TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 8]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 22 OCTOBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08369 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSXQ

N° de MINUTE : 25/01303

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet GL IMMOBILIER [Localité 11] MARAIS, SAS, prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 1]

[Localité 6]

représentée par Maître [R], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : U0001

C/

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non représenté

Madame [T] [L]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] sont propriétaires des lots n°8 et 1430 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93).

Par actes de commissaire de justice du 30 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GL IMMOBILIER [Localité 11] MARAIS, a fait assigner Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 6 janvier 2025 mais signifiées aux consorts [L] le 4 avril 2025, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER solidairement Monsieur et Madame [L] à lui payer les sommes suivantes :

—  17.017,21 € au titre des charges de copropriété arriérées arrêtées au 1er trimestre 2025 ;

—  1.980 € au titre des frais de recouvrement,

— augmentées des intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2024 (date de l’assignation),

— avec capitalisation des intérêts,

—  2.000 € au titre de dommages et intérêts en application de l’article 1240 du Code Civil ;

—  2.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— CONDAMNER sur le fondement de l’article 696 du Code de Procédure Civile, solidairement Monsieur et Madame [L], aux entiers dépens de l’instance ainsi qu’aux frais nécessaires, exposés par le syndicat des copropriétaires, pour le recouvrement de sa créance, et qui seront imputés aux seuls défendeurs au titre des charges générales.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 27 mars 2025 et fixée à l’audience du 10 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

Bien que signifiées aux défendeurs défaillants postérieurement à l’ordonnance de clôture, les conclusions du syndicat des copropriétaires, qui tendent exclusivement à l’actualisation du seul arriéré de charges dont il est sollicité le recouvrement, sont recevables en application des dispositions de l’article 802 du code de procédure civile.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 30 juin 2023 et du 28 juin 2024 ayant voté les travaux relatifs au changement de fontes fuyardes, de redécoupage de la façade, coupe des arbres, installation de caméras et approuvé les comptes de l’exercice annuel du 30 juin 2022 au 31 décembre 2023 ;

— les appels de fonds adressés aux copropriétaires,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe mais uniquement sur la période du 1er juillet 2022 au 31 décembre 2023. En effet, faute de justifier de l’approbation de l’exercice annuel du 1er décembre 2024 au 31 décembre 2024 ou de son budget prévisionnel ainsi que du budget prévisionnel 2025, il ne peut valablement solliciter de sommes se rapportant à ces derniers.

De surcroît, faute de pouvoir déterminer à quel exercice se rattache la régularisation de charges effectuée le 24 novembre 2024 à hauteur de 3 265,44 euros en débit et de 3 330,16 euros en crédit, étant précisé que la régularisation de charges au titre de l’exercice 2022/2023, dont il est justifié l’approbation, a été réalisée le 28 avril 2024, ces sommes seront écartées.

De même, il n’est pas justifié des appels « provision fissure » des 1er février et 1er mars 2024 d’un coût unitaire de 1035 euros pour le lot 8 et de 9 euros pour le lot 140 ; ces derniers seront donc également écartés.

Enfin, il convient d’écarter la reprise au 1er juillet 2022 d’un solde débiteur de 746,09 euros, ce dernier se rattachant aux causes du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 11 janvier 2023 pour lequel le syndicat des copropriétaires dispose en conséquence déjà d’un titre exécutoire.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2022 et le 1er janvier 2025 a été de 9 078,93 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 467,08 euros.

Le règlement de copropriété prévoit expressément à l’article XIII 4°) la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

Ainsi, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 8 611,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 1 980 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie toutefois d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés et sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, il apparaît que Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] ont déjà fait l’objet d’une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du tribunal judiciaire de Bobigny du 11 janvier 2023. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de l’intégralité de leurs charges, alors qu’ils ont été suffisamment éclairés par les motifs du jugement susvisé, ils ont occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Leur carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L], qui n’habitent pas dans leurs lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation leur a été signifiée, ont vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs leur permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] étant coauteurs de ce dommage, il y a lieu de les condamner in solidum.

Il y a lieu en conséquence de condamner in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] seront condamnés in solidum aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE solidairement Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 9] sise [Adresse 2] à [Adresse 10] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GL IMMOBILIER [Localité 11] MARAIS, la somme de 8 611,85 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er janvier 2025, appels de fonds du 1er trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GL IMMOBILIER [Localité 11] MARAIS, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GL IMMOBILIER [Localité 11] MARAIS, la somme de 800 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] (93), représenté par son syndic en exercice, le cabinet GL IMMOBILIER [Localité 11] MARAIS, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [J] [L] et Madame [T] [L] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 22 octobre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT