ORDONNANCE DU : 03 Juin 2025

DOSSIER : N° RG 23/03253 – N° Portalis DBX4-W-B7H-R7DK

NAC: 54G

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

POLE CIVIL – Fil 3

ORDONNANCE DU 03 Juin 2025

Madame GABINAUD, Juge de la mise en état

Madame RIQUOIR, Greffier lors des débats

Madame CHAOUCH, Greffier lors du prononcé

DEBATS à l’audience publique du 06 Mai 2025, les débats étant clos, l’affaire a été mise en délibéré au 03 juin 2025, date à laquelle l’ordonnance a été rendue.

DEMANDERESSE

S.D.C. DE LA RESIDENCE L’INDIGO représenté par son syndic, la SARL SYNDIA, RCS [Localité 12] 821 971 181, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Jannick CHEZE de la SCP VINCENT-CHEZE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant, vestiaire : 60

Copie revêtue de la formule

exécutoire délivrée

le

à

DEFENDERESSES

S.A.S. H.R.V, RCS [Localité 12] 814 299 830, dont le siège social est sis [Adresse 6]

défaillant

S.A.R.L. SYNDIA, RCS [Localité 12] 821 971 181., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Vincent PARERA de la SELARL ARCANTHE, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 349

S.A.S. JAP N WOK, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Alain CASAMIAN, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 100

Mme [D] [W] épouse [F], demeurant [Adresse 9]

représentée par Maître Olivier PIQUEMAL de la SCP PIQUEMAL & ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, avocats plaidant/postulant, vestiaire : 235

Mme [S] [F]

née le 30 Décembre 1965 à , demeurant [Adresse 5]

représentée par M^e Jean-Paul CLERC, avocat au barreau de TOULOUSE, avocat plaidant, vestiaire : 415

La résidence l'[8] est un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 10], soumis au régime des copropriétés.

Le bâtiment A accueille des lots à usage commercial en rez-de-chaussée et des appartements à usage d’habitation dans les étages.

Madame [D] [F], usufruitière, et Madame [S] [F], nu-propriétaire, sont propriétaires de plusieurs lots, dont un local commercial loué depuis le 13 avril 2018 à la SAS Jap n’Wok, laquelle exploite un fonds de commerce de vente à emporter de nourriture asiatique.

Le [Adresse 11] s’est plaint de nuisances olfactives, de l’installation d’enseignes en contravention avec le règlement de la copropriété, de la gestion des déchets par le restaurant, et des modalités d’évacuation des fumées de cuisine et de ventilation des cuisines.

La SAS Jap n’Wok a mis en place une hotte d’extraction.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic la SAS Syndia a fait assigner la SAS Jap n’Wok et mesdames [F] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse, lequel, suivant ordonnance du 3 décembre 2020, a désigné Monsieur [R] [M] en qualité d’expert.

Monsieur [M] a déposé son rapport le 7 juin 2022.

Le 8 août 2022, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure la SAS Jap n’Wok et mesdames [F] de :

— supprimer l’installation non conforme mise en place pour évacuer les fumées de cuisson, et remettre dans son état d’origine le conduit de ventilation,

— régler les frais, dépens et honoraires exposés dans le cadre de la procédure,

— faire cesser le dépôt des poubelles du restaurant en dehors de l’aire de stockage prévue à cet effet.

Suivant actes de commissaire de justice signifiés les 19 et 25 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence l'[8] située [Adresse 3] à Saint Orens de Gameville a fait assigner la SAS Jap N’Wok, Madame [D] [F] et Madame [S] [F] devant ce tribunal, aux fins d’obtenir leur condamnation à réaliser des travaux de remise en état sous astreinte, à prendre en charge les travaux à réaliser sur les parties communes, et à indemniser son préjudice moral.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 29 janvier 2024, la SAS Jap n’Wok a fait délivrer assignation d’appel en cause à la SAS HRV.

Suivant acte de commissaire de justice signifié le 15 mai 2024, Madame [S] [F] a fait a fait délivrer assignation d’appel en cause à la SARL Syndia aux fins de garantie de ses éventuelles condamnations.

Les instances ont été jointes suivant ordonnances du juge de la mise en état des 5 mars et 11 juin 2024.

Dans ses dernières écritures au fond notifiées par voie électronique le 25 juin 2024, le syndicat des copropriétaires, au visa des articles 1240 et 2224 du code civil, et de la loi du 10 juillet 1965, maintient ses demandes formulées dans l’assignation.

Dans ses dernières écritures au fond notifiées par voie électronique le 3 mai 2024, Madame [S] [F] demande qu’il soit sursis à statuer, et subsidiairement, que les demandes, devenues sans objet, soient rejetées, et qu’elle soit garantie par la SAS Syndia. A titre infiniment subsidiaire, elle demande la garantie de Madame [D] [F].

Dans ses dernières écritures au fond notifiées par voie électronique le 2 septembre 2024, la SAS Syndia demande le rejet des prétentions formulées contre elle.

Dans ses dernières écritures au fond notifiées par voie électronique le 1er mars 2024, Madame [D] [F], soutenant que les travaux ont été réalisés, demande le rejet de l’ensemble des demandes formées contre elle.

La SAS Jap n’Wok n’a pas conclu au fond, et la SAS HRV n’a pas constitué avocat.

Suivant conclusions distinctes notifiées par voie électronique le 23 septembre 2024 et en dernier lieu le 3 février 2025, Madame [S] [F] demande au juge de la mise en état de :

— ordonner qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de la décision à venir du tribunal judiciaire de Toulouse dans l’affaire enrôlée sous le numéro de répertoire général 21/3247 ;

En tout état de cause :

— ordonner la nullité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

En substance, [S] [F] soutient que le bail commercial a été conclu en violation de ses droits, de sorte qu’elle a engagé une instance judiciaire en nullité à son encontre, dont il convient d’attendre l’issue pour statuer dans la présente affaire. Elle estime en effet que dans l’hypothèse où le bail serait annulé, aucune condamnation ne pourrait intervenir à son encontre.

Concernant la nullité de l’action engagée par le syndicat des copropriétaires, elle considère que le syndic n’a pas été habilité par l’assemblée générale des copropriétaires à introduire l’instance contre elle, l’autorisation ne visant pas son nom, mais concernant uniquement [D] [F], étant observé qu’elle n’était jamais convoquée aux assemblées générales des copropriétaires.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 31 mars 2025, le syndicat des copropriétaires demande au juge de la mise en état de bien vouloir :

— le déclarer recevable en ses demandes ;

— prononcer l’irrecevabilité de la demande de sursis à statuer de [S] [F] et de la SAS Jap n’Wok ;

— prononcer l’irrecevabilité des demandes de [S] [F] au titre de l’assemblée générale de 2019 à raison de la forclusion et de la prescription ;

— enjoindre [D] [F] à produire :

*le procès-verbal de constat du commissaire de justice,

*tout élément de nature à justifier des travaux effectués sur les parties communes de la copropriété, sans autorisation de l’assemblée générale, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;

— débouter Mesdames [F] et la SAS Jap n’Wok de leurs demandes ;

— les condamner in solidum à lui payer une somme de 2 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’incident.

Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de sursis à statuer n’a pas été présentée au juge de la mise en état avant toute défense au fond. Sur le fond, il fait valoir que la réparation des préjudices constitue un motif grave justifiant que le sursis à statuer ne soit pas prononcé.

Par ailleurs, il estime son action contre [S] [F] recevable, considérant que le syndic a été valablement habilité à l’introduire, l’identité des défendeurs n’étant pas une donnée nécessaire pour la validité de son autorisation. En outre, le syndicat des copropriétaires observe que les moyens soulevés par [S] [F] ont été rejetés par le juge des référés. Enfin, il souligne que la contestation de la décision de l’assemblée générale est forclose, et que le défaut d’évocation de son nom lui est imputable, en ce qu’elle n’a jamais notifié au syndic l’existence du démembrement de propriété.

Concernant sa demande de communication de pièces, le syndicat des copropriétaires observe que les documents invoqués par [D] [F] ne sont pas produits à l’instance.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 22 octobre 2024, [D] [F] demande au juge de la mise en état de bien vouloir ordonner qu’il soit sursis à statuer dans l’attente de l’issue de l’affaire n°21/3247.

Suivant conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 1er octobre 2024, la SAS Syndia demande au juge de la mise en état de bien vouloir débouter Madame [S] [F] de ses demandes et de condamner tout succombant à lui verser la somme de 1 500 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SAS Syndia soutient que l’issue de la procédure relative au bail commercial n’aura aucune incidence sur la présente espèce, l’action du syndicat des copropriétaires étant dirigée sur le fondement délictuel contre les protagonistes à l’origine du trouble subi par les copropriétaires.

Concernant la recevabilité de l’action contre madame [S] [F], le syndic fait valoir qu’il ne s’est pas vu notifier le démembrement de propriété concernant le lot litigieux, de sorte qu’il n’avait pas à la convoquer aux assemblées générales, et que le fait que l’autorisation de l’assemblée générale d’assigner concerne notamment [S] [F] ne fait aucun doute.

L’affaire a été retenue à l’audience d’incident du 6 mai 2025, et mise en délibéré au 3 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 789 du code de procédure civile prévoit que “lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et sur les incidents mettant fin à l’instance ; les parties ne sont plus recevables à soulever ces exceptions et incidents ultérieurement à moins qu’ils ne surviennent ou soient révélés postérieurement au dessaisissement du juge ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5. Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

[…]”

Selon l’article 788 du code de procédure civile, “le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l’obtention et à la production des pièces”.

1/ Sur l’exception de nullité relative à l’habilitation du syndic

A titre liminaire, il convient de constater que [S] [F] a abandonné les moyens pris du défaut de mandat du syndic ou de la nullité de l’assemblée générale du 9 mai 2019, lesquels ne figurent pas dans ses dernières écritures, de sorte qu’ils ne seront pas examinés, et qu’il n’y a pas lieu, comme le demande le syndicat des copropriétaires, d’envisager de “prononcer l’irrecevabilité des demandes de [S] [F] au titre de l’assemblée générale de 2019 à raison de la forclusion et de la prescription”.

L’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 prévoit : “Le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale.”

Ces dispositions sont d’ordre public, et elles consacrent une irrégularité de fond qui est sanctionnée par l’irrecevabilité de l’action engagée sans autorisation.

En application de ce texte, l’autorisation à agir en justice donnée au syndic doit être claire et précise, et ne doit permettre aucune confusion sur la portée de l’autorisation donnée. A ce titre, lorsque la problématique objet du litige est clairement définie, l’autorisation vaut, à défaut de limitation des pouvoirs du syndic, à l’égard de l’ensemble des personnes concernées par l’obligation dont il est demandé le respect.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 9 mai 2019, une résolution n°16, dans les termes suivants :

“Autorisation donnée au syndic pour agir en justice à l’encontre de l’exploitant JAP’N'WOK et du propriétaire des murs MADAME [F].

L’assemblée générale, après avoir entendu les explications données par le conseil syndical et le syndic, autorise le syndic à exercer une action en justice à l’encontre de JAP’N'WOK et du propriétaire des murs MADAME [F].

Le litige concernant :

— la réalisation d’un ouvrage d’extraction de cuisine professionnelle non conforme, potentiellement dangereux,

— les nuisances apportées par l’activité commerciale de restauration, incommodant par les odeurs les personnes habitant l’immeuble, et ce en violation du règlement de copropriété qui interdit de telles occupations. […]”

Il ressort sans ambiguïté de cette formulation l’objet du litige, et le fait que l’instance sera engagée contre l’exploitant du fonds de commerce et le propriétaire du local commercial.

Le caractère incomplet de l’identité de ce propriétaire est indifférent dès lors que l’assemblée générale a donné son accord pour agir contre le propriétaire du local, de sorte qu’elle n’a pas pu se méprendre sur la portée de l’autorisation donnée au syndic, étant observé d’une part qu’il n’est pas établi que l’assemblée générale connaissait l’identité réelle du titulaire du droit de propriété faute de démontrer que le démembrement de celui-ci avait fait l’objet d’une information au syndic, et d’autre part qu’il n’est pas mentionné de restriction particulière quant aux personnes concernées par la qualité de propriétaire ou d’exploitant au regard des nuisances combattues, elles-mêmes clairement désignées.

Dans ces conditions, le syndic était valablement autorisé à introduire l’instance contre [S] [F] en sa qualité de titulaire de la nue-propriété issue du démembrement du droit de propriété sur le lot objet du litige.

L’action contre Madame [S] [F] est donc recevable.

2/ Sur la demande de communication de pièces

Madame [D] [F] affirme avoir fait procéder aux travaux de reprise objets du litige. Elle expose avoir fait réaliser un procès-verbal de constat par commissaire de justice, et a notifié un bordereau de pièces le 6 mars 2024 visant cette nouvelle pièce.

Le syndicat des copropriétaires affirme toutefois ne pas avoir communication de cette pièce, et demande la production d’autres justificatifs relatifs aux travaux réalisés sur les parties communes.

De fait, la solution du litige, qui porte sur la réalisation de travaux, dépend directement de la communication de ces pièces, tendant à démontrer que ceux-ci sont déjà intervenus.

Par conséquent, il sera fait droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires et à sa demande d’astreinte, dans les termes du dispositif.

3/ Sur la demande de sursis à statuer

L’article 789 1° du code de procédure civile prévoit que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les exceptions de procédure, au titre desquelles le sursis à statuer.

L’article 74 du code de procédure civile dispose : “Les exceptions doivent, à peine d’irrecevabilité, être soulevées simultanément et avant toute défense au fond ou fin de non-recevoir. Il en est ainsi alors même que les règles invoquées au soutien de l’exception seraient d’ordre public.

La demande de communication de pièces ne constitue pas une cause d’irrecevabilité des exceptions.

Les dispositions de l’alinéa premier ne font pas non plus obstacle à l’application des articles 103, 111, 112 et 118.”

L’article 791 du code de procédure civile prévoit que le juge de la mise en état n’est saisi des demandes relevant de sa compétence que par les conclusions qui lui sont spécialement adressées.

En application de ce texte, les exceptions soulevées dans les conclusions au fond sont irrecevables. Par suite, elles ne sauraient être prises en compte pour déterminer si l’exception relevant de la compétence exclusive du juge de la mise en état a été soulevée in limine litis. (Pour exemple Civ 2ème 12/05/2016 n°14-28.086)

Par conséquent, l’exception de sursis à statuer soulevée par Madame [S] [F] dans ses écritures au fond était irrecevable pour ne pas avoir été présentée devant le juge de la mise en état, seul compétent pour statuer à son égard.

En réalité, ce n’est que par ses écritures adressées au juge de la mise en état et notifiées le 23 septembre 2024, et donc postérieurement aux écritures adressées au tribunal pour développer sa défense au fond, que [S] [F] a valablement saisi le juge de la mise en état de sa demande de sursis à statuer. Sa demande est donc irrecevable.

A fortiori, la demande de sursis à statuer formée par [D] [F] au soutien de celle de sa fille, et qui n’a été soulevée qu’après le dépôt de ses conclusions au fond, en réponse à l’incident, est de même irrecevable.

Dans ces conditions, l’exception de sursis à statuer est irrecevable, faute d’avoir été soulevée avant toute défense au fond.

4/ Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, les dépens de l’incident seront mis à la charge de [S] [F], dont les demandes à l’origine de l’incident sont rejetées.

Par ailleurs, la solution de l’incident conduit à accorder au syndicat des copropriétaires une indemnité pour ses frais à la charge de [S] [F] qu’il paraît équitable de fixer à une somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il n’y a pas lieu de faire d’autres applications de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes au fond et le surplus des dépens seront réservés.

Le dossier sera renvoyé à la mise en état électronique dans les conditions du dispositif de la présente ordonnance.

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe ;

Dit que le syndic a été valablement autorisé à introduire l’instance contre Madame [S] [F] ;

Déclare recevable l’action en justice engagée contre Madame [S] [F] par le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic valablement habilité ;

Ordonne à Madame [D] [F] de produire :

— le procès verbal de constat de commissaire de justice visé dans son bordereau de pièces notifié le 6 mars 2024 comme tendant à démontrer que les travaux objet du litige ont été réalisés ;

— l’ensemble des devis et factures des entreprises intervenues pour ces travaux,

le tout dans le délai d’un mois à compter de la notification de la présente décision, et passé ce délai sous astreinte provisoire de 30 € par jour de retard ;

Dit que cette astreinte aura cours pendant un délai maximum de trente jours, à charge en cas de difficulté pour la partie la plus diligente de faire liquider cette astreinte et d’en faire prononcer une nouvelle ;

Dit n’y avoir lieu à se réserver la liquidation de l’astreinte ;

Déclare irrecevable la demande de sursis à statuer formée par [S] et [D] [F] ;

Met les dépens de l’incident à la charge de [S] [F] ;

Condamne [S] [F] à payer au [Adresse 11] une somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Réserve les demandes et le surplus des dépens ;

Ordonne le renvoi du dossier à l’audience de mise en état électronique du mardi 2 septembre 2025 à 08h30, pour laquelle le syndicat des copropriétaires (Me [Localité 7]) devra adresser ses conclusions.

Le greffier, La juge de la mise en état,