TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 3]

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[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/01302 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3IUO

Minute : 25/00658

Madame [F] [C] veuve [A]

Représentant : M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

C/

Monsieur [D] [B]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Novembre 2025

DEMANDEUR :

Madame [F] [C] veuve [A]

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maître Christian GUILLAUME-COMBECAVE, substituant Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [D] [B]

[Adresse 4]

[Localité 6]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 03 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 14 octobre 2015, M. et Mme [A] ont donné à bail à M. [D] [B] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 900 euros outre 50 euros de provision pour charges locatives.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 12 septembre 2024, Mme [F] [C] veuve [A], héritière de M. [A] a fait signifier à M. [D] [B] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 5 301,10 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier recommandé avec accusé de réception reçu le 13 septembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 12 mai 2025, Mme [F] [C] veuve [A] a fait assigner M. [D] [B] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 3 octobre 2025, au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé au 12 novembre 2024,

En conséquence,

— Ordonner l’expulsion de M. [D] [B] et de tous occupants de son chef en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures d’exécution, ainsi que le transport des meubles et objets garnissant les locaux loués, dans les conditions édictées par les dispositions de l’article L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

— Condamner par provision M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] une indemnité d’occupation égale au loyer chargé prévu et révisé le cas échéant soit actuellement la somme de 1 093,13 euros par mois et ce, jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisés par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise en application de l’article 1240 du code civil,

— Condamner par provision M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] une somme de 5 468,83 euros au titre des arriérés locatifs au 14 mars 2025 sauf à parfaire au jour de l’audience à venir et augmentée des intérêts au taux légal à compter du 12 septembre 2024 date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

— Condamner M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] une somme de 1 200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner M. [D] [B] aux dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX, au titre des disposition de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 13 mai 2025.

A l’audience du 3 octobre 2025, Mme [F] [C] veuve [A] représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, actualisant la dette à la somme de 6 760,40 euros.

M. [D] [B], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [D] [B] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 13 mai 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [F] [C] veuve [A] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail du 14 octobre 2015 contient une clause qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice : deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées ou en cas de non-paiement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ».

Mme [F] [C] veuve [A] a fait signifier le 12 septembre 2024 à M. [D] [B] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 301,10 euros. Si au jour du commandement de payer M. [D] [B] n’était redevable que de la somme de 4 240,88 euros puisqu’il avait réglé la somme de 1060,22 euros le 10 septembre 2024, non prise en compte dans le décompte joint au commandement de payer, il n’a pas payé l’intégralité de cette somme dans le délai de deux mois.

Ce commandement de payer donc est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail du 14 octobre 2015 est résilié à la date du 13 novembre 2024.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [D] [B], devenu occupant sans droit ni titre et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [D] [B], devenu occupant sans droit ni titre depuis le 13 novembre 2024, date de la résiliation du contrat, doit donc indemniser Mme [F] [C] veuve [A] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, il sera condamné au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 13 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Mme [F] [C] veuve [A] ne rapporte pas la preuve qu’ils subissent un préjudice différent que celui causé par la perte du loyer et des charges. Ils seront donc déboutés de leur demande visant à voir fixer l’indemnité d’occupation à un montant égal à deux mois de loyer en sus des charges courantes.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, révisable chaque année tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout justifié au stade de l’exécution.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, la bailleresse produit, au soutien de sa demande, le bail du 14 octobre 2015 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges du locataire, M. [D] [B]. Elle produit également le commandement de payer du 12 septembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse mentionnant une dette 6 760,47 euros. M. [D] [B] qui n’a pas comparu, n’ont pas démontré avoir payé cette somme.

En conséquence, il convient de condamner M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] la somme provisionnelle de 6 760,47 euros arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance, des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur les demandes accessoires

M. [D] [B], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024 et de son signalement à la CCAPEX.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [F] [C] veuve [A], les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. M. [D] [B] sera donc condamné à lui payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [F] [C] veuve [A] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 14 octobre 2015, entre Mme [F] [C] veuve [A] d’une part et M. [D] [B] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 13 novembre 2024,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 4] de M. [D] [B] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette décision d’une astreinte,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [D] [B] à compter du 13 novembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, le tout justifier au stade de l’exécution,

Condamne par provision M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 13 novembre 2024, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] la somme provisionnelle de de 6 760,47 euros arrêtée au 1er octobre 2025, échéance d’octobre 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Condamne M. [D] [B] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 12 septembre 2024 de son signalement à la CCAPEX,

Condamne M. [D] [B] à payer à Mme [F] [C] veuve [A] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 novembre 2025.

Le Greffier Le Juge