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COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

de BOBIGNY

AFFAIRE N° RG 22/08394 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WUDN

N° de MINUTE : 25/00090

Chambre 6/Section 3

JUGEMENT DU 03 FEVRIER 2025

Monsieur [C] [H]

[Adresse 1]

[Localité 7]

Madame [P], [L], [D] [V]

[Adresse 1]

[Localité 7] [Localité 7]

Ayant pour Avocat : M^e Julien BOUZERAND, la SELARL JURIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0570

DEMANDEURS

C/

Maître [K] [I]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par M^e Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D 848

Maître [B] [S]

[Adresse 5]

[Localité 10]

représentée par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIÉS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

Monsieur [U] [N]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AFR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0628

DEFENDEURS

Madame [F], [O], [A] [M]

[Adresse 3]

[Localité 9]

représentée par Maître Olivier AUMONT de la SELARL AFR AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0628

INTERVENANTE VOLONTAIRE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats et du délibéré

Président : Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente

Assesseurs : Monsieur David BRACQ-ARBUS, Juge

Monsieur François DEROUAULT, Juge

Assisté aux débats : Madame Reine TCHICAYA, Greffier

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 25 Novembre 2024 du tribunal judiciaire de Bobigny, tenue par Madame Charlotte THIBAUD, Présidente de la formation de jugement, et

Messieurs David BRACQ-ARBUS et François DEROUAULT Juges, assistés de M^me Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 03 Février 2025.

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, a rédigé le jugement rendu.

JUGEMENT

La présente décision est prononcée publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte authentique reçu le 05 août 2020 par Maître [B] [S], notaire, Monsieur [C] [H] et Madame [P] [V] ont acquis auprès de Monsieur [U] [N] et de Madame [F] [M] une maison à usage d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 7].

Par arrêtés en date du 14 février 2022 et du 31 mai 2023, le Maire de la commune de [Localité 7] a refusé deux déclarations préalables de travaux effectuées par les consorts [H]-[V] au motif notamment de l’existence de constructions érigées en violation des règles d’urbanisme et non régularisées.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice en date du 06 octobre 2022, Monsieur [C] [H] et Madame [P] [V] ont assigné Monsieur [U] [N] et Madame [O] [M] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à leur restituer 20% du prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7].

Cette procédure a été enregistrée sous le numéro RG 22-8394.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 16 février 2023, Madame [F] [M] est intervenue volontairement à la procédure.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 mars 2023, Madame [F] [M] et Monsieur [U] [N] ont fait assigner en intervention forcée Maître [B] [S] et Maître [K] [I], notaires, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir leur condamnation in solidum à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre dans la procédure les opposant aux consorts [H]-[V].

La clôture de l’instruction a été prononcée le 29 mai 2024 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 25 novembre 2024.

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 15 février 2024, les consorts [H]-[V] demandent au tribunal de :

« DÉCLARER M. [C] [H] et Mme [P] [V] recevables et bien fondés en leurs demandes ;

DEBOUTER M. [U] [N] et Mme [O] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.

En conséquence,

DECLARER que M. [U] [N] et Mme [O] [M] sont solidairement tenus de la garantie à raison des défauts cachés de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], qui en diminuent tellement l’usage que s’il les avait connus, M. [C] [H] et Mme [P] [V] n’en aurait donné qu’un moindre prix ;

CONDAMNER solidairement M. [U] [N] et Mme [O] [M] à rendre à M. [C] [H] et Mme [P] [V], 20% du prix de vente de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 7], soit la somme de 89 800 € ;

CONDAMNER solidairement M. [U] [N] et Mme [O] [M] à verser à M. [C] [H] et Mme [P] [V] la somme de 1 350 € en réparation de leur préjudice matériel ;

CONDAMNER solidairement M. [U] [N] et Mme [O] [M] à verser à M. [C] [H] et Mme [P] [V] la somme de 5 000 € en réparation de leur préjudice moral ;

CONDAMNER in solidum M. [U] [N] et Mme [O] [M] à payer à M. [C] [H] et Mme [P] [V] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER in solidum M. [U] [N] et Mme [O] [M] aux entiers dépens.»

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 18 mars 2024, les consorts [N]-[M], demandent au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [C] [J] [H] et Madame [P] [L] [D] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

DECLARER recevable l’appel en garantie de Maître [K] [I] et de Maître [B] [S], en leur qualité de notaires rédacteurs de l’acte de vente servant de fondement à l’action des acquéreurs ;

DEBOUTER Maître [K] [I] et Maître [B] [S] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER in solidum Maître [K] [I] et Maître [B] [S] à garantir et relever indemnes Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre dans le cadre de la procédure les opposant à Monsieur [C] [J] [H] et Madame [P] [L] [D] [V] ;

CONDAMNER in solidum Monsieur [C] [J] [H] et Madame [P] [L] [D] [V] ainsi que Maître [K] [I] et Maître [B] [S] à payer à Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M], la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

LES CONDAMNER en outre aux entiers dépens, dont le montant pourra être recouvré directement par la SARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, représentée par Maître Olivier AUMONT, Avocat conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 12 février 2024, Maître [S] demande au tribunal de :

« JUGER que Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] succombent dans la charge de la preuve leur incombant aux fins de voir engager la responsabilité civile professionnelle de Maître [B] [S], notaire,

En conséquence,

JUGER Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] mal fondés en leurs demandes de condamnation à garantie formulées à l’encontre de Maître [B] [S], notaire,

DEBOUTER Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] de l’intégralité de leurs demandes de condamnations formulées à l’encontre de Maître [B] [S], notaire,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] à payer à Maître [B] [S], notaire, une somme de 5 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] aux entiers dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés en application des articles 696 et suivants du Code de procédure civile,

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir.»

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 05 février 2024, Maître [K] [I] demande au tribunal de :

« Déclarer Maître [K] [I], Notaire, recevable et bien fondé en ses conclusions.

Juger que Monsieur [H] et Madame [V] ne justifient pas de l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre cette faute et ce préjudice, susceptible d’engager à responsabilité du notaire.

Débouter Monsieur [H] et Madame [V] de l’ensemble de leurs demandes.

Débouter Monsieur [N] et Madame [M] de leur appel en garantie.

Rejeter l’exécution provisoire.

Condamner la partie qui succombera au paiement d’une somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Condamner la même aux entiers dépens d’instance, dont distraction au profit de Maître Valérie TOUTAIN de HAUTECLOCQUE, en application de l’article 699 du Code de procédure Civile.»

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 03 février 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes des consorts [N]-[M]

Sur l’existence d’un vice caché

Aux termes des articles 1641 et 1642 du code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus. Le vendeur n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même.

Pour engager la garantie, le vice doit être non apparent, antérieur à la vente, atteindre la chose dans une de ses qualités principales et être d’une gravité suffisante.

Il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve de l’existence d’un vice caché présentant l’ensemble de ces caractéristiques.

En l’espèce, selon acte authentique de vente en date du 5 août 2020, les consorts [H]-[V] ont acquis des consorts [N]-[M] une maison d’habitation édifiée sur une parcelle de 798 m² comprenant notamment des doubles dépendances faisant office de débarras, bureau et atelier moyennant le prix de 449.000 €.

Or, il résulte des pièces versées aux débats en particulier du refus de déclaration préalable signé par le Maire de [Localité 7] le 31 mai 2023, que selon procès-verbal d’infraction du 23 mai 2011 les dépendances du bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] acquis par les consorts [H]-[V] le 5 août 2020 ont été construites sans autorisation d’urbanisme et n’ont fait l’objet d’aucune régularisation depuis le 23 mai 2011.

Le caractère illégal de ces constructions était nécessairement dissimulé pour les consorts [H]-[V], dès lors qu’il n’est pas visible à l’œil nu, qu’il s’agit d’un fait négatif (l’absence d’autorisation) et qu’il n’est mentionné ni dans l’acte authentique de vente conclu le 5 août 2020, ni dans les documents annexés à cet acte.

Les consorts [N]-[M] soutiennent que les consorts [H]-[V] étaient informés de l’illégalité des constructions litigieuses avant la conclusion de la vente.

Le fait que préalablement à la vente du 5 août 2020, par l’intermédiaire de leur notaire, les consorts [H]-[V] se soient interrogés sur la différence constatée entre le relevé cadastral ne faisant pas apparaître lesdites dépendances et la réalité telle que rapportée notamment dans le compromis de vente du 23 mai 2020, en demandant si des travaux avaient été réalisés sur le bien objet de la vente, ne permet pas de considérer que les consorts [H]-[V] étaient informés du vice affectant le bien immobilier, dès lors que ce vice est constitué non par l’existence même de ces dépendances, mais par le fait qu’elles aient été édifiées sans autorisation administrative.

A cet égard, le mail adressé par leur notaire le 16 juin 2020 n’interroge pas les consorts [N]-[M] sur la légalité de ces constructions, mais sur le point de savoir s’ils avaient fait procéder à l’édification de ces annexes, ce à quoi ils ont répondu par la négative.

En outre, il ressort tant du refus de déclaration préalable signé par le Maire de [Localité 7] le 31 mai 2023, que d’un mail du 12 juillet 2021 émanant du service urbanisme et développement urbain de la Mairie de [Localité 7] qu’eu égard à l’illégalité des dépendances aucune nouvelle construction ne sera autorisée, ce qui limite significativement l’usage que les consorts [H]-[V] peuvent faire de leur bien immobilier.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il est suffisamment démontré que l’irrégularité de ces dépendances constitue un vice non apparent antérieur à la vente, inhérent au bien immobilier situé [Adresse 1] à [Localité 7] et qui en diminue tellement son usage que les consorts [H]-[V] ne l’auraient pas acquis s’ils avaient connu ce vice ou bien en aurait donné un moindre prix.

Sur la clause d’exonération

Aux termes de l’article 1643 du code civil, le vendeur est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

En l’espèce, l’acte authentique de vente conclu le 5 août 2020 prévoit que :

« L’ACQUEREUR prend le BIEN dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance, sans recours, contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit notamment en raison :

des vices apparents, des vices cachés,

S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie ne s’applique pas :

si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,

ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices cachés étaient en réalité connus du VENDEUR. »

Si aucune des parties n’allègue ni ne justifie de leur qualité respective de professionnels de l’immobilier, en revanche, les consorts [N]-[M] affirment avoir ignoré le caractère illégal des constructions annexes au bien immobilier qu’ils ont vendu aux consorts [H]-[V].

L’acte authentique de vente conclu le 12 juillet 2012, aux termes duquel les consorts [N]-[M] ont eux-mêmes acquis le bien immobilier litigieux, ne fait pas mention du fait que les dépendances ont été construites sans autorisation administrative.

Néanmoins, l’examen des pièces versées aux débats en particulier le refus de déclaration préalable du 31 mai 2023 et le compte rendu d’entretien du 15 décembre 2014 signé par les consorts [N]-[M] et Monsieur [E] [Z], Délégué du Procureur de la République, permet d’établir que le procès-verbal d’infraction du 23 mai 2011 a été transmis au Procureur de la République à la suite de quoi une procédure pénale a été ouverte, que les consorts [N]-[M] ont été reçus par le Délégué du Procureur de la République le 15 décembre 2014 à qui ils ont expliqué et justifié de ce qu’ils n’avaient pas érigé les constructions litigieuses puisqu’ils en étaient devenus propriétaires postérieurement à leur édification, ce dont attestait leur acte de vente du 12 juillet 2012.

A l’occasion de cet entretien avec le Délégué du Procureur de la République, bien que le compte rendu ne le précise pas, il a nécessairement été porté à la connaissance des consorts [N]-[M] les raisons ayant motivé leur convocation, à savoir la construction des annexes sans autorisation administrative.

Le fait que n’ayant pas fait réaliser les constructions litigieuses, ils n’étaient pas les auteurs de l’infraction, ne fait pas disparaître la connaissance qu’ils ont eu de leur caractère illégal.

Les consorts [N]-[M] affirment que cette procédure pénale menée devant le délégué du Procureur concernait la construction d’un mur au milieu du terrain ainsi qu’un bâtiment au fond du jardin, ce qui ne ressort nullement du compte rendu d’entretien du 15 décembre 2014, ni d’aucun autre document versé aux débats.

Ils soutiennent également être de bonne foi dans la mesure où ils ont informé les consorts [H]-[T] de l’existence de cette procédure pénale aux termes du compromis de vente du 23 mai 2020, en annexant le courrier

Or, l’annexe n°2 du compromis de vente conclu le 23 mai 2020 entre les parties telle que produite aux débats tant par les demandeurs que par les défendeurs est totalement illisible, ce qui ne permet pas d’établir que les consorts [H]-[V] en ont été informés.

Au demeurant, ce courrier aux termes duquel les consorts [N]-[M] se bornent à indiquer au Délégué du Procureur de la République qu’ils lui adressent la copie intégrale de leur acte d’acquisition du 12 juillet 2012, ne peut établir leur bonne foi, dès lors qu’il ne mentionne nullement l’illégalité des dépendances.

Par voie de conséquence, la clause d’exclusion de garantie figurant à l’acte authentique de vente du 5 août 2020 n’est pas opposable aux consorts [H]-[V].

Sur la réduction du prix de vente

Selon l’article 1644 du Code civil en cas de vices cachés, l’acheteur a le choix de rendre la chose et de se faire restituer le prix ou de garder la chose et de se faire rendre une partie du prix.

En l’espèce, les acquéreurs sollicitent la mise en oeuvre de l’action estimatoire, en réduction du prix qu’ils estiment à 20%, sans produire aucun document à l’appui de cette évaluation.

Les consorts [N]-[M] considèrent que cette estimation n’est basée sur aucun élément objectif et que le préjudice est purement hypothétique.

Toutefois, compte tenu des risques réels pour les acquéreurs de se voir imposer la démolition de ces constructions illégales, de l’impossibilité d’ores et déjà avérée de faire réaliser les moindres travaux sur leur bien et de se heurter à des difficultés lors de sa revente, il y a lieu, de condamner les consorts [N]-[M] à payer aux consorts [H]-[V] la somme de 44.900 € soit 10 % du prix de vente de 449.000 €.

Sur les demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1645 du code civil, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il est tenu, outre la restitution du prix qu’il en a reçu, de tous les dommages et intérêts envers l’acheteur.

La recevabilité de l’action en réparation du préjudice éventuellement subi du fait d’un vice caché n’est pas subordonnée à l’exercice d’une action rédhibitoire ou estimatoire, de sorte que cette action peut être engagée de manière autonome.

En application de ce texte, l’acquéreur doit établir l’existence d’un préjudice et d’un lien de causalité entre le vice caché et le dommage allégué.

En l’espèce, les consorts [H]-[V] réclament :

— la somme de 1.350 € au titre de leur préjudice matériel, correspondant à des frais d’architecte inutilement exposés leur projet ayant été refusé en raison de l’illégalité des dépendances ;

— la somme de 5.000 € au titre de leur préjudice moral, en raison de l’insécurité juridique dans laquelle ils estiment se trouver et des difficultés pour revendre leur bien.

Contrairement aux affirmations des consorts [H]-[V], il ne résulte pas de l’arrêté signé par le Maire de [Localité 7] le 14 février 2022 que le refus de leur demande de déclaration préalable effectuée le 22 janvier 2022 a été motivé par l’illégalité des dépendances, mais par le fait que le projet porte sur une surface de pleine terre d’environ 350 m² pour un terrain de 798 m² soit 44 % au lieu de 50 % minimum tel que prévu par l’article UR 13.1.2.1 du PLU. Il n’est d’ailleurs fait aucune référence ou mention du procès-verbal de constat d’infraction du 23 mai 2011.

Dès lors, les consorts [H]-[V] ne démontrent pas le lien de causalité entre le vain paiement des frais d’architecte et le vice caché retenu à savoir l’illégalité des dépendances, de sorte qu’ils seront déboutés de leur demande à ce titre.

En revanche, au regard de la difficulté avérée à régulariser la situation administrative de leur bien, de l’impossibilité démontrée d’effectuer des travaux, du risque réel de se voir imposer la démolition de ces dépendances et des difficultés que la situation ne peut manquer de générer en cas de revente du bien, les consorts [H]-[V] ont subi un préjudice moral qu’il y a lieu d’évaluer à la somme de 5.000 €.

Sur l’appel en garantie des consorts [N]-[M] à l’encontre des notaires instrumentaires, Maître [S] et Maître [I]

Aux termes de l’article 1240 du code civil dans sa version applicable au présent litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte le notaire a une obligation de conseil qui implique notamment qu’il s’assure, par ses vérifications, de la validité et de l’efficacité des actes qu’il rédige, d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée, les effets et les risques des actes auxquels il est requis.

Il y a également lieu de rappeler qu’il est de principe qu’un notaire ne commet pas de faute engageant sa responsabilité lorsqu’il n’a pas les moyens, au jour de la vente, de soupçonner une difficulté ou une situation particulière, son obligation d’investigation ne devant pas excéder ce qui est raisonnable.

Ainsi, le notaire recevant un acte en l’état de déclarations erronées d’une partie quant aux faits rapportés n’engage sa responsabilité que s’il est établi qu’il disposait d’éléments de nature à faire douter de leur véracité ou de leur exactitude.

En l’espèce, l’acte authentique du 5 août 2020, rédigé par Maître [S] avec la participation de Maître [I], décrit le bien immobilier objet de la vente comme suit :

« Une maison à usage d’habitation comprenant,

— Au rez-de-chaussée, une entrée, cuisine équipée ouverte sur séjour, WC, rangement, garage.

— A l’étage : une suite parentale avec dressing et salle de bains et douche avec WC privatifs, trois chambres, salle d’eau, WC séparés, buanderie, couloir.

Doubles dépendances faisant office de débarras, bureau et atelier. ».

Cette description est rigoureusement identique à celle du compromis de vente conclu le 23 mai 2020 entre les parties ainsi qu’à celle de l’acte authentique du 12 juillet 2012 par lequel les consorts [N]-[M] ont eux-mêmes acquis ce bien immobilier.

Il résulte des pièces versées aux débats que :

— par courrier en date du 19 novembre 2019, Maître [I] a sollicité auprès de la Mairie de [Localité 7] concernant l’immeuble litigieux la délivrance du permis de construire, la déclaration d’achèvement des travaux et le certificat de conformité ;

— par courrier en date du 26 novembre 2019, la Mairie de [Localité 7] lui a répondu en lui transmettant « les seuls documents que nous avons en notre possession » à savoir un document intitulé « prescriptions relatives à la déclaration de clôture » autorisant des travaux de ravalement et l’édification d’une clôture sous réserve du respect de solliciter préalablement à la réalisation des travaux une autorisation de voirie auprès des services techniques communaux.

En outre, aux termes de l’acte authentique de vente du 5 août 2020, en page 12, les consorts [N]-[M] ont effectué les déclarations suivantes :

« (…) Il [le VENDEUR] déclare que les travaux ci-après indiqués ont été effectués :

Travaux de ravalement et édification d’une clôture :

Les travaux de ravalement et d’édification d’une clôture ont été effectués par un précédent propriétaire, Madame [W].

Une déclaration préalable portant le numéro DT 9305003C0027 a été déposée le 2 avril 2003 à la mairie de [Localité 7].

Une copie de l’attestation de non opposition à déclaration préalable a été délivrée par la mairie le 9 avril 2003 et est demeurée annexée.

La déclaration d’achèvement des travaux n’a pas été déposée à ce jour.

Absence de certification de la conformité

Les travaux n’ont pas fait l’objet de la délivrance ni d’un certificat de conformité ni d’une attestation de la mairie certifiant que la conformité des travaux avec la déclaration n’a pas été contestée, ainsi que le propriétaire le déclare, précisant toutefois que leur achèvement a eu lieu dès avant son acquisition en date du 12 juillet 2012. En outre, le propriétaire déclare :

que la déclaration préalable n’a fait l’objet ni d’un retrait ni d’un recours ; qu’aucune action en démolition n’a été engagée.

Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans la déclaration préalable. (…) ».

Aucun de ces éléments ne permettait aux notaires de soupçonner une difficulté ou une situation particulière les obligeant à effectuer des vérifications supplémentaires.

Le fait qu’il existe une différence entre les biens tels que décrits au cadastre où les deux dépendances litigieuses n’apparaissent pas et l’acte authentique du 12 juillet 2012 et le compromis de vente du 23 mai 2020 qui les mentionnent, ne permettait pas non plus de soupçonner une difficulté dans la mesure où le cadastre a une vocation exclusivement fiscale et ne permet en aucun cas de garantir la consistance juridique d’un bien immobilier.

Dans ces conditions et alors qu’il a déjà été établi que les consorts [N]-[M] étaient avertis du caractère illégal des deux dépendances et qu’ils n’en ont pas informé les notaires instrumentaires, ils ne rapportent pas suffisamment la preuve d’une faute de Maître [S] et de Maître [I].

En conséquence, les consorts [N]-[M] seront déboutés de leurs appels en garantie.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombants, les consorts [N]-[M] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de production du moindre justificatif, l’équité commande de condamner in solidum les consorts [N]-[M] à payer aux consorts [H]-[V] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [P] [V] la somme de 44.900 € (quarante-quatre mille neuf cent euros) au titre de la restitution d’une partie du prix de vente ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [P] [V] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) au titre de leur préjudice moral ;

DÉBOUTE, Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] de leurs appels en garantie à l’encontre de Maître [B] [S] et de Maître [K] [I] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] aux dépens de la présente procédure ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [U] [N] et Madame [F] [M] à payer à Monsieur [C] [H] et Madame [P] [V] la somme de 2.000 € (deux mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT