TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00077 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2PU5

Minute : 25/00166

SEINE [Localité 17] HABITAT

Représentant : Maître [W], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [T] [U] [N]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 26 Février 2025

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 17] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 9]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [T] [U] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 15]

[Localité 12]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 24 Janvier 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 26 Février 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

RAPPEL DES FAITS

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 26 juin 2020, [Localité 16] Habitat, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, a consenti à Mme [T] [N] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 6]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 352,76 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 352,76 euros.

Le 9 février 2023, le bailleur a fait délivrer à Mme [T] [N] un commandement de payer la somme en principal de 2004,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2023 inclus et d’avoir à justifier d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs, visant la clause résolutoire insérée au bail.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 20 novembre 2024, Seine-Saint-Denis Habitat a fait citer Mme [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :

«  constater l’acquisition de la clause résolutoire et par voie de conséquence la résiliation du bail,

«  ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [T] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux, sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir, et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin était,

«  rappeler que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

«  condamner Mme [T] [N] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 4583,13 € à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation, charges et taxes impayés jusqu’au terme du mois d’août 2024 inclus, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter de la date de l’assignation jusqu’à parfait paiement, sauf à parfaire au jour de l’audience,

Ï d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant actuel du loyer plus les charges et taxes locatives laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer qui était prévu au contrat, à compter du 1er septembre 2024 jusqu’à libération effective des lieux,

Ï de la somme de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et les frais d’exécution de la décision à intervenir,

«  ordonner à Mme [T] [N] d’avoir à remettre à Seine-Saint-Denis Habitat, sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la présente décision, son attestation d’assurance contre les risques locatifs,

«  rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que la défenderesse a cessé de payer régulièrement ses loyers et charges en violation de ses obligations contractuelles, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été notifié par exploit de commissaire de justice, qu’elle n’a pas soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire insérée au bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée avec l’assistance éventuelle d’un serrurier et de la force publique.

A l’audience du 25 janvier 2025, Seine-Saint-Denis Habitat, représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 4988,91 € arrêtée au terme du mois de décembre 2024 inclus, s’est désisté de ses demandes relatives à la production de l’attestation d’assurance et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Il a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et ne s’est pas opposé à l’octroi éventuel de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire à la partie adverse.

Mme [T] [N], comparante, a reconnu la dette tant dans son principe que dans son montant. Elle a expliqué avoir trouvé un nouvel emploi au terme duquel elle percevra la somme de 2500 euros par mois. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire proposant d’apurer la dette par des mensualités de 200 € en sus du paiement du loyer courant.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la résiliation

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine [Localité 17] par la voie électronique le 22 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 25 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Seine-Saint-Denis Habitat justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions le 4 septembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation en date du 20 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 26 juin 2020 contient une clause résolutoire pour non-paiement du loyer ou des charges (article 11). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 9 février 2023 pour la somme en principal de 2004,06 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 8 février 2023.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 9 avril 2023.

Sur les demandes de condamnation au paiement

Seine-Saint-Denis Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Mme [T] [N] reste lui devoir la somme de 4 988,91 € arrêtée à la date du 22 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus.

Mme [T] [N] n’apporte aucun élément de nature à contester cette somme.

En l’espèce, le décompte inclut des pénalités appliquées au défaut de réponse du locataire à l’enquête réalisée annuellement par le bailleur social pour la somme de 182,88 €. En l’absence du justificatif des diligences mises en œuvre par Seine-Saint-Denis Habitat pour réaliser ces enquêtes, ces pénalités seront déduites de la créance.

La créance n’étant pas sérieusement contestable, Mme [T] [N] sera par conséquent condamnée au paiement provisionnel de la somme de 4806,03 € à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés échus au 22 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3106,20 € à compter du 20 novembre 2024, date de la délivrance de l’assignation et sur le surplus à compter de la présente décision.

Sur les délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article.

En l’espèce, la défenderesse propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Au vu de la situation financière décrite, elle est en mesure de régler la dette locative en plusieurs mensualités. Elle a par ailleurs repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience. Le bailleur n’est en outre pas opposé à l’octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à la locataire selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues et, conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué. Cela signifie qu’elle ne sera pas expulsée.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, jusqu’à son départ définitif des lieux.

En ce cas, il n’apparaît pas nécessaire assortir d’une astreinte l’obligation pour la partie défenderesse de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande tenant à l’attestation d’assurance

Il convient de prendre acte du désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande relative à la production de l’attestation d’assurance.

Sur les demandes accessoires

Mme [T] [N], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Seine-Saint-Denis Habitat, Mme [T] [N] sera condamnée à lui verser une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail consenti le 26 juin 2020 par [Localité 16] Habitat, aux droits duquel vient Seine-Saint-Denis Habitat, à Mme [T] [N] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5] ([Adresse 11]) sont réunies à la date du 9 avril 2023 ;

CONDAMNONS Madame [T] [N] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat à titre provisionnel la somme de 4806,03 € à valoir sur les loyers, charges et taxes impayés échus au 22 janvier 2025, terme du mois de décembre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 3106,20 € à compter du 20 novembre 2024, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

AUTORISONS Madame [T] [N] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 24 mensualités de 200 € chacune et une 25ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêt ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

CONSTATONS EN CE CAS la résiliation de plein droit du bail consenti à Madame [T] [N] portant sur le logement situé [Adresse 7] ;

AUTORISONS EN CE CAS l’expulsion de Madame [T] [N] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

RAPPELONS EN CE CAS que le sort des meubles laissés éventuellement dans les lieux est prévu aux articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNONS EN CE CAS Madame [T] [N], à payer à Seine-Saint-Denis Habitat une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux,

CONSTATONS le désistement de Seine-Saint-Denis Habitat de sa demande de production sous astreinte d’une attestation d’assurance couvrant les risques locatifs ;

CONDAMNONS Mme [T] [N] à verser à Seine-Saint-Denis Habitat une somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Mme [T] [N] aux dépens, en ce compris notamment les frais du commandement de payer ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe le 26 février 2025.

La greffière Le juge