TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître CHUNET

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître BOUTIERE-ARNAUD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/09228 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57OZ

N° MINUTE :

7 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 29 août 2025

DEMANDERESSE

Madame [M] [X],

demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître BOUTIERE-ARNAUD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #L0168

DÉFENDERESSE

Madame [O] [Z] épouse [U],

demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître CHUNET, avocat au barreau de Paris, vestiaire #B1209

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Deborah FORST, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Florian PARISI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 20 juin 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 29 août 2025 par Deborah FORST, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 29 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/09228 – N° Portalis 352J-W-B7I-C57OZ

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet au 23 octobre 2021, Madame [O] [U] née [Z] a donné à bail à Madame [M] [X] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer de 1080 euros outre 30 euros de charges.

Par lettre recommandée avec avis de réception envoyée le 3 janvier 2024, Madame [M] [X] a demandé à la bailleresse de bénéficier de l’encadrement des loyers à partir du mois de janvier 2024 pour la somme de 885,60 euros par mois.

Madame [O] [U] née [Z] a adressé un courrier le 2 avril 2024 à la locataire aux fins de l’informer du « non-renouvellement du bail » au 22 octobre 2024.

Par lettre recommandée avec avis de réception datée du 20 juin 2024 et envoyée le 21 juin 2024, Madame [O] [U] née [Z] a fait délivrer un congé pour reprise au bénéfice de son époux Monsieur [H] [U] à effet au 22 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 12 juillet 2024, Madame [O] [U] née [Z] a fait délivrer un congé pour reprise au bénéfice de son époux Monsieur [H] [U] à effet au 22 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice du 20 septembre 2024, Madame [M] [X] a fait assigner Madame [O] [U] née [Z] devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de paris aux fins de :

juger que le loyer appliqué par Madame [O] [U] née [Z] depuis la conclusion du contrat de bail du 23 octobre 2021 ne respecte pas la législation sur l’encadrement des loyers applicable ;réviser et fixer le loyer mensuel du contrat de location conclu entre Madame [O] [U] née [Z] et Madame [M] [X] pour la période du 23 octobre 2024 au 23 octobre 2025 à la somme de 823,50 euros par mois, outre 30 euros au titre des charges, conformément à l’arrêté préfectoral n° 045-2024-05 fixant les loyers de référence à compter du 1er juillet 2024 ;en conséquence, condamner Madame [O] [U] née [Z] à lui payer la somme de 11 049,90 euros, somme arrêtée au 26 septembre 2024, mois de septembre inclus, correspondant au remboursement des loyers trop-perçus en violation de la législation sur l’encadrement des loyers, somme à parfaire le jour de l’audience ;en tout état de cause, juger nuls, invalides et sans effet les congés délivrés les 1re avril 2024, 20 juin 2024 et 12 juillet 2024 par Madame [O] [U] née [Z] à Madame [M] [X] et juger en conséquence que le bail a été renouvelé au 23 octobre 2024 ;condamner Madame [O] [U] née [Z] à lui payer 5000 euros en indemnisation des préjudices subis ;la condamner à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la signification de la présente assignation ;constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle elle a été renvoyée à celle du 20 juin 2025. Elle a été retenue à cette dernière audience.

Madame [M] [X], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites aux termes desquelles elle demande de :

juger que le loyer appliqué par Madame [O] [U] née [Z] depuis la conclusion du contrat de bail du 23 octobre 2021 ne respecte pas la législation sur l’encadrement des loyers applicable ;réviser et fixer le loyer mensuel du contrat de location conclu entre Madame [O] [U] née [Z] et Madame [M] [X] pour la période du 23 octobre 2024 au 23 octobre 2025 à la somme de 893,70 euros par mois, outre 30 euros au titre des charges, conformément à l’arrêté préfectoral n° 045-2024-05 fixant les loyers de référence à compter du 1er juillet 2024 ;en conséquence, condamner Madame [O] [U] née [Z] à lui payer la somme de 8385,98 euros, somme arrêtée au 17 juin 2025, mois de juin inclus, correspondant au remboursement des loyers trop-perçus et des augmentation irrégulières appliquées en violation de la législation sur l’encadrement des loyers, somme à parfaire le jour de l’audience ;en tout état de cause, juger nuls, invalides et sans effet les congés délivrés les 1re avril 2024, 20 juin 2024 et 12 juillet 2024 par Madame [O] [U] née [Z] à Madame [M] [X] et juger en conséquence que le bail a été renouvelé au 23 octobre 2024, et subsidiairement, lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux en application des articles L412-3 et 412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;condamner Madame [O] [U] née [Z] à la somme de 500 euros au titre du préjudice découlant de l’absence de communication d’un DPE ;condamner Madame [O] [U] née [Z] à lui payer 5000 euros en indemnisation des préjudices subis ;la condamner à lui payer la somme de 3000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers dépens, qui comprendront le coût de la signification de la présente assignation ;constater qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir au visa de la loi dite ALUR du 24 mars 2024, complétée par la loi dite ELAN du 23 novembre 2018 et la loi 3DS du 21 février 2022, et au visa du décret n° 2019-315 du 13 avril 2019 applicable à la ville de [Localité 8], ainsi que des arrêtés préfectoraux de la région d’Ile-de-France numéros IDF-2021-06-04-00002, IDF-2022-06-01-00009, IDF-2023-05-30-00005, et IDF-2024-05-28-00001 que le loyer qui a été appliqué au bail ne respectait pas les plafonds d’encadrement du loyer de référence majoré applicable aux logements meublés. Elle ajoute que le diagnostic de performance énergétique (DPE), communiqué non pas au moment de la conclusion du bail mais en cours de procédure, et valable du 25 mai 2013 au 24 novembre 2023 faisait état d’un classement du logement dans la catégorie G, et que le DPE réalisé en 2025 par la bailleresse ne lui a pas été communiqué. Elle en conclut, au visa de la loi du 22 août 2021, de l’article L126-29 du code de la construction et de l’habitation, de la loi dite climat et résilience et de l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989, que le loyer ne pouvait pas être augmenté. Elle estime ainsi que le loyer doit être fixé à la somme de 893,70 euros et que les sommes trop-perçues au titre des loyers surévalués et des augmentations irrégulièrement appliquées doivent lui être restituées à une somme qu’elle évalue, dans les motifs de ses conclusions, à 8621,02 euros, mois de juin 2025 inclus. Elle ajoute que faute d’avoir obtenu une réponse de la bailleresse qui a refusé de modifier le montant du loyer surévalué, celui-ci doit être fixé à 893,70 euros par mois, outre la somme de 30 euros au titre des charges, conformément à l’arrêté préfectoral n° 2021-06 fixant les loyers de référence à compter du 1er juillet 2021 et compte tenu de l’absence de DPE lors de la conclusion du bail.

A l’appui de sa demande tendant à prononcer la nullité des trois congés, elle expose, sur le fondement de l’article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, que la bailleresse a fait délivrer des congés pour sanctionner sa locataire pour l’exercice légitime de ses droits. S’agissant du premier congé, elle estime que faute d’indiquer le moindre motif, il est nécessairement nul. En ce qui concerne le second congé, elle fait valoir qu’il n’indique pas les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, qu’il est en outre tardif faute d’avoir été délivré au moins 6 mois avant l’échéance du bail, et qu’il ne contient pas la notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours. En ce qui concerne le congé délivré par voie de commissaire de justice, elle estime qu’il est également irrégulier faute de respecter le délai de 6 mois, de reproduire les dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, de préciser s’il concerne un bail meublé ou non meublé, et de contenir la notice d’information. Elle soutient en outre que le bailleur ne justifie pas du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise, faisant valoir que le motif n’est pas sincère dès lors que le congé délivré le 12 juillet 2024 faisait suite à deux précédents congés qui n’avançaient pas le même motif, et où Monsieur [H] [U] se domicilie tantôt à [Localité 8], tantôt à [Localité 6], et où sa délivrance fait suite aux demandes légitimes de la locataire que le propriétaire a refusé de considérer.

A l’appui de sa demande de dommages et intérêts, elle fait valoir que la délivrance d’un congé frauduleux lui a nécessairement causé un préjudice et estime que la bailleresse a eu un comportement déloyal et a violé son obligation de bonne foi contractuelle, la plongeant dans un état d’angoisse important.

Madame [O] [U] née [Z], représentée par son conseil, a déposé des conclusions écrites dans lesquelles elle demande de :

juger que le congé signifié le 12 juillet 2024 est valable ;juger que Madame [M] [X] est occupante sans droit ni titre depuis le 22 octobre 2024 à minuit ;en conséquence, prononcer l’expulsion de Madame [M] [X] des lieux qu’elle occupe au [Adresse 4] ainsi que de tout occupant de son chef, en la forme ordinaire et avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique si besoin est ;condamner Madame [M] [X] à quitter les lieux sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir, et ce, jusqu’au jour de la complète libération des lieux ;condamner Madame [M] [X] au paiement d’une somme de 1500 euros mensuelle hors charges de la date du jugement à intervenir jusqu’à la parfaire libération des lieux à titre d’indemnité d’occupation ;débouter Madame [M] [X] de l’ensemble de ses demandes ;condamner Madame [M] [X] à lui verser la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Au soutien de ses demandes, elle fait valoir que le bail objet du litige doit être qualifié de meublé sur le fondement de l’article 25-4 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qu’il a donc été conclu pour une durée d’un an, et que les congés sont donc régis par les dispositions de l’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 et non par celles de l’article 15 de la même loi. Elle ne conteste pas que le premier congé n’était pas valide faute d’avoir précisé le motif de non-renouvellement. Elle soutient qu’en revanche, les deux congés postérieurs sont valides, les conditions tenant au délai et à l’indication du motif étant remplies, et le caractère sérieux et légitime de l’installation de son époux à [Localité 8] étant établi.

En réponse à la demande de révision du loyer et de remboursement du trop-perçu, elle fait valoir qu’il convient de retenir qu’il s’agit d’un bail meublé, que l’immeuble a été construit avant 1946 et que le loyer à prendre en compte est le loyer hors charges, de sorte que le trop-perçu s’élève à 6269,18 euros, et non à 11 049,90 euros.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties déposées à l’audience du 20 juin 2025 pour l’exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 29 août 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la qualification meublée ou non meublée du bail, il ressort de l’examen des conclusions déposées à l’audience du 20 juin 2025 par Madame [M] [X] qu’elle développe des paragraphes soutenant pour certains d’entre eux que le bail est meublé, et pour d’autres qu’il est non-meublé. Il résulte néanmoins de la page 8 de ces mêmes conclusions que le caractère meublé du bail n’a finalement plus été contesté par la locataire une fois qu’elle a reçu, en cours d’instance, l’état des lieux d’entrée confirmant qu’il s’agissait d’un bail meublé. Ainsi, sa demande de fixation du montant du loyer à la somme de 893,70 euros correspond bien à l’application du loyer de référence majoré des locations meublées applicable en 2021, et non des locations non-meublées. Ainsi, il sera considéré qu’au jour de l’audience du 20 juin 2025, le caractère meublé du bail revêt le caractère d’un fait constant et n’est donc plus contesté.

Sur la demande de révision du montant du loyer et de restitution d’un trop-perçu

Selon les dispositions de l’article 140 III de la loi du 23 novembre 2018 pris dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail, dans les territoires où s’applique l’arrêté mentionné au I, le loyer de base des logements mis en location est fixé librement entre les parties lors de la conclusion du contrat de bail, dans la limite du loyer de référence majoré. Une action en diminution de loyer peut être engagée si le loyer de base prévu dans le contrat de bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature de ce contrat.

Le IVe du même article dispose que l’arrêté mentionné au I du présent article fixe, pour les logements meublés soumis aux titres Ier bis et Ier ter de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée un loyer de référence, un loyer de référence majoré et un loyer de référence minoré par catégorie de logement et par secteur géographique. Le loyer de référence, le loyer de référence majoré et le loyer de référence minoré sont déterminés par l’application d’une majoration unitaire par mètre carré aux loyers de référence définis au II du présent article pour tenir compte du caractère meublé du logement. Cette majoration est déterminée à partir des écarts constatés entre les loyers des logements loués nus et les loyers des logements loués meublés observés par l’observatoire local des loyers.

Le Ve du même article prévoit que le contrat de location précise le loyer de référence et le loyer de référence majoré, correspondant à la catégorie de logements. En cas d’absence dans le contrat de location de cette mention, le locataire peut, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du contrat de location, mettre en demeure le bailleur de porter cette information au bail. A défaut de réponse du bailleur dans le délai d’un mois ou en cas de refus de ce dernier, le locataire peut saisir, dans le délai de trois mois à compter de la mise en demeure, la juridiction compétente afin d’obtenir, le cas échéant, la diminution du loyer.

L’article 1 du décret n°2019-315 du 12 avril 2019 prévoit la mise en place, sur l’intégralité du territoire de la ville de [Localité 8], du dispositif d’encadrement des loyers prévu à l’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 susvisée.

En application de l’arrêté préfectoral n° IDF -2021-06-04-00002 du 4 juin 2021, et au regard de la pièce n°10 produite par la partie défenderesse, le loyer de référence majorée applicable aux locations meubles de deux pièces construit avant 1946 et pour un bail conclu entre le 1er juillet 2021 et le 30 juin 2022 à l’adresse située [Adresse 4] était de 33,1 euros par mètre carré.

Le bail produit aux débats indique que la surface du bien est de 27 mètres carrés.

Ainsi, le loyer mensuel hors charges ne pouvait excéder la somme de 893,70 euros lors de sa conclusion (soit 27 x 33,1).

Le bail prévoyait un loyer hors charges de 1080 euros. Il ne respectait ainsi pas les dispositions relatives à l’encadrement des loyers.

Par ailleurs, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a interdit, à compter du 24 août 2022, toute augmentation de loyer des logements du parc privé classés F et G au titre du DPE, et ces dispositions étaient applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits après cette date.

En l’espèce, le DPE produit aux débats et valable du 30 mai 2014 au 24 novembre 2023 prévoit que le logement est classé G.

Or, le bail est relatif à un logement meublé et a été tacitement reconduit pour une durée d’un an le 23 octobre 2022, soit postérieurement au 24 août 2022, et a de nouveau été reconduit chaque année à compter de cette date pour une même durée. En conséquence, aucune augmentation de loyer ne pouvait être sollicitée de la part du bailleur en cours d’exécution du bail.

En conséquence, il sera fait droit à la demande de Madame [M] [X] tendant à réviser et fixer le montant du loyer à la somme de 893,70 euros par mois pour la période du 23 octobre 2024 au 23 octobre 2025, outre 30 euros au titre des charges.

Compte tenu du montant du loyer de 893,70 euros applicable à compter de la prise d’effet du bail le 23 octobre 2021, la bailleresse ne pouvait percevoir davantage que la somme de 40 216,50 euros hors charges, arrêtée au 1er juin 2025, échéance de juin 2025 incluse au titre de l’ensemble des loyers hors charge depuis la conclusion du bail. La locataire soutenant avoir versé la somme de 48 602,48 euros dans le tableau produit en sa pièce n° 23, et la bailleresse ne faisant pas état de retards dans le règlement des loyers au jour de l’audience, il en résulte que Madame [M] [X] est fondée à obtenir la restitution de la somme correspondant à la différence entre ces deux montants, soit la 8385,98 euros.

En conséquence, Madame [O] [U] née [Z] sera condamnée à verser à Madame [M] [X] la somme de 8385,98 euros arrêtée au 17 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, au titre du remboursement des loyers et augmentations de loyer trop-perçus au cours de l’exécution du bail.

Sur la demande de validation ou d’annulation des congés

Selon l’article 25-8 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur depuis le 27 juillet 2023, le locataire peut résilier le contrat à tout moment, sous réserve du respect d’un préavis d’un mois, y compris lorsque la durée du bail est réduite à neuf mois.

Le bailleur qui souhaite, à l’expiration du contrat, en modifier les conditions doit informer le locataire avec un préavis de trois mois. Si le locataire accepte les nouvelles conditions, le contrat est renouvelé pour un an.

Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise.

Le bailleur qui ne souhaite pas renouveler le contrat doit informer le locataire avec un préavis de trois mois et motiver son refus de renouvellement du bail soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant.

A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l’acte du commissaire de justice ou de la remise en main propre.

Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges relatifs à l’intégralité de la période couverte par le préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

A l’expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d’occupation du logement loué.

Sur le congé envoyé le 2 avril 2024

En l’espèce, le congé ne mentionne aucun motif.

Il sera donc déclaré nul.

Sur le congé daté du 20 juin 2024

Le congé a bien été délivré au mois trois mois avant l’échéance du contrat. Il est donc régulier sur ce point.

Le congé n’indique néanmoins pas l’adresse de Monsieur [H] [U], désigné comme bénéficiaire de la reprise.

L’adresse du bénéficiaire devant être indiquée à peine de nullité, le congé sera donc déclaré nul.

Sur le congé délivré le 12 juillet 2024

Le congé a été délivré le 12 juillet 2024, soit plus de trois mois avant l’échéance du bail le 22 octobre 2024. Il est donc régulier sur ce point.

L’article 25-8 de la loi du 6 juillet 1989 n’oblige pas à peine de nullité du congé le bailleur à préciser si le bail objet du congé est meublé ou non meublé, et en tout état de cause le congé indique qu’il s’agissait d’un bail meublé.

Ce même article ne fait pas davantage obligation au bailleur de remettre au locataire la même notice que celle visée à l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Aucune nullité du congé n’est donc encourue de ce chef.

En ce qui concerne le caractère réel et sérieux de ce congé, qui s’apprécie à la date de délivrance de celui-ci, il convient de relever qu’il fait suite à deux précédents congés irréguliers délivrés en l’espace de quelques mois à compter du 2 avril 2024, et à des mises en demeure adressées par la locataire à sa bailleresse par lettres recommandées avec avis de réception envoyées les 3 janvier 2024 et 8 février 2024 faisant notamment état du non-respect des dispositions du bail avec les dispositions légales relatives à l’encadrement des loyers, et pour cette dernière de la perspective de la saisine de la commission département de conciliation à défaut de réponse de la bailleresse, étant précisé que la commission a effectivement été saisie le 16 février 2024. Aussi, il apparaît de manière claire en l’espèce que le congé a été délivré en réponse aux demandes de mise en conformité du bail formulées par la locataire et que la bailleresse n’a pas satisfaites.

S’agissant du caractère réel et sérieux de l’activité professionnelle de Monsieur [H] [U] à [Localité 8], le contrat de prestations de services relatif à des activités de bureaux partagés à l’adresse située [Adresse 1] du 3 février 2023 indique qu’il est conclu pour une durée de 6 mois à effet au 17 avril 2023, de sorte qu’il n’est pas établi que cette prestation s’était maintenue lorsque le congé a été délivré le 12 juillet 2024 et l’extrait Kbis produit en date du 25 septembre 2024 ne fait nullement état de cette adresse mais d’une adresse à [Localité 7]. Il n’est ainsi pas établi en l’espèce que l’activité professionnelle de Monsieur [H] [U] était à [Localité 8] lors de la délivrance du congé.

Ainsi, au regard des circonstances dans lesquelles le congé a été délivré, à la suite de deux congés irréguliers, et en réponse aux demandes de mise en confirmé du bail d’une part, et d’autre part, compte tenu de l’absence d’activité professionnelle de Monsieur [H] [U] à [Localité 8] mais à [Localité 7] d’autre part, la locataire apporte la preuve qu’en l’espèce, le congé délivré le 12 juillet 2024 ne présente pas un caractère réel et sérieux.

Par conséquent, il sera annulé.

Les trois congés étant annulés, le bail s’est ainsi renouvelé pour une nouvelle durée d’un an le 23 octobre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts pour défaut de production du DPE lors de la conclusion du bail

Selon l’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de conclusion du bail, un dossier de diagnostic technique, fourni par le bailleur, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

1° Le diagnostic de performance énergétique prévu à l’article L. 126-26 du code de la construction et de l’habitation ;

(…)

Le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

Le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du bailleur des recommandations accompagnant le diagnostic de performance énergétique ainsi que le document relatif à la situation du bien dans une zone définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes, qui n’ont qu’une valeur indicative.

Le propriétaire bailleur tient le diagnostic de performance énergétique à la disposition de tout candidat locataire.

En l’espèce, le DPE n’a pas été remis à la locataire lors de la conclusion du bail, mais lui a été transmis en cours d’instance, soit avec plus de trois ans de retard.

Celui-ci, qui a en outre expiré au 24 novembre 2023, indiquait que le bien ressortait de la catégorie G, correspondant aux passoires thermiques.

L’absence de transmission du DPE lors de la conclusion du bail a ainsi causé un préjudice à la locataire, qui a été privée de l’information selon laquelle le logement qu’elle envisageait de prendre à bail était une passoire thermique, et a ainsi perdu une chance de conclure un bail dans un logement n’étant pas une passoire thermique.

En conséquence, Madame [O] [U] née [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 300 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Madame [M] [X]

Selon l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la bailleresse a fait délivrer trois congés irréguliers à sa locataire en l’espace de quelques mois, et a fait procéder à des augmentations de loyers lors des renouvellements du bail en 2022 et 2023 alors qu’elle ne pouvait y procéder au regard du classement du logement dans la catégorie G dans le DPE.

Ces manquements ont d’une part causé un préjudice financier à la locataire, qui s’est trouvée tenue de régler un loyer supérieur à celui dû pendant plusieurs années, se trouvant ainsi privée de ses fonds à hauteur du montant de la partie du loyer indûment appelée, et correspondant à un total cumulé de 8385,98 euros, et d’autre part a subi préjudice lié à la réception de congés successifs qui n’étaient pas réguliers.

Madame [M] [X] justifie ainsi d’un préjudice qu’il convient d’évaluer à la somme de 900 euros.

Par conséquent, Madame [O] [U] née [Z] sera condamnée à lui verser la somme de 900 euros de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, Madame [O] [U] née [Z] succombe. Elle sera donc condamnée aux dépens, qui comprendront le coût de la signification de l’assignation, conformément à l’article 695 du code de procédure civile.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner Madame [O] [U] née [Z] à verser à la Madame [M] [X] la somme de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire,

Révise et fixe le loyer mensuel du contrat de location conclu entre Madame [O] [U] née [Z] et Madame [M] [X] pour la période du 23 octobre 2024 au 23 octobre 2025 à la somme de 893,70 euros par mois, outre 30 euros au titre des charges ;

Condamne Madame [O] [U] née [Z] à verser à Madame [M] [X] la somme de 8385,98 euros arrêtée au 17 juin 2025, échéance de juin 2025 incluse, au titre du remboursement des loyers et augmentations de loyer trop-perçus au cours de l’exécution du bail ;

Annule le congé envoyé par Madame [O] [U] née [Z] à Madame [M] [X] le 2 avril 2024 ;

Annule le congé daté du 20 juin 2024 envoyé par Madame [O] [U] née [Z] à Madame [M] [X] ;

Annule le congé délivré le 12 juillet 2024 par Madame [O] [U] née [Z] à Madame [M] [X] ;

Dit que le bail conclu entre Madame [O] [U] née [Z] et Madame [M] [X] s’est trouvé renouvelé pour une durée d’un an le 23 octobre 2024 ;

Condamne Madame [O] [U] née [Z] à verser à Madame [M] [X] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour l’absence de remise du diagnostic de performance énergétique lors de la conclusion du bail ;

Condamne Madame [O] [U] née [Z] à verser à Madame [M] [X] la somme de 900 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne Madame [O] [U] née [Z] à verser à la Madame [M] [X] la somme de de 900 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejette pour le surplus des demandes ;

Condamne Madame [O] [U] née [Z] aux dépens, qui comprendront le coût de l’assignation ;

Rappelle que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

La greffière La juge