TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 10]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 19 NOVEMBRE 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/09688 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YIFP

N° de MINUTE : 25/01452

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 2] ET [Adresse 5], représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crévecoeur

[Adresse 8]

[Localité 9]

représentée par Me [R], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0422

C/

DEFENDEUR

Madame [C] [P]

[Adresse 4]

[Localité 9]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 24 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [C] [X] [J] est propriétaire des lots n°356 et 410 de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93).

Par ordonnance de référé du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 6 novembre 2012, Madame [X] [J] a été condamnée, à titre principal, à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier susvisé la somme provisionnelle de 3 844,59 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3ème trimestre 2012.

Par jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 20 mai 2014, elle a été condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, le tribunal ayant constaté le paiement de 10 000 euros effectué par Madame [X] [J] pour apurer sa dette de charges de copropriété.

Par jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 28 novembre 2017, Madame [X] [J] a été condamnée, à titre principal, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 5 620,27 euros au titre des charges de copropriété impayées au 14 juin 2016 ainsi que la somme de 700 euros à titre de dommages et intérêts.

Par acte d’huissier de justice du 28 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crevecoeur, a fait assigner Madame [C] [X] [J] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées le 22 avril 2025 à Madame [X] [J], le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

CONDAMNER Madame [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 7], la somme de 31.164,23 euros, majorée des intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation conformément à l’article 1353-2 du Code Civil, correspondant à :

27.909,80 euros au titre des charges de copropriété impayées dues sur la période du 1er juillet 2016 au 1er avril 2025, selon décompte arrêté au 1er avril 2025 ;254,43 euros au titre des frais relatifs à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;3.000 euros au titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNER Madame [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] [Adresse 7], la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du CPC ;

DECLARER que les intérêts dus pour une année entière porteront également intérêts ;

CONDAMNER Madame [Y] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Madame [C] [P], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de cette copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges dues du 1er juillet 2016 au 1er avril 2015 ainsi que des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [C] [X] [J] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts. Elle fait notamment valoir à cette fin que l’ancienneté de l’absence de paiement régulier de la part de la défenderesse place la copropriété en situation de déséquilibre financier.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement citée, Madame [C] [P] n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 15 mai 2025 et fixée à l’audience du 24 septembre 2025. Elle a été mise en délibéré au 19 novembre 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Madame [C] [X] [J];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 26 mai 2015, 9 juin 2016, 10 octobre 2017, 25 juin 2019, 4 janvier 2021, 23 juin 2022, 28 juillet 2022, 4 octobre 2023 et 2 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels 2016, 2018, 2019, 2021 et 2022 ainsi que les budgets prévisionnels 2017, 2020, 2023 et 2024 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Toutefois, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier de l’approbation des comptes des exercices 2017 et 2020, seule l’approbation de leurs budgets prévisionnels étant démontrée, il convient de déduire les montants se rapportant aux régularisations de ces deux exercices des sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires, soit le solde créditeur de 236,39 euros au titre de l’exercice 2017 et le solde débiteur de 36,05 euros au titre de l’exercice 2020.

De même, il n’est pas justifié de l’approbation du budget prévisionnel 2025, les sommes réclamées au titre de ce dernier seront donc écartées.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2016 et le 1er avril 2025 a été de 40 576,43 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 13 869,46 euros.

Ainsi, il convient de condamner Madame [C] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 26 706,97 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière .

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 254,43 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant sa mise en demeure du 16 octobre 2024.

Les frais de recouvrement réclamés ayant tous été exposés avant cette mise en demeure, le syndicat des copropriétaires est mal fondé à solliciter leur prise en charge par le seul copropriétaire défendeur. Il sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n 15-20.587).

En l’espèce, il apparaît que Madame [C] [X] [J] a déjà fait l’objet de trois condamnations au paiement de charges de copropriété impayées selon ordonnance de référé du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 6 novembre 2012, jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 20 mai 2014 et jugement du tribunal d’instance d’Aubervilliers du 28 novembre 2017. Dès lors, en continuant de s’abstenir du paiement de ses charges alors qu’elle a été suffisamment éclairée par les motifs des jugements susvisés, Madame [X] [J] n’ayant procédé à aucun paiement entre le 1er juillet 2016 et le 1er avril 2025, elle a occasionné un préjudice certain à la copropriété, en provoquant une désorganisation de la trésorerie de nature à contraindre les autres copropriétaires à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant particulièrement significatif, Madame [C] [P] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble

Il y a lieu en conséquence de condamner Madame [C] [P], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [X] [J] sera condamnée aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Madame [C] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crevecoeur, la somme de 26 706,97 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er avril 2025, appel provisionnel du 2ème trimestre 2025 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crevecoeur, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Madame [C] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crevecoeur, la somme de 1 000 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [X] [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 1] et [Adresse 6] (93), représenté par son syndic coopératif Ponceaux-Crevecoeur, la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [C] [X] [J] aux entiers dépens.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT