TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 10]

REFERENCES : N° RG 25/04519

N° Portalis DB3S-W-B7J-3BTT

Minute :

JUGEMENT

Du : 01 décembre 2025

SEINE-[Localité 12] HABITAT (OPH)

C/

Madame [V] [E]

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 24 Septembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 1er décembre 2025 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SEINE-[Localité 12] HABITAT (OPH)

[Adresse 4]

[Localité 6]

représenté par M^e Nathalie GARLIN, avocat au barreau Seine-Saint-Denis

DÉFENDEUR :

Madame [V] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro : N- 93008-2024-013373 du 17/12/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 9])

représentée par M^e Nadia FARAJALLAH, avocat au barreau Seine-Saint-Denis, substituée par M^e François ADHEMARD, avocat au barreau Seine-Saint-Denis

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Nadia FARAJALLAH

M^e Nathalie GARLIN

Expédition délivrée à :

Madame [V] [E]

Préfecture de Seine-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 29 juin 2021, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat a donné en location à Madame [V] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel révisable de 369,47 € outre provisions sur charges.

Le 1 décembre 2023, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat a fait délivrer à Madame [V] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 1 097,51 € selon décompte arrêté au 28 novembre 2023.

Par courrier du 19 septembre 2023, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat a informé la Caisse d’Allocations Familiales de l’existence d’impayés de loyers, cette information valant saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX).

Suivant citation délivrée à étude le 28 octobre 2024, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat a attrait Madame [V] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référés, aux fins :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [V] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, et ce sous astreinte de 230 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat aux frais et aux risques et périls de Madame [V] [E] ;De condamner Madame [V] [E] à fournir son attestation d’assurance locative jusqu’à libération des lieux, et ce sous astreinte de 77 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir ;De condamner Madame [V] [E] au paiement des sommes suivantes :2 892, 03 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de septembre 2024, somme à parfaire, outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;une indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer.

Le 27 novembre 2024, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

Par ordonnance en date du 23 avril 2025, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, statuant en référés, s’est déclaré incompétent en raison de contestations sérieuses soulevées par Madame [V] [E] et a renvoyé l’affaire devant le juge des contentieux de la protection statuant au fond.

L’audience s’est tenue le 24 septembre 2025 après un renvoi.

Lors de l’audience, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à ajouter oralement une demande subsidiaire de résiliation du bail pour manquements de la locataire à son obligation de payer les loyers, et à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 18 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 7 052,18 €. Il indique qu’il n’y a pas de reprise régulière du loyer courant.

Concernant l’exception d’inexécution soulevée en défense, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat fait valoir que les désordres allégués ne sont pas démontrés. Il souligne que l’état des lieux d’entrée indique que les lieux sont en bon état et que les pièces versées ne sont pas probantes. Il expose avoir fait réaliser deux diagnostics de performance énergétique concluant au classement du logement en F et que celui présenté par la défenderesse est de complaisance. L’OPH Seine-[Localité 12] Habitat considère les réclamations de la locataire peu précises et non datées, et les photographies versées non circonstanciées. Il souligne qu’elle ne tire pas de conséquences juridiques de son argumentation telles une demande de dommages-intérêts, outre solliciter le rejet de ses demandes.

Concernant la demande subsidiaire de délais de paiement, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat s’y oppose en indiquant que la dette ne cesse d’augmenter, que l’interdiction de révision du loyer ne vaut pour les bailleurs sociaux que pour les logements classés G, qu’il n’y a pas d’éléments démontrant que des paiements n’ont pas été pris en compte et que Madame [V] [E] n’est déjà pas en mesure de payer les loyers courants.

Madame [V] [E], représentée par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, sollicite du juge :

De débouter l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat de toutes ses demandes ;Subsidiairement, de lui accorder un délai de 36 mois pour apurer la dette locative ;De condamner l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens. Au visa des articles 1719 du code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [V] [E] soutient que le logement loué ne remplit pas les critères de décence exigés par la loi, justifiant par conséquent l’absence de paiement des loyers. Elle indique verser des photographies montrant l’état particulièrement dégradé. Elle fait valoir avoir envoyé de nombreuses demandes au bailleur concernant des problèmes d’électricité, de nuisibles…

Par ailleurs, elle conteste la nature certaine de la créance : elle allègue que le décompte versé ne tient pas compte des droits en cours auprès de la CAF et des paiements partiels effectués. Elle affirme en outre que le logement est classé G, et que le loyer ne peut être révisé en conséquence.

Subsidiairement, Madame [V] [E] sollicite des délais de paiement compte tenu de sa situation financière et familiale.

L’enquête sociale est parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience. Il est indiqué que Madame [V] [E] vit dans le logement avec sa fille aîné, sa petite-fille et sa nièce. Il est précisé que la situation familiale a connu des bouleversements depuis 2023 notamment suite à une séparation. Il est exposé que Madame [V] [E] a eu un accident du travail qui a entraîné une suspension de ressources dans l’attente du traitement de son dossier par la sécurité sociale. Un accompagnement social est préconisé.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, le lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 1er décembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions liminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 27 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

1) Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Aux termes de l’article L. 442-1 du code de la construction et de l’habitation, les loyers pratiqués pour les logements des organismes d’habitations à loyer modéré sont révisés chaque année au 1er janvier, dans la limite de la variation de l’indice de référence des loyers prévu au I de l’article 17-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La date de l’indice de référence des loyers prise en compte pour cette révision est celle du deuxième trimestre de l’année précédente.

L’article 17 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 énonce que la fixation du loyer des logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. L’article 17-1 III de cette même loi précise que la révision et la majoration de loyer ne peuvent pas être appliquées dans les logements de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation. Conformément au IV de l’article 159 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ces dispositions sont applicables aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits un an après la publication de la présente loi soit depuis le 24 août 2022.

Aux termes de l’article 1219 du code civil, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle. Cette suspension doit être notifiée dans les meilleurs délais.

Aux termes de l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

Selon l’article 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, le bailleur doit remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et est en outre tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement.

L’article 20-1 de la même loi énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Si le preneur ne peut refuser de payer les loyers au terme convenu en se prévalant du refus par le bailleur d’effectuer les travaux de réparation nécessaires, il peut être autorisé à en suspendre le paiement si le propriétaire ne respecte pas son obligation de délivrer un logement décent à condition que le logement ait été rendu inhabitable.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 11) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [V] [E] le 1er décembre 2023, pour un montant principal de 1 097,51 €.

Madame [V] [E] conteste cependant l’application de la révision du loyer, qu’elle soutient impossible pour un logement classé au terme de son diagnostic énergétique F ou G.

Cette disposition s’applique aux contrats de location conclus, renouvelés ou tacitement reconduits depuis le 24 août 2022. Le contrat de bail entre l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat et Madame [V] [E] a été signé le 29 juin 2021 et son article 3 indique qu’il est conclu pour une durée d’un mois renouvelable par tacite reconduction. Dès lors, il a été renouvelé de mois en mois, et notamment le 30 août 2022, et à cette date l’interdiction de révision du loyer est entrée en application.

L’OPH Seine-[Localité 12] Habitat allègue que cette interdiction ne concerne que les logements classés F pour les bailleurs sociaux sans évoquer le texte légal ou règlementaire éventuellement dérogatoire à l’article 17-1 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précité.

Ainsi, il y a lieu de considérer que le loyer dû pour les mois visés au commandement de payer de décembre 2022 à octobre 2023 devait être du montant du dernier loyer révisé, soit celui appliqué en juillet 2022. En l’absence de décompte ou de quittance permettant de le connaître, le loyer retenu sera celui prévu au bail.

Il est constant qu’un commandement affichant un montant dû erroné reste valable à hauteur des sommes réellement exigibles.

Les sommes dues au jour du commandement de payer doivent donc être recalculées de la sorte :

Montant des loyers hors charges dus sur la période : 369,47 x 11 = 4 064, 17 €Montant des charges dues sur la période suivant décompte : 118,86 (décembre 2022) + 130, 83 x 10 (janvier-octobre 2023) + 20,07 (régularisations de charges) = 1 447, 23 €Montant des sommes créditées sur la période suivant décompte (paiements locataire, RLS et régularisations de charges) : 4 671, 33 € soit un total restant dû par la locataire de 840, 07 €.Entre le 1er décembre 2023 et le 2 février 2024, Madame [V] [E] a payé la somme totale de 925,72 € à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat.

La clause résolutoire n’a donc pas été acquise et la demande d’expulsion sur ce fondement sera rejetée.

2) Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et l’article 1728 du code civil obligent le preneur à payer le prix du bail aux termes convenus. Cette obligation résulte également de l’article 4 du contrat de bail signé par les parties.

Le paiement du loyer et des charges est donc une obligation essentielle du contrat de location. Le défaut de paiement pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel suffisamment grave pour justifier la résiliation du contrat de bail et l’expulsion des lieux du locataire.

L’OPH Seine-[Localité 12] Habitat verse au dossier un décompte en date du 18 septembre 2025 établissant une situation d’arriéré locatif depuis le début de l’année 2023, avec une dette en augmentation constante sur la période, et de longs mois sans aucun règlement (entre juin 2024 et février 2025 par exemple).

La dette doit cependant être recalculée en tenant compte de l’absence de révision possible évoquée précédemment. Les frais de procédure et d’enquête sociale doivent également être expurgés.

Les sommes seront calculées à partir des mentions du dernier décompte produit en date du 18 septembre 2025.

— Montant des loyers hors charges dus sur la période (décembre 2022 à août 2025) : 369,47 x 32 = 11 823, 04 €

— Montant des charges dues sur la période suivant décompte : 118,86 (décembre 2022) + 130, 83 x 23 (janvier-décembre 2023, janvier-décembre 2024) + 194,11 (janvier 2025) + 162, 41 (février 2025) + 134, 27 (mars 2025) + 171,79 (avril 2025) + 176, 48 € (mai 2025) + 209,31 € (juin 2025) + 167, 10 € (juillet 2025) + 101, 44 € (août 2025) + 20,07 (régularisations de charges) = 4 071, 76 €

— Montant des sommes créditées sur la période suivant décompte (paiements locataire, RLS et régularisations de charges) : 10 922, 25 soit un total restant dû par la locataire de 4 972, 55 €.

Il sera relevé qu’aucun loyer complet n’a été payé depuis mai 2024 : aucun paiement entre juin 2024 et janvier 2025, et des paiements partiels depuis février 2025, qui n’interviennent en outre pas tous les mois.

Madame [V] [E] ne produit aucune pièce de nature à démontrer que certains de ses paiements n’ont pas été comptabilisés comme elle l’affirme.

Madame [V] [E] expose par ailleurs avoir cessé le paiement du loyer du fait de désordres dans le logement, invoquant l’exception d’inexécution.

Or, seuls le caractère inhabitable du logement (impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination), notion qui se distingue de l’indécence, ou la mise en œuvre des procédures visées aux articles L. 511-11 et L. 511-19 du code de la construction de l’habitation, fondent l’exception d’inexécution en la matière.

En l’occurrence, il est notamment versé les pièces suivantes :

Douze pages de capture d’écran d’accusés de réception de demandes/réclamations, pas toutes datées mais globalement faites entre juillet 2021 et janvier 2024, effectuées par la locataire sur la plateforme d’échanges avec l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat : la plupart ne précisent pas leur objet, et certaines ne le font qu’avec des termes vagues (demandes de type électricité, de type peinture/menuiserie, de type plomberie/ventilation…), ce qui ne rend pas possible d’établir l’objet des réclamations effectuées et leur lien avec les désordres allégués.Des photographies non circonstanciées (date, emplacement…) montrant notamment des carreaux qui se décollent au sol, un émiettement de peinture au plafond, des tâches noirâtres sur un mur et autour d’une fenêtre. Outre le fait que le sujet de ces photographies ne peut être établi, en tout état de cause elles ne seraient pas en elles-mêmes de nature à établir un manquement du bailleur à l’obligation de fournir un logement décent. En effet, aucune évaluation technique ne permet de savoir si ces désordres sont liés à un défaut du logement (isolation, ventilation…), un manque d’entretien de la locataire elle-même, ou une cause extérieure (dégât des eaux depuis chez un tiers…) Il n’est pas non plus possible d’en évaluer l’ampleur, et il semble peu probable que de tels désordres rendent inhabitable le logement.Un diagnostic de performance énergétique portant sur le logement litigieux en date du 9 décembre 2024, établi par Diag’inspect qui conclut au classement du logement en catégorie G.Néanmoins, outre le diagnostic de performance énergétique produit lors de la signature du bail, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat verse un second diagnostic, ultérieur à celui produit par Madame [V] [E] et en date du 3 juin 2025, qui conclut quant à lui au classement du logement en catégorie F. Ces deux diagnostics concordants doivent par suite être retenus.

Si depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de louer un logement ayant un DPE classé G, cette interdiction ne sera en vigueur qu’à compter du 1er janvier 2028 pour les logements appartenant à la classe F.

Il résulte de ce qui précède que le caractère inhabitable du logement n’est pas caractérisé : il ne ressort pas des pièces évoquées une impossibilité totale d’utiliser les lieux conformément à leur destination.

En outre, il appartient au locataire soit de se conformer à la procédure prévue par l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 s’il estime que le logement ne répond pas aux critères de décence au sens de l’article 6 de cette loi, soit, en cas de non exécution par le bailleur de ses obligations, de le mettre préalablement en demeure et, faute par lui d’obtempérer, d’obtenir l’autorisation du juge de se substituer à lui et de faire les travaux aux frais du bailleur, ainsi que de réduire ou consigner le loyer. Tel n’a pas été le cas, aucune procédure judiciaire n’ayant été mise en œuvre par la locataire avant la présente instance.

Ces éléments caractérisent un manquement suffisamment grave aux obligations découlant du bail, qui justifie la résiliation du contrat à compter du présent jugement et l’expulsion de Madame [V] [E] et de tous occupants de son chef des lieux, au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 4311 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Il convient également d’autoriser l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [E].

Il n’apparaît pas nécessaire en revanche d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [V] [E] de quitter les lieux.

En effet, la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà à l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière. Il convient ainsi de débouter l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat de cette demande.

3) Sur les délais de paiement

L’article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, Madame [V] [E] justifie de ressources et de propositions d’apurement trop faibles au regard de l’importance de la dette, qui ne permettent pas de solder la présente dette dans les délais légaux

Sa demande de délais de paiement sera par conséquent rejetée.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En l’espèce, l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 18 septembre 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 7 052,18 €.

Il a été précédemment recalculé cette créance en tenant compte de l’absence de révision du loyer, en retirant les frais de recouvrement et les frais d’enquête sociale non justifiés.

Madame [V] [E] ne justifie pas de paiements supplémentaires qui n’auraient pas été pris en compte.

Il convient par conséquent de condamner Madame [V] [E] à verser à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 4 972,55 € actualisée au 18 septembre 2025 au titre de l’arriéré locatif (échéance du mois d’août 2025 incluse), outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

En outre, Madame [V] [E] sera condamnée au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois d’août 2025 et jusqu’à la résiliation du bail.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [V] [E] cause manifestement et nécessairement un préjudice à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges incluses s’élève à la somme de 470,91 €.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LA DEMANDE DE REMISE D’UNE ATTESTATION D’ASSURANCE SOUS ASTREINTE

L’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

À défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, le juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, il est versé avec les pièces de l’enquête sociale une attestation d’assurance locative valable pour l’année 2024.

Par ailleurs, il n’apparaît pas possible pour un occupant sans droit ni titre de souscrire une assurance locative, l’objet du contrat d’assurance disparaissant avec la résiliation du bail.

Enfin, le bailleur dispose de la possibilité, en vertu de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 de souscrire lui-même cette assurance, ensuite récupérable auprès de Madame [V] [E].

Dès lors, il n’y a pas lieu de condamner Madame [V] [E] au paiement d’une astreinte à défaut de remise d’une attestation d’assurance locative au bailleur à compter du prononcé de la présente décision.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [V] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [V] [E] sera condamnée à payer à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Madame [V] [E] sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat ;

CONSTATE que la clause résolutoire contractuelle n’a pas été acquise et REJETTE les demandes de l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat de ce chef ;

PRONONCE la résiliation du bail conclu le 29 juin 2021 entre Madame [V] [E] et l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat relatif aux locaux situés sis [Adresse 2] à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE Madame [V] [E] de sa demande de délais de paiement ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [V] [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [V] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat de sa demande d’astreinte pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 4 972,55 € actualisée au 18 septembre 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’août 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE Madame [V] [E] au paiement des loyers et des charges dus depuis l’échéance du mois d’août 2025 et jusqu’à la résiliation du bail ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [V] [E] à la somme mensuelle de 470,91 €, et au besoin CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter de la résiliation et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

DÉBOUTE l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat de sa demande de remise d’une attestation d’assurance sous astreinte ;

CONDAMNE Madame [V] [E] au paiement des dépens ;

CONDAMNE Madame [V] [E] à verser à l’OPH Seine-[Localité 12] Habitat la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE Madame [V] [E] de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE