TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT [Y]

[Adresse 2]

[Localité 9]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : 01 48 13 37 92

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/01235 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2UCC

Minute : 25/00474

S.C.I. [O] [Localité 11] ET FILS

C/

Monsieur [Y] [W]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

S.C.I. [O] [Localité 11] ET FILS

Copie certifiée conforme délivrée à :

Monsieur [Y] [W]

Le

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

Jugement rendu par décision réputée contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 15 Mai 2025;

Par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Erica KISNORBO, greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

S.C.I. [O] [Localité 11] ET FILS

[Adresse 6]

[Localité 7]

Représentée par son gérant M. [S] [O]

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Y] [W]

[Adresse 4]

[Adresse 3]

[Localité 8]

non comparant

D’AUTRE PART

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat sous seing privé en date du 15 décembre 2021, la SCI [O] [Localité 11] ET FILS a donné à bail à Monsieur [Y] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 1 090 euros outre une provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI [O] PERE ET FILS a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 3 664,50 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme de juin 2024 et visant la clause résolutoire contractuelle, le 3 juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 janvier 2025, la SCI [O] PERE ET FILS a fait assigner Monsieur [Y] [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-[Y] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et subsidiairement constater la validation du congé pour motif légitime,

— ordonner l’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

— condamner Monsieur [Y] [W] à lui payer les loyers et charges impayés soit la somme de 5 759,18 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,

— condamner Monsieur [Y] [W] à lui payer la somme de 1 500 euros à titre indemnitaire et 1 000 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la SCI [O] PERE ET FILS expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 3 juillet 2024.

A l’audience du 3 avril 2025, la SCI [O] PERE ET FILS, représentée par son gérant, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance sauf à renoncer à sa demande d’expulsion et d’indemnité d’occupation dans la mesure où le défendeur a quitté les lieux, et a actualisé sa créance à la somme de 7 156,18 euros, selon décompte en date du 31 mars 2025.

Bien que régulièrement assigné à son domicile, Monsieur [Y] [W] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint-[Y] par la voie électronique le 13 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 3 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI [O] PERE ET FILS justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 25 juillet 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 7 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le commandement de payer ayant été délivré pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 décembre 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 juillet 2024, pour la somme en principal de 3 664,50 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 septembre 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Monsieur [Y] [W] est donc sans droit ni titre depuis le 3 septembre 2024. Il n’y a pas lieu de prononcer l’expulsion dans la mesure où ce dernier a quitté les lieux.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Monsieur [Y] [W] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SCI [O] PERE ET FILS produit un décompte démontrant que Monsieur [Y] [W] reste lui devoir la somme de 7 156,18 euros à la date du 31 mars 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés et aux indemnités d’occupation échues à cette date.

Pour la somme au principal, Monsieur [Y] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Il sera donc condamné au paiement de la somme de 7 156,18 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 664,50 euros à compter de la délivrance du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Il n’y a pas lieu de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation dans la mesure où il a quitté les lieux.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la SCI [O] PERE ET FILS ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Y] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI [O] PERE ET FILS les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 600 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 décembre 2021 entre la SCI [O] PERE ET FILS et Monsieur [Y] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 3 septembre 2024 et que le bail a pris fin le 4 septembre 2024 ;

Condamne Monsieur [Y] [W] à verser à la SCI [O] PERE ET FILS la somme de 7 156,18 euros (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant la mensualité de janvier 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2024 sur la somme de 3 664,50 euros et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Rejette le surplus des demandes ;

Condamne Monsieur [Y] [W] à verser à la SCI [O] PERE ET FILS une somme de 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [Y] [W] aux dépens ;

Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection