TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 6]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 16 DECEMBRE 2025

Chambre 7/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/00749 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YVE5

N° de MINUTE : 25/00711

SOCIETE MA PARTNERS

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 542

DEMANDEUR

C/

S.C.I. GALAC

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Martine HERBIERE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : U0009

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Mechtilde CARLIER, Juge, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 16 Octobre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement Contradictoire et en premier ressort, par Madame Mechtilde CARLIER, Juge, assistée de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par courrier en date du 27 octobre 2022, la société civile immobilière GALAC (la société GALAC), a formulé auprès de la société MG HOLDING une offre d’achat portant sur un bien situé [Adresse 3], à [Localité 7] (75), pour un montant de 3 650 000 euros net vendeur. L’offre a prévu que la société MA PARTNERS mandatée par la partie venderesse en qualité d’agent immobilier, percevrait de la part de la société GALAC des honoraires fixés à 4.5% hors taxes du prix de vente et versés le jour de réalisation de l’acte authentique.

Par acte en date du 06 décembre 2022, la société MG HOLDING a conclu une promesse unilatérale de vente avec la société GALAC. La promesse de vente a été consentie jusqu’au 31 mars 2023 moyennant un prix d’achat de 3 650 000 euros. L’indemnité d’immobilisation a été fixée à un montant de 365 000 euros.

Par courriel en date du 17 mars 2023, la société GALAC a informé Maître [K] [P], notaire chargée de la vente, qu’elle ne lèverait pas l’option.

Par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 12 avril 2023, la société MA PARTNERS a mis la société GALAC en demeure de lui régler sous huit jours la somme de 197 100 euros, correspondant au préjudice subi du fait de l’absence de réalisation de la vente.

Le 14 avril 2023, la société MG HOLDING a mis en demeure la société GALAC d’avoir à officialiser sa décision et à verser la somme de 365 000 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation.

Le 24 avril 2023, le conseil de la société GALAC a confirmé qu’elle ne lèverait pas l’option.

Par acte d’huissier en date du 11 mai 2023, la société MG HOLDING a assigné la société GALAC devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de paiement de l’indemnité d’immobilisation et d’indemnisation.

Par jugement en date du 16 décembre 2024, la société GALAC a été condamnée à verser à la société MG HOLDING la somme de 365 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation. La société GALAC a fait appel de cette décision et l’appel est toujours pendant.

Par acte d’huissier délivré le 16 janvier 2024, la société MA PARTNERS a fait assigner la société GALAC devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’indemnisation de ses préjudices.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 mai 2025 par ordonnance du même jour.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 10 février 2025, la société MA PARTNERS demande au tribunal :

— A titre principal, de condamner la société GALAC à lui payer la somme de 197 100 euros au titre du préjudice financier ;

— A titre subsidiaire, condamner la société GALAC à lui payer la somme de 117 900 euros au titre du préjudice financier ;

— En tout état de cause :

* Condamner la société GALAC à lui payer la somme de 157 575 euros au titre du préjudice d’image et de réputation ;

* Débouter la société GALAC de ses demandes ;

* Condamner la société GALAC aux dépens ;

* Condamner la société GALAC à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

* Ordonner l’exécution provisoire du jugement en cas de condamnation prononcée à l’encontre de la société GALAC ;

* Ecarter l’exécution provisoire du jugement en cas de condamnation prononcée à son encontre.

Au soutien de ses demandes indemnitaires, la société MA PARTNERS fait valoir, sur le fondement des articles 1104, 1112, 1240 et 1241 du code civil, que la société GALAC a commis une faute engageant sa responsabilité pour non-levée de l’option de la promesse unilatérale de vente. Elle indique que la non-réalisation de la vente peut donner lieu à l’indemnisation de l’agent immobilier lorsque celle-ci est fautive et lui cause un préjudice et considère à cet égard que le caractère unilatéral de la promesse est sans incidence. Elle rappelle également que le tiers au contrat peut invoquer un manquement contractuel pour obtenir réparation du dommage causé par ce manquement. La demanderesse reproche à la société GALAC une faute constituée par la rupture abusive des pourparlers. Pour s’opposer à l’argument adverse selon laquelle la promesse unilatérale de vente conclut les pourparlers, la société MA PARTNERS indique au contraire que la promesse unilatérale de vente encadre les pourparlers en vue de la conclusion du contrat final. La société MA PARTNERS indique que la société GALAC a renoncé à l’acquisition du bien détenu par la société MG HOLDING après plusieurs mois d’échanges, à moins de deux semaines de la date limite de la levée d’option et aux motifs que la société MA PARTNERS aurait empêché la réalisation de relevés par ses architectes et ne lui aurait pas transmis les plans des locaux. La société MA PARTNERS conclut à la mauvaise foi de la société GALAC en expliquant avoir permis à l’architecte de la société GALAC de se rendre dans les locaux à plusieurs reprises et s’être tenue à sa disposition et ce, alors qu’elle ne pouvait remettre les clefs des locaux pour plusieurs jours à la défenderesse antérieurement à la conclusion de la vente. La demanderesse ajoute avoir transmis tous les plans en sa possession. Elle ajoute que la mauvaise foi de la société GALAC a déjà été relevée concernant son refus de verser l’indemnité d’immobilisation réclamée par la société MG HOLDING, ayant conduit à sa condamnation en première instance à l’encontre de cette dernière.

La demanderesse estime que la rupture abusive des pourparlers de la société GALAC lui a causé un préjudice financier et ce, indépendamment du fait qu’aucune clause ne prévoit son indemnisation en cas de non-option par le bénéficiaire de la promesse de vente. Elle fait valoir que la vente a finalement été conclue à un montant inférieur à l’offre formulée par la société GALAC et qu’elle a dû reprendre toutes les diligences nécessaires à la conclusion d’une vente. Elle précise avoir dû partager ses honoraires avec une autre société, ayant perdu son mandat exclusif et que, outre la charge de travail supplémentaire engagée, les honoraires perçus ont donc été inférieurs à ceux qu’elle aurait perçus si elle avait conclu la vente avec la société GALAC.

Pour appuyer sa demande indemnitaire au titre du préjudice d’image et de réputation, la société MA PARTNERS soutient avoir subi une perte de confiance de la part de la société venderesse, auprès de laquelle elle intervenait pourtant fréquemment. Elle prétend que suite au désistement de la société GALAC, la société MG HOLDING a cessé de faire appel à ses services et qu’il en résulte un manque à gagner conséquent.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 04 avril 2025, la société GALAC sollicite du tribunal de :

— Débouter la société MA PARTNERS de ses demandes ;

— Ecarter l’exécution provisoire du jugement en cas de condamnation prononcée à son encontre ;

— Condamner la société MA PARTNERS aux dépens ;

— Condamner la société MA PARTNERS à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour s’opposer aux demandes indemnitaires de la demanderesse, la société GALAC fait valoir, sur le fondement des articles 1112, 1124 et 1240 du code civil et de l’article 6 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, qu’elle n’a pas commis de faute. Elle souligne d’une part qu’une promesse unilatérale de vente permet au bénéficiaire d’opter ou de ne pas opter pour la conclusion de la vente, sans avoir à motiver son choix à l’égard du promettant. Elle ajoute que l’absence de réalisation de la vente ne peut être considérée comme fautive ou constitutive d’un abus de droit. Elle retient d’autre part qu’il ne saurait lui être reproché d’avoir commis une faute en rompant de manière abusive les pourparlers dans la mesure où depuis la conclusion de la promesse unilatérale de vente, les pourparlers avaient pris fin. Elle défend en effet que la promesse unilatérale de vente est un avant contrat situé en aval des pourparlers ; la promesse fixe l’accord des parties sur la chose et le prix et qu’aucune négociation ne peut avoir lieu entre la signature de la promesse et la levée de l’option ou l’expiration de la validité de la promesse. Sur le droit à rémunération de l’agent, elle précise que l’agent immobilier ne peut se prévaloir de son droit à rémunération qu’en cas de réalisation de la vente ; à défaut de réalisation de la vente, il doit démontrer un comportement fautif pour se prévaloir d’une indemnisation de ses préjudices. En l’absence de clause prévoyant l’indemnisation de la société MA PARTNERS en cas de non-levée de l’option, la société GALAC indique que celle-ci ne peut lui reprocher aucune faute et ne peut donc prétendre à aucune indemnisation.

Elle conteste également les préjudices invoqués par la société demanderesse en ce qu’elle indique que celle-ci a pu conclure la vente percevoir des honoraires moins de 15 jours après la date d’expiration de la promesse de vente et ne justifie dès lors pas d’efforts particuliers entrepris pour vendre le bien objet de la promesse. Elle ajoute en outre, pour s’opposer à la fois aux demandes formulées au titre du préjudice financier et du préjudice d’image et de réputation, qu’elle ne peut être tenue pour responsable des relations contractuelles entretenues entre la demanderesse et la société MG HOLDING.

En soutien à sa demande d’écarter l’exécution provisoire du jugement, la société GALAC indique que celle-ci est incompatible avec la nature de l’affaire.

MOTIFS DE LA DECISION

1. Sur des demandes de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1104 du code civil, les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public.

Les dispositions de l’article 1112 du code civil reprend cette exigence de bonne foi concernant les négociations précontractuelles.

L’article 1124 du code civil définit la promesse unilatérale comme le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La rupture abusive des pourparlers est une faute délictuelle.

Le tiers au contrat qui établit un lien de causalité entre un manquement contractuel et le dommage qu’il subit n’est pas tenu de démontrer une faute délictuelle ou quasi délictuelle distincte de ce manquement.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente conclue entre la société MG HOLDING, qualifiée de promettant, et la société GALAC, qualifiée de bénéficiaire, le 6 décembre 2022, précise qu’ « il est entendu entre les parties qu’en raison de l’acceptation par le BENEFICIAIRE de la promesse faite par le PROMETTANT, en tant qu’une simple promesse, il s’est formé entre elle un contrat dans les termes de l’article 1124 du code civil », « le PROMETTANT a pour sa part définitivement consenti à la vente », « les parties conviennent que la formation du contrat de vente est exclusivement subordonnée au consentement du BENEFICIAIRE, indépendamment du comportement du PROMETTANT ».

Dès lors, la promesse unilatérale de vente conclue entre les parties ne constitue pas un encadrement des pourparlers en vue de la constitution du contrat mais un avant-contrat dont les contours sont arrêtés entre les parties. La phase précontractuelle de négociation s’est achevée à la conclusion de la promesse unilatérale de vente au titre de laquelle les parties se sont accordées sur l’objet de la vente et sur le prix de vente.

En conséquence, il ne peut être reproché à la société GALAC d’avoir commis une faute en rompant de manière abusive les pourparlers dans la mesure où sa renonciation à l’acquisition du bien détenu par la société MG HOLDING est ultérieure à la conclusion de la promesse unilatérale de vente et donc, ultérieure au terme de la phase de pourparlers.

En outre, dans le cadre de la promesse unilatérale de vente, la société GALAC, en qualité de bénéficiaire, n’était pas tenue de lever l’option d’achat. Les motifs relatifs à sa décision de ne pas lever l’option, s’ils peuvent avoir une incidence sur le versement de l’indemnité d’immobilisation prévue au titre du contrat, ne sont pas susceptibles de compromettre la faculté de la société GALAC de ne pas opter, la non-option ne pouvant pas être constitutive d’une faute.

En conséquence, en l’absence de faute de la société GALAC, la société MA PARTNERS sera déboutée de sa demande sans qu’il soit nécessaire d’examiner les préjudices allégués.

2. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

2.1. Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, la société MA PARTNERS, partie perdante, sera condamnée aux dépens.

2.2. Sur les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La société MA PARTNERS, condamnée aux dépens, devra verser à la société GALAC une somme qu’il est équitable de fixer à 2 000 euros.

La société MA PARTNERS, partie perdante et condamnée aux dépens, sera également déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles.

2.3. Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019, applicable à la présente instance engagée après le 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, l’exécution provisoire n’est pas incompatible avec la nature de l’affaire. Il n’y a pas lieu de l’écarter et les demandes de la société GALAC et de la société MA PARTNERS seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle MA PARTNERS de sa demande de condamnation de la société civile immobilière GALAC au paiement de dommages et intérêts en réparation des préjudices financiers et d’image et de réputation ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle MA PARTNERS aux dépens ;

CONDAMNE la société par actions simplifiée unipersonnelle MA PARTNERS à verser à la société civile immobilière GALAC la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la société par actions simplifiée unipersonnelle MA PARTNERS de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE la demande tendant à écarter l’exécution provisoire ;

RAPPELLE en conséquence que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

Le présent jugement ayant été signé par le président et le greffier

Le Greffier Le Président

Corinne BARBIEUX Mechtilde CARLIER