TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/02395 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZADZ

Minute : 25/00283

Monsieur [S] [N]

Représentant : M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB69

C/

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA SEINE SAINT DENIS

Représentant : M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 13 Mars 2025 après prorogation du 13 février 2025;

par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de juge des contentieux de la protection assisté(e) de Madame Anne-Sophie BASSETTE, greffière placée ;

Après débats à l’audience publique du 02 Décembre 2024 tenue sous la présidence de Madame Fatima ZEDDOUN, juge des contentieux de la protection, assisté(e) de Madame Sandra GAGNOUX, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR(S) :

Monsieur [S] [N], demeurant [Adresse 4]

Représenté par M^e Fariha FADOUL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB69

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR(S) :

Société OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA SEINE SAINT DENIS, demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Sandrine LEPAGE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 221

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 10 juin 2013, l’Office public de l’habitat Seine- Saint- Denis Habitat, a donné à bail à Monsieur [S] [N] un logement situé [Adresse 4], pour un loyer mensuel initial de 265,88 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 février 2024, Monsieur [S] [N] a fait assigner l’Office public Seine Saint Denis Habitat aux fins d’indemnisation de son préjudice de jouissance en lien avec l’insalubrité du logement qu’il occupe.

Après renvoi à la demande des parties, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 02 décembre 2024.

À l’audience, Monsieur [S] [N], représenté, dépose des conclusions soutenues oralement par son conseil, aux termes desquelles il demande au visa des articles 1719, 1720, 1721 et 1240 du code civil, de :

le recevoir en ses demandes et les dires bien fondées, juger l’existence d’un trouble de jouissance, dire le logement insalubre, déclarer l’Office public Seine Saint Denis Habitat responsable de ce trouble de jouissance, condamner l’Office public Seine Saint Denis Habitat au paiement de la somme de 33500,88 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance,condamner l’Office public Seine Saint Denis Habitat au paiement de la somme de 20000 euros à titre de dommages et intérêts,condamner l’Office public Seine Saint Denis Habitat au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse à la fin de non-recevoir soulevée par la défenderesse, Monsieur [S] [N] oppose le fait que sa demande ne tend pas au remboursement des loyers versés depuis 2013 mais au paiement de dommages et intérêts équivalent aux loyers en lien avec l’insalubrité du logement qu’il occupe avec sa famille depuis 2013.

Sur le fond, il soutient que l’insalubrité du logement a été constatée par l’Agence régionale de santé d’Ile-de-France (ARS) dans son rapport d’enquête en date du 26 mai 2019 et qu’il a été enjoint au bailleur de réaliser des travaux de mise en conformité dans un délai de 3 mois, ce qu’il n’a pas fait, de sorte que la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance est justifiée à hauteur de la somme de 33588 euros. Il s’estime également fondé à réclamer une indemnisation au titre de son préjudice moral compte tenu des démarches qu’il a dues entreprendre auprès du bailleur (nombreux courriers) et à l’absence de réponse de ce dernier.

À l’audience, l’Office public Seine Saint Denis Habitat, représenté par son conseil, lequel dépose des conclusions soutenues oralement, demande :

A titre principal,

dire et juger irrecevable la demande d’indemnisation pour préjudice matériel formulée par Monsieur [S] [N] car prescrite, et ce, sur le fondement de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989,Subsidiairement,

dire et juger que Monsieur [S] [N] ne saurait solliciter une condamnation excédant la somme de 4490,55 euros au titre du préjudice de jouissance, En tout état de cause,

débouter Monsieur [S] [N] de ses plus amples demandes nullement fondées ni justifiées.

In limine litis, il oppose la prescription de la demande en paiement du requérant en faisant valoir que ce dernier ne peut réclamer une indemnisation pour des désordres qui seraient apparus il y a plus de trois ans à la date de la délivrance de son assignation.

Sur le fond et à titre subsidiaire, il soutient que Monsieur [S] [N] ne rapporte pas la preuve du caractère insalubre du logement puisque le rapport d’enquête de mars 2019 produit par le demandeur concerne un autre logement situé dans le même bâtiment ; qu’ainsi, l’existence d’un trouble de jouissance n’est pas rapportée. En tout état de cause, il rappelle qu’en matière d’indemnisation du trouble de jouissance, il convient de ne prendre en compte que le loyer hors charges et de déduire la part de loyer versée par la Caisse d’allocations familiales, de sorte que s’il devait y avoir indemnisation, le montant de la réparation du trouble de jouissance ne pourrait excéder une somme de 4490,55 euros (45 mois x 99,79 euros qui correspond au loyer résiduel).

S’agissant de la demande de dommages et intérêts pour préjudice moral, il fait valoir que Monsieur [S] [N] ne justifie aucunement ce poste de préjudice, précisant que ce dernier qui a demandé la réalisation de travaux, n’a pas permis l’accès à son logement pour la réalisation des diagnostics et interventions diligentés par le bailleur.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 février 2025, prorogé au 13 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription :

En application de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Selon l’article 2241 du code civil, la demande en justice interrompt le délai de prescription.

Il ressort des pièces produites aux débats, que Monsieur [S] [N] entré dans les lieux le 10 juin 2013, a commencé à se plaindre de problèmes « d’insalubrité » du logement en 2022 et n’a assigné en indemnisation l’Office public Seine Saint Denis Habitat que par acte du 19 février 2024.

Dès lors, la demande en indemnisation en lien avec l’indécence ou l’insalubrité du logement est prescrite pour la période antérieure à la date du 19 février 2021.

Sur le bien fondé de la demande en indemnisation :

Monsieur [S] [N] fait grief à l’appartement qu’il loue suivant bail du 10 juin 2013 de présenter un taux d’humidité excessif et un risque pour la sécurité des occupants au point d’être qualifié de logement insalubre. Au soutien de cette affirmation, il verse aux débats un courrier qu’il a adressé au bailleur le 29 juillet 2022 l’informant des désordres affectant le logement qu’il occupe au rez-de-chaussée à droite de l’immeuble sis [Adresse 4] (93), un rapport de visite de l’inspecteur de salubrité de la Mairie [Localité 6] réalisé dans le logement du requérant le 16 septembre 2022, un rapport de visite de la délégation départementale de Seine-Saint-Denis de l’Agence régionale de santé d’Ile-de-France en date du 23 février 2023. Il produit également un rapport d’enquête de l’ARS en date du 26 mai 2019 concernant un logement occupé par les époux [J] au deuxième étage de l’immeuble sis [Adresse 3] (93) dont les conclusions ne peuvent donc être retenues.

Il résulte des articles 1719 du code civil et 6 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que le bailleur est obligé de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent, en bon état d’usage et de réparation ainsi que d’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués.

L’obligation de délivrance d’un logement décent a un caractère d’ordre public, seul un événement de force majeure pouvant exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent prévoit que le logement doit satisfaire notamment, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires, à la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation, à l’aération et à l’évacuation de l’humidité adaptées aux besoins d’une occupation normale.

L’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doit pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

L’insalubrité est constatée selon une procédure administrative et découle d’un arrêté préfectoral. cette notion ne pouvant être confondue avec celle d’indécence.

Il appartient au bailleur, tenu de délivrer au preneur la chose louée, de prouver qu’il s’est libéré de son obligation.

Il ressort des pièces communiquées par les parties qu’à l’occasion d’une visite du service de la Ville [Localité 6] du 16 septembre 2022, l’inspecteur de la salubrité a constaté l’existence de désordres affectant le logement, notamment :

une entrée avec 23% d’humidité,un salon avec 99,9 % d’humidité,un dysfonctionnement de la VMC dans l’ensemble du logement, des moisissures sur les murs du logement et des peintures écaillées,un plancher humide et dégradé dans la chambre,une absence de systèmes d’aération adéquats aux fenêtres du logement, une présence importante d’insectes, des signes de condensation aux fenêtres du domicile.

Il a été conclu à des potentielles causes d’insalubrité, qui ont été signalées à l’agence régionale de la santé (ARS).

Selon rapport de visite du 10 juillet 2023, à la suite d’une visite du 23 février 2023, l’ARS a constaté le caractère « insalubre » du local en raison « de la présence de moisissures, de revêtements dégradés, de l’insuffisance de système de ventilation, de l’absence ou l’insuffisance de système de chauffage et une installation électrique dangereuse », ce qui a été signalé à l’Office public Seine Saint Denis Habitat le 23 août 2023, dans le cadre d’une procédure contradictoire en vue du traitement de l’insalubrité.

Il résulte du constat des services techniques de la ville [Localité 6] du 16 septembre 2022 et du rapport de visite de l’ARS du 10 juillet 2023, précités et non contestés, que le logement loué présente des éléments d’indécence s’agissant en particulier de l’installation électrique dangereuse et de l’insuffisance de système de ventilation et de chauffage.

Le bailleur ne peut s’exonérer de son obligation de délivrance, qui est d’ordre public, par le fait que le preneur a accepté le logement en toute connaissance de cause ou qu’il n’a pas dénoncé l’indécence de l’appartement ni sollicité la réalisation de travaux de mise aux normes.

Au vu de ces éléments, il convient de considérer que la preuve de l’indécence du logement est suffisamment rapportée et que l’Office public Seine Saint Denis Habitat n’a pas rempli son obligation de délivrance d’un logement décent.

Sur la réparation du préjudice au titre du trouble de jouissance :

L’indemnisation du préjudice de jouissance liée à l’indécence du logement, est destinée à réparer le trouble occasionné au preneur dans la jouissance de l’habitation pouvant se traduire par la perte de confort, le manque de sécurité, les nuisances liées à la présence d’une humidité prégnante et au cas présent, à la présence également d’insectes xylophages dans le logement.

L’appréciation de ce préjudice et l’évaluation de son indemnisation reposent sur l’importance des désordres, la durée d’occupation du logement indécent ainsi que la valeur locative du bien, étant relevé que le paiement partiel du loyer au moyen de l’aide au logement est indifférent à l’appréciation de l’importance du préjudice et du montant des dommages-intérêts.

Il s’ensuit qu’en présence d’une indécence caractérisée occasionnant un trouble de jouissance du logement, et compte-tenu d’une prescription acquise au 19 février 2021, il y a lieu d’allouer au demandeur une somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts, étant précisé par ailleurs qu’aucun élément ne permet d’établir que la « surconsommation d’électricité » serait lié à l’état du logement loué plutôt qu’au comportement de ses occupants.

L’Office public Seine Saint Denis Habitat sera donc condamné à payer à Monsieur [S] [N] la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance.

Sur la demande indemnitaire au titre du préjudice moral :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce Monsieur [S] [N] ne démontre l’existence d’aucun préjudice distinct de celui déjà indemnisé dans le cadre de la reconnaissance de son préjudice de jouissance.

Cette demande ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner l’Office public Seine Saint Denis Habitat aux dépens de l’instance.

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [S] [N] les frais irrépétibles qu’il a exposés dans le cadre de cette instance. Il convient donc de condamner l’Office public Seine Saint Denis Habitat à lui payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE Monsieur [S] [N] prescrit en sa demande en indemnisation en lien avec l’indécence du logement situé [Adresse 4], pour la période antérieure à la date du 19 février 2021,

CONDAMNE l’Office public Seine Saint Denis Habitat à payer à Monsieur [S] [N] la somme de 7000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,

DEBOUTE Monsieur [S] [N] de sa demande de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

CONDAMNE l’Office public Seine Saint Denis Habitat aux dépens de l’instance,

CONDAMNE l’Office public Seine Saint Denis Habitat à payer à Monsieur [S] [N] une somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE