TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 MAI 2025

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/08071 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZUSO

N° de MINUTE : 25/00571

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES “ORIG’IN” SIS [Adresse 2], représenté par son syndic le cabinet AMI ILE DE FRANCE, pris en son établissement secondaire cabinet AMI VAU-JOURS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux.

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître [Y], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEUR

Monsieur [A] [X]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Aliénor CORON, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, juge assistée de Madame Sakina HAFFOU, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [A] [X] est propriétaire des lots n°9 et 114 de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93), soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte de commissaire de justice du 14 août 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à Villepinte (93), a fait assigner Monsieur [A] [X] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, sollicitant du tribunal de :

— Condamner Monsieur [A] [X] au paiement d’une somme de 7 371,26 euros au titre des charges courantes et frais impayés (échéance du 3e trimestre 2024 incluse)

— Ordonner la capitalisation des intérêts.

— Condamner Monsieur [A] [X] au paiement d’une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts.

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit

— Condamner Monsieur [A] [X] à lui payer une indemnité d’un montant de 1 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [A] [X], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [A] [X] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cité à étude, Monsieur [A] [X] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 7 janvier 2025 et fixée à l’audience du 17 mars 2025. Elle a été mise en délibéré au 5 mai 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [A] [X];

— l’extrait du compte copropriétaire arrêté au 3 juillet 2024 à la somme de 7 371,26 euros ;

— les procès-verbaux des assemblées générales ayant des 28 juin 2022 et 28 septembre 2023 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023 ainsi que le budget prévisionnel 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire ;

— le contrat de syndic en vigueur du 28 septembre 2023 au 27 septembre 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, qui ne constituent pas des charges de copropriété, soit en l’espèce la somme de 808 euros.

En conséquence et au regard des pièces produites, il convient de condamner Monsieur [A] [X] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 563,26 euros au titre des appels de charges et fonds de travaux échus au 3 juillet 2024.

L’article 1231-7 du code civil dispose qu’en toute matière, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. Sauf disposition contraire de la loi, ces intérêts courent à compter du prononcé du jugement à moins que le juge n’en décide autrement. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter du prononcé du présent jugement.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

Il convient dès lors d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur les frais de l’article 10-1 a) de la loi du 10 juillet 1965

Le syndicat des copropriétaires sollicite le remboursement des frais de recouvrement suivants :

— frais de lettres de mise en demeure et de relance pour un montant total de 88 euros,

— frais de transmission dossier huissier d’un montant de 300 euros

— frais de mise en demeure par avocat d’un montant de 120 euros

— frais de transmission dossier avocat d’un montant de 300 euros

Soit un montant total de 808 euros.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

Il appartient à la juridiction saisie de rechercher si les frais sollicités par le syndicat étaient nécessaires au recouvrement de la créance de celui-ci avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi.

Le recouvrement des charges impayées relève de la gestion courante du syndic et non de prestations hors rémunération annuelle, sauf à établir le caractère exceptionnel des diligences effectuées.

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier par la production d’un accusé de réception de l’envoi de la lettre de mise en demeure préalable prévue à l’article 10-1 précité, il sera débouté de sa demande au titre des frais de recouvrement.

Sur la demande de dommages et intérêts

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

Faute d’apporter la preuve de la mauvaise foi de Monsieur [A] [X], le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [A] [X] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit, sans qu’il y ait lieu de le rappeler au dispositif de la décision.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

— Condamne Monsieur [A] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93) la somme de 6 563,26 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 3 juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

— Ordonne la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93) de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée par l’ordonnance n°2019-1101 du 30 octobre 2019,

— Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93) de sa demande de dommages et intérêts,

— Condamne Monsieur [A] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8] (93) la somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamne Monsieur [A] [X] aux dépens.

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge, assistée de Madame Sakina HAFFOU, Greffier présente lors de son prononcé.

Fait au Palais de Justice, le 05 Mai 2025.

LE GREFFIER LE JUGE

Sakina HAFFOU Aliénor CORON