TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 24/01550 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZSE3

Minute : 25/00169

Monsieur [Z] [G]

Représentant : M^e Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E1677

C/

Monsieur [X] [I]

Représentant : M^e Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB57

Madame [V] [H] épouse [I]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

Monsieur [Z] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Karl SKOG, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [X] [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro 2024-012922 du 13/11/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

représenté par Maître Alexandra DEFOSSE – MONTJARRET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [V] [H] épouse [I]

[Adresse 5]

[Localité 6]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 26 mai 2014 M. [G], représenté par son mandataire la société LAFORET, a donné à bail à M. [X] [I] et à Mme [V] [H] épouse [I] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial de 843 euros outre 157 euros de provisions pour charges récupérables.

Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2023 M. [G] a fait signifier à M. [X] [I] et à Mme [V] [I] née [H] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 769,21 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par voie électronique le 24 avril 2023.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juin 2024, M. [Z] [G] a fait assigner M. [X] [I] et de Mme [V] [H] épouse [I] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience de 8 novembre 2024, au visa des articles 834 à 835 du code de procédure civile, aux fins de :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail susvisé au 20 juin 2023, les causes du commandement de payer en date du 20 avril 2023 n’ayant pas été réglées dans le délai prévu par les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

Ordonner sans délai de grâce l’expulsion de M. [X] [I] et de Mme [V] [H] épouse [I] et de tous occupants de leur chef en application des dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Condamner par provision solidairement M. [X] [I] et Mme [V] [H] épouse [I] à payer à M. [Z] [G] une indemnité d’occupation égale au loyer chargé prévu et éventuellement révisé, soit actuellement la somme de 1 197,86 euros par mois et ce jusqu’à parfaite libération des lieux matérialisée par la remise des clés ou un procès-verbal de reprise et ce, en application des dispositions de l’article 1240 du code civil,

Condamner par provision solidairement M. [X] [I] et Mme [V] [H] épouse [I] une somme de 5 836,08 euros arrêtée au 10 juin 2024, sauf à parfaire au jour de l’audience à venir augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 avril 2023, date du commandement de payer, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil,

Donner acte à M. [Z] [G] de ce qu’il justifie de tentatives de résolution amiable du litige conformément aux dispositions du décret n° 2015-282 du 11 mars 2015,

Condamner in solidum M. [X] [I] et Mme [V] [H] épouse [I] à payer à M. [Z] [G] une somme de 1 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner in solidum M. [X] [I] et Mme [V] [H] épouse [I] aux entiers dépens du présent référé qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de son signalement à la CCAPEX au titre des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 26 juin 2024.

A l’audience du 8 novembre 2024, M. [X] [I] a demandé le renvoi de l’affaire au motif qu’il avait déposé une demande d’aide juridictionnelle et que le bureau d’aide juridictionnelle n’avait pas encore statué.

L’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 7 février 2025.

A l’audience du 7 février 2025, M. [Z] [G] a maintenu les termes de son assignation. Il a indiqué ne pas être opposé à l’octroi de délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire, puisque le loyer courant était payé. Sur la contestation des charges relatives à la consommation d’eau, il a expliqué que la consommation d’eau des locataires a augmenté de manière importante, qu’un plombier a vérifié l’existence de fuite dans l’appartement mais n’en a pas trouvée, pas plus que dans les parties communes, qu’il soupçonne que cette augmentation de la consommation d’eau ait été causée par le dysfonctionnement continu sur plusieurs années d’une chasse d’eau.

M. [X] [I], qui s’est fait représenter, a indiqué que la dette n’était pas une dette locative mais correspondant à des charges qu’il conteste devoir depuis qu’elles lui sont réclamées car il considère qu’il n’est pas à l’origine de cette surconsommation d’eau, que d’ailleurs, le plombier délégué sur place n’a trouvé aucune fuite, que M. [G] indique que le syndic de l’immeuble a procédé à une recherche de fuite dans les parties communes et qu’aucune fuite n’a été identifiée, mais qu’il n’en rapporte pas la preuve. M. [I] souligne que jusqu’à 2023 le compteur était un compteur collectif et que depuis 2023 date où un compteur individuel a été installé et qu’il règle lui-même sa consommation celle-ci est de 35,85 euros par mois, ce qui démontre qu’il a une consommation d’eau tout à fait raisonnable. Il estime qu’il existe donc une contestation sérieuse et que le juge des référés ne peut pas statuer sur le litige. A titre subsidiaire, il demande des délais de paiement ayant pour effet de suspendre la clause résolutoire et propose de régler 200 euros par mois en plus du loyer.

Mme [V] [H] épouse [I], régulièrement assignée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de Mme [V] [H] épouse [I] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience du 8 novembre 2024.

En conséquence, la demande de M. [Z] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient une clause à l’article X de ses conditions générales qui prévoit que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, c’est-à-dire sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résolution en justice, deux mois après un commandement demeuré infructueux à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges dûment justifiées. »

Cette clause est conforme aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Néanmoins, elle ne peut jouer qu’à la condition que la somme réclamée ait été régulièrement due par le locataire.

M. [Z] [G] a fait signifier, le 20 avril 2023 à M. [X] [I] et Mme [V] [H] épouse [I] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 4 769,21 euros, somme au moins égale à une fois le montant mensuel du loyer.

M. [I] conteste être redevable de cette somme, soutenant qu’elle correspond à des factures de consommation d’eau qui n’est pas la sienne.

Il n’est pas contesté que sur la période visée le compteur d’eau était un compteur commun. Il n’est pas contesté non plus que les recherches de fuite dans l’appartement de M. et Mme [I] n’ont pas été concluantes. Si M. [G] suppose que la surconsommation d’eau a été causée par la fuite continue de la chasse d’eau de ses locataires il n’en rapporte pas la preuve. Il n’est donc pas démontré que cette surconsommation est celle de M. et Mme [I]. Or, il résulte des décomptes des répartitions des charges et des décomptes locatifs qu’il a été mis au débit de M. et Mme [I] avant la délivrance du commandement de payer la somme de 3257,91 euros au titre des consommations d’eau 2020-2021 et la somme de 1743,74 euros pour l’année 2021-2022, soit la somme totale de 5001,65 euros, alors que le commandement de payer visait une somme en principal de 4 769,21 euros et que dans les deux mois suivant sa délivrance les locataires ont payé en plus du loyer la somme de 183,28 euros. Dès lors, il doit être considéré que la contestation élevée par M. [I] est sérieuse et il n’est donc pas du pouvoir du juge des référés de statuer que la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement après un commandement de payer demeure infructueux. Il est en de même pour les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation.

Sur la demande de paiement d’une provision au titre de l’arriéré locatif

M. [Z] [G] demande que M. et Mme [I] soient condamnés à lui payer la somme de 5 706,74 euros. M. [I] a contesté devoir cette somme au motif qu’elle correspond à la facturation d’une consommation d’eau qui n’est pas la sienne.

Comme jugé ci-dessus, il n’est en effet pas démontré que la surconsommation d’eau soit celle de M. et Mme [I] et il existe une contestation sérieuse sur l’obligation des locataires à payer la somme de 5001,65 euros. Il apparait au surplus qu’il a été mis à la charge des locataires pour 2022-2023 la somme de 1731,03 euros au titre des consommations d’eau contestées. Il existe donc une contestation sérieuse sur l’obligation au paiement de M. et Mme [I] de la somme réclamée par M. [Z] [G] et il convient donc de le débouter de sa demande de provision.

Sur les demandes accessoires

M. [G] qui succombe sera condamné aux entiers dépens de l’instance et il sera débouté de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevable la demande de M. [Z] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ni sur les demandes subséquentes d’expulsion et de condamnation au paiement d’un indemnité d’occupation mensuelle, et renvoie les parties à mieux se pourvoir

Déboute M. [Z] [G] de sa demande visant à voir condamner M. [X] [I] et Mme [V] [H] épouse [I] à lui payer une provision de 5 706,74 euros au titre de l’arriéré locatif,

Condamne M. [Z] [G] aux entiers dépens de l’instance,

Déboute M. [Z] [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge