLA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C1713

DEMANDEUR

C/

S.A.S. CABINET CHARLES BAUMANN

[Adresse 1]

[Localité 4]

défaillant

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

DÉBATS

A l’audience publique du 13 Janvier 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé, Monsieur [Z] [Y] a donné mandat à la SARL CABINET CHARLES BAUMANN pour l’administration de son bien immobilier situé [Adresse 6] à [Localité 5].

Un contrat de bail d’habitation a été conclu le 20 septembre 2020 relativement à ce bien immobilier entre Monsieur [Y] d’une part et Monsieur [J] [R] d’autre part, par l’intermédiaire de la SARL CABINET CHARLES BAUMANN, moyennant un loyer mensuel de 940 € charges comprises.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 avril 2023, Monsieur [Y] a fait délivrer à Monsieur [J] [R] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 5.246,06 € au titre d’un arriéré de loyers.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, reçu le 09 mai 2023, Monsieur [Y] a vainement mis en demeure la SARL CABINET CHARLES BAUMANN d’avoir à lui communiquer plusieurs pièces relatives à l’exécution du mandat de gestion.

Suivant jugement du juge des contentieux et de la protection près le tribunal judiciaire de Bobigny en date du 02 avril 2024, l’expulsion de Monsieur [J] [R] a été ordonnée par suite de l’acquisition de la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’habitation du 20 septembre 2020 et ce dernier a été condamné à payer à Monsieur [Y] notamment la somme de 7.142,66 € au titre des loyers, charges et indemnité d’occupation au terme du mois de juin 2023 inclus.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 05 août 2024, Monsieur [Z] [Y] a fait assigner la SAS CABINET CHARLES BAUMANN devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demande de :

«  – JUGER Monsieur [Y] bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

Y faisant droit,

PRONONCER la résiliation du contrat de mandat conclu entre les parties eu égard aux inexécutions contractuelles commises par la défenderesse ; JUGER le CABINET CHARLES BAUMANN responsable compte tenu des fautes dans la gestion du contrat de mandat signé entre les parties.

Par conséquent,

CONDMANER le CABINET CHARLES BAUMANN à verser au demandeur la somme de 18.394,23 € (à parfaire) au titre du préjudice de perte de chance de ne pas contracter au bail avec un locataire insolvable, outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ; CONDAMNER le CABINET CHARLES BAUMANN à rembourser à Monsieur [Y] la somme de 4.413 € au titre des sommes versées à la défenderesse en exécution du contrat de mandat et cotisation d’assurances indument versées ; JUGER que Monsieur [Y] ne serait redevable à l’égard de la défenderesse d’aucune somme au titre de la gestion locative compte-tenu des inexécutions contractuelles ; CONDAMNER le CABINET CHARLES BAUMANN à verser à Monsieur [Y] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts ; CONDAMNER le CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.500 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNER le CABINET CHARLES BAUMANN aux entiers dépens. »

Assignée remise à étude, la SAS CABINET CHARLES BAUMANN n’a pas constitué avocat.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 30 octobre 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 janvier 2025.

La décision a été mise en délibéré au 17 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes de Monsieur [Y]

Sur la résiliation judiciaire du mandat d’administration

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Selon articles 1991, 1992 et 1993 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire. Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Il est tenu de rendre compte de sa gestion, et de faire raison au mandant de tout ce qu’il a reçu en vertu de sa procuration, quand même ce qu’il aurait reçu n’eût point été dû au mandant.

Il s’évince de ces dispositions que le mandataire est tenu à une obligation de moyens supposant une exécution loyale, prudente et diligente du mandat conféré et que son exécution défectueuse doit être établie par le mandant conformément aux règles régissant la responsabilité contractuelle de droit commun ; cependant la faute est présumée en cas d’inexécution du mandat conféré.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

En l’espèce, aux termes du mandat d’administration des biens conclu entre les parties, produit aux débats, le CABINET CHARLES BAUMANN avait notamment pour mission de :

« Gérer le bien désigné ci-dessus, rechercher des locataires, louer le bien, le relouer, renouveler les baux aux prix, aux charges et conditions que le mandataire jugera à propos, donner ou accepter tous congés, dresser ou faire dresser tous états des lieux, signer tous baux et accords.

Représenter le mandant devant toutes administrations publiques ou privées, déposer et signer toutes pièces, engagements et contrats, solliciter la délivrance de tous certificats ou autres, notamment les certificats d’urbanisme, le tout relativement au bien géré.

(…)

En cas de difficulté, et à défaut de paiement par les débiteurs, exercer toutes poursuites judiciaires, faire tous commandements, sommations, assignations et citations devant tous tribunaux et toutes commissions administratives, se concilier ou requérir jugements, les faire signifier et exécuter, se faire remettre tous titres et pièces et donner ou retirer quittances ou décharges. ».

Monsieur [Y] reproche au CABINET CHARLES BAUMANN d’avoir manqué à ses obligations contractuelles en n’effectuant pas toutes les diligences et vérifications pour s’assurer de la solvabilité de son locataire, d’avoir perdu la preuve de la notification du non-renouvellement du bail et plus généralement d’avoir tardé pour effectuer les réclamations utiles pour recouvrir la dette de loyer et de lui avoir fait perdre le bénéfice de la garantie des loyers impayés.

Sur l’absence de diligence pour s’assurer de la solvabilité du locataire

Au regard des missions qui lui avaient été confiées par le mandat d’administration de bien telles que rappelées ci-dessus, il incombait à la SAS CABINET CHARLES BAUMANN, en tant que mandataire salarié, de s’assurer par des vérifications sérieuses de la solvabilité réelle du preneur.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, reçu le 09 mai 2023, Monsieur [Y] a vainement mis en demeure la SARL CABINET CHARLES BAUMANN d’avoir à lui communiquer les éléments sollicités et recueillis auprès de Monsieur [J] [R] ayant abouti à faire le choix de celui-ci en tant que locataire et notamment les quittances de loyers du dernier logement.

En outre, le bail d’habitation conclu le 20 septembre 2020 avec Monsieur [J] [R] a été conclu sans caution.

Or, ainsi qu’il ressort du jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny le 02 avril 2024, Monsieur [J] [R] accusait au terme du mois de juin 2023 un arriéré de loyers, charges et indemnité d’occupation de 7.142,66 €.

La défenderesse ne justifie pas davantage devant le tribunal avoir pris les précautions d’usage, en particulier elle ne démontre pas s’être assurée de la production ou avoir exigé une caution, manquant ainsi à son obligation de prudence dans le choix du locataire.

Sur l’absence souscription ou de mise en oeuvre de la garantie locative

Le mandat d’administration de biens conclu entre les parties prévoit que « le mandant souhaite adhérer à la garantie Loyers Impayés proposée et reconnaît avoir eu connaissance des conditions de garantie proposées dans le cadre du contrat groupe SERENIS ASSURANCES par l’intermédiaire VERLINGUE ; le montant de la garantie est de 2,29 % TTC sur les encaissements ».

Interrogée par Monsieur [Y] suivant un mail du 11 octobre 2020, la SAS CABINET CHARLES BAUMAN a répondu « je vous assure, l’assurance est bien souscrite pour les loyers impayés », mais n’a produit aucun document justificatif.

Par courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 4 mai 2023, reçu le 09 mai 2023, Monsieur [Y] a vainement mis en demeure la SARL CABINET CHARLES BAUMANN d’avoir à lui communiquer la notification faite par l’assurance loyers impayés concernant le motif du refus de prise en charge des loyers impayés.

La SAS CABINET CHARLES BAUMANN n’a jamais répondu à ce courrier.

Ainsi la SAS CABINET CHARLES BAUMANN, qui n’ayant pas constitué avocat n’a fait valoir aucune observation, n’a jamais démontré qu’une assurance locative a bien été souscrite et n’a jamais justifié avoir actionné la garantie loyers impayés alors que la dette locative de Monsieur [R] s’élevait à la somme de 5.246,06 € à la date du 19 avril 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire et à la somme de 7.142,66 € au terme du mois de juin 2023 selon jugement du 02 avril 2024.

Dès lors, il est suffisamment démontré que la SAS CABINET CHARLES BAUMANN a manqué à ses obligations contractuelles quant à la souscription et à la mise en œuvre de l’assurance loyers impayés.

Sur l’absence de diligences pour obtenir le paiement de la dette locative

Il résulte du commandement de payer délivré le 19 avril 2023 et du relevé de compte qui y est annexé, que Monsieur [J] [R], locataire de Monsieur [Y] pour l’appartement dont la gestion a été confiée à la SAS CABINET CHARLES BAUMANN, a dès le mois de décembre 2020, alors que le bail d’habitation a été conclu le 20 septembre 2020, tout d’abord payé ses loyers avec un mois de retard puis avec plusieurs mois de retard, avant de ne plus payer que partiellement et enfin plus du tout.

L’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que la SAS CABINET CHARLES BAUMANN d’une part, n’a pas fait délivrer la résiliation du bail demandée par Monsieur [Y] sous le terme « non-renouvellement » dans les formes prévues au contrat de bail d’habitation, d’autre part, n’a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire que le 19 avril 2023, alors que les difficultés de paiement sont apparues dès le mois de décembre 2020.

La SAS CABINET CHARLES BAUMANN n’allègue ni ne justifie d’aucune diligence entreprise auprès du locataire pour obtenir le recouvrement des loyers impayés ni antérieurement, ni postérieurement à la délivrance du commandement de payer le 19 avril 2023, ce qui constitue indéniablement un manquement à ses obligations de mandataire.

Les différents manquements de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN ainsi relevés sont suffisamment graves pour justifier la résiliation du mandat de gestion locative aux torts exclusifs de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN.

Sur les demandes indemnitaires

Au titre de l’absence de vérifications quant à la solvabilité du locataire, de l’absence de souscription de la garantie loyers impayés ainsi que de l’absence de mise en place des mesures visant à obtenir le paiement des loyers impayés, Monsieur [Y] invoque une perte de chance de 90 % de recouvrer les sommes dues par son locataire, qui s’élèvent à 20.438,03 € au 30 juin 2024.

Les manquements de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN relatifs à la vérification de la solvabilité du locataire, à l’assurance loyers impayés et aux mesures de recouvrement des loyers impayés sont à l’origine d’une perte de chance d’obtenir le paiement des loyers et le bénéfice de la garantie loyers impayés dont la réparation doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

Il convient, au cas d’espèce, de retenir un taux de perte de chance de 50 %. En conséquence, la réparation sera évaluée à la somme de 3.571,33 € (7.142,66 € x 50 %).

Cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 05 août 2024, date de l’assignation valant mise en demeure, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Les manquements de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à ses obligations ont par ailleurs causé à Monsieur [Y] outre le préjudice financier ci-dessus réparé, un préjudice moral lié à l’inquiétude quant au sort de sa créance locative et au temps consacré par lui pour obtenir des informations de son mandataire. Le préjudice moral ainsi éprouvé par Monsieur [Y] sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 2000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la réduction judiciaire de la rémunération de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN

En vertu de l’article 1999 du code civil, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, lors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres.

L’ouverture du droit à rémunération de l’agent immobilier, dans les conditions impératives que fixe l’article 6, I de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, ne fait pas obstacle au pouvoir que le juge tient de l’article 1999 du code civil, de réduire, voire supprimer cette rémunération, en considération des fautes que l’intermédiaire a commises dans l’exécution de sa mission.

En l’espèce, ainsi qu’il a été vu ci-avant, la SAS CABINET CHARLES BAUMANN a commis plusieurs fautes graves dans l’exécution de sa mission, il convient de supprimer son droit à commission lequel est censé rémunérer la prestation d’un professionnel de l’immobilier, diligent et consciencieux, ce qui n’a manifestement pas été le cas en l’espèce eu égard aux manquements constatés, de sorte qu’elle sera condamnée à restituer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.506 €, qui est la seule somme déterminée et déterminable sollicitée à ce titre et dont il justifie qu’il l’a versé au titre des frais de gestion conformément aux comptes comptes-rendus de gestion versés aux débats.

En outre, aucune des pièces versées aux débats ne permet d’établir que la garantie loyers impayés a véritablement été souscrite pour Monsieur [Z] [Y], qui en tout état de cause n’en a pas bénéficié alors qu’il a subi une dette de loyers, de sorte que la SAS CABINET CHARLES BAUMANN sera condamnée à lui restituer également la somme de 974 € qu’il justifie avoir payé à ce titre.

En revanche, il est établi que la SAS CABINET CHARLES BAUMANN a rédigé le bail d’habitation conclu le 20 septembre 2020 avec Monsieur [J] [R] ainsi que l’état des lieux d’entrée alors que les manquements contractuels de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN sont sans rapport avec ces deux documents. Au contraire, la clause résolutoire prévue au contrat de bail d’habitation a permis de sanctionner les manquements du locataire. Par conséquent, Monsieur [Y] sera débouté de sa demande de remboursement des sommes de 750 € au titre des frais de rédaction du bail et 183 € au titre des frais d’établissement de l’état des lieux.

Enfin, Monsieur [Y] demande qu’il soit jugé qu’il ne pourra pas être redevable à l’égard du CABINET CHARLES BAUMANN d’aucune somme au titre de sa gestion locative.

Dans la mesure où le CABINET CHARLES BAUMANN ne formule aucune demande en paiement d’honoraires à l’encontre de Monsieur [Y], que ce dernier a sollicité et obtenu la condamnation de son mandataire à lui restituer les frais de gestion déjà perçus et que le mandat a été résilié, Monsieur [Y] sera débouté de cette demande.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SAS CABINET CHARLES BAUMANN sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Y] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la résiliation judiciaire du mandat d’administration des biens conclu entre Monsieur [Z] [Y] et la SAS CABINET CHARLES BAUMANN relatif à l’appartement n°A25 (lot n°45) et au parking (lot n°126 situés dans la [Adresse 6] [Localité 5], aux torts de la SAS CABINET CHARLES BAUMANN ;

CONDAMNE la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 3.571,33 € (trois mille cinq cent soixante et onze euros et trente-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du 05 août 2024 ;

CONDAMNE la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000 € (deux mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.506 € (deux mille cinq cent six euros) au titre du remboursement des frais de gestion ;

CONDAMNE la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 974 € (neuf cent soixante-quatorze euros) au titre du remboursement des cotisations d’assurance garantie loyers impayés ;

CONDAMNE la SAS CABINET CHARLES BAUMANN aux dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE la SAS CABINET CHARLES BAUMANN à payer à Monsieur [Z] [Y] la somme de 2.000€ (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,