COUR D’APPEL DE PARIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 25 MARS 2025

Greffe des loyers commerciaux

Affaire N° RG 24/00024 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZKFH

Chambre 5/Section 4 – LC

Minute n° 25/00491

DEMANDEUR

Société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8],

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Maître Jean-philippe CONFINO de la SELAS CABINET CONFINO, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : K0182

C/

DEFENDEUR

Société RH BOURGET, SCI

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Chantal TEBOUL ASTRUC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0235

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Janvier 2025

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2008, la S.C.I. LECLERC, aux droits de laquelle vient désormais la S.C.I. RH BOURGET a consenti à la société coopérative de banque populaire à forme anonyme BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 4] à [Localité 7] (93), pour une durée de neuf années consécutives à compter du 17 avril 2008.

Par acte extrajudiciaire du 7 mars 2023, la société RH BOURGET a fait signifier à son preneur un congé à effet du 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023 et ce, moyennant un loyer de 72.000 euros HT/HC par an.

Aucun accord n’ayant été trouvé, le bailleur a sollicité, par mémoire préalable notifié le 13 mars 2024 à la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8], la fixation du loyer du bail renouvelé le 1er octobre 2023 à la somme de 72.000 HT/HC par an.

Le 19 avril 2024, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] a notifié à son bailleur un mémoire en réponse aux termes duquel, elle sollicite la fixation du loyer en renouvellement à la somme de 37.000 euros HT/HC par an et ce, au regard de l’expertise amiable réalisée à sa demande par Mme [H] [Y].

Par exploit de commissaire de justice du 20 juin 2024, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] a assigné la société RH BOURGET devant le juge des loyers commerciaux aux fins à titre principal d’obtenir la fixation du loyer du bail renouvelé à ladite somme de 37.000 euros HT/HC par an.

Aux termes de son dernier mémoire, notifié au bailleur par lettre recommandée avec avis de réception le 14 novembre 2024, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] demande au juge des loyers commerciaux de :

— DEBOUTER la société RH BOURGET de toutes ses demandes, fins, conclusions ;

— RECEVOIR la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] en ses demandes reconventionnelles ;

— L’y DECLARER bien fondée ;

En conséquence,

A titre principal :

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2023 à la somme annuelle en principal hors taxes et hors charges de 37.000 € (trente-sept mille euros) ;

— DIRE ET JUGER que la société RH BOURGET devra rembourser à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] les trop-perçus de loyer depuis le 1er octobre 2023 ;

— DIRE ET JUGER que la société RH BOURGET devra payer à la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] les intérêts au taux légal sur ces trop-perçus, et ce depuis leur date d’exigibilité jusqu’au remboursement à la société preneuse, et capitalisation dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil pour les intérêts correspondant à des trop-perçus de loyers dus depuis plus d’un an ;

— CONDAMNER la société RH BOURGET à payer la somme de 5.000 €, au profit de la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8], au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une expertise serait ordonnée avant dire droit,

— FIXER un loyer provisionnel pour la durée de l’instance à la somme annuelle de 45.000 €

(quarante-cinq mille euros) hors taxes et hors charges ;

— en ce cas RESERVER les dépens et l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

En toute hypothèse,

— JUGER que rien ne s’oppose à l’exécution provisoire de la décision à intervenir, qui est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la BANQUE POPULAIRE RIVE DROITE relève que les parties sont d’accord pour retenir la surface de 205,60 m² mais s’opposent sur les coefficients de pondération à appliquer. Elle considère qu’il y a lieu de suivre l’appréciation de Madame [H] [Y], expert amiable, qui a fixé celle-ci à 152,61 m². Au regard des références retenues par cet expert, de l’emplacement des locaux, du tissu commercial, des travaux en cours sur la commune et de la destination contractuelle limitée qui figure au bail, le preneur considère qu’il y a lieu de retenir une valeur locative de 290 euros par mètre carré pondéré. La BANQUE POPULAIRE RIVE DROITE fait valoir que la valeur locative de marché ne doit pas être confondue avec la valeur locative de renouvellement et que c’est donc à tort que Monsieur [E], expert amiable du bailleur, retient la valeur locative de marché, seule la valeur locative de renouvellement devant être prise en compte pour apprécier la valeur de locaux objet d’un bail en renouvellement après près de 9 ans. De fait, la valeur locative brute doit être fixée à la somme de 44.257 euros. Il conviendra cependant d’y appliquer plusieurs correctifs, un abattement au titre de la taxe foncière à la charge du preneur, un au titre des travaux de ravalement, ainsi qu’un au titre de l’interdiction de location gérance et de la sous-location. Le loyer en renouvellement doit donc être fixé à la somme de 36.663,01 euros arrondie à la somme de 37.000 euros hors taxes hors charges par an. Si le juge des loyers commerciaux ne s’estimait toutefois pas suffisamment informé, une expertise devra être ordonnée.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par mémoire en réponse, notifié au preneur par lettre recommandée avec avis de réception le 16 décembre 2024, la société RH BOURGET sollicite du juge des loyers commerciaux de :

FIXER le prix du bail renouvelé à la somme de 73.826 euros par an HT/HC à compter du 1er octobre 2023, toutes autres clauses du bail restant inchangées, sauf les effets de la loi PINEL,

DECLARER que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit à compter de la date d’effet du nouveau loyer avec capitalisation annuelle des intérêts, conformément aux articles 1231-6 et 1343-2 du Code civil,

CONDAMNER la société BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] à payer à la société RH BOURGET la somme de 5.000 euros au titre de frais irrépétibles ainsi que les entiers dépens,

Subsidiairement,

DESIGNER tel Expert qu’il plaira à Madame ou Monsieur le Juge des loyers commerciaux avec mission de donner son avis sur le motif de déplafonnement et le montant de la valeur locative des locaux à la date d’effet du renouvellement du 1er octobre 2023,

FIXER le loyer annuel provisionnel pour la durée de l’instance au montant du loyer plafonné,

ORDONNER l’exécution provisoire concernant la mesure d’expertise et le loyer provisionnel,

Dans ce cas, RESERVER les dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société RH BOURGET indique qu’il convient de se référer aux dispositions de l’article R145-11 du code de commerce, l’activité exercée dans les locaux étant une activité de bureau, et, par conséquent, de fixer le loyer à la valeur locative. Elle retient une surface de locaux de 205,60 m² au regard du mesure établi par un géomètre le 28 juin 2023. En revanche, elle considère qu’il convient de se référer à la pondération arrêtée par Monsieur [E] dans le cadre de son expertise amiable, soit 166,64 m²/P et non à celle fixée par l’expert amiable du preneur. La société RH BOURGET renvoie également à son expertise amiable pour déterminer la valeur locative brute, qui doit être fixée à 500 euros le mètre carré pondéré, et précise que la valeur locative de renouvellement peut s’apparenter sommairement à la valeur locative de marché, toutefois corrigée en fonction des conditions du bail commercial et d’éventuels facteurs de majoration ou de minoration du loyer. Elle estime en conséquence le rapport de Monsieur [E] parfaitement recevable et soutient que l’expert du preneur a procédé selon la même méthode, la seule différente tenant au fait que ce dernier n’a retenu que des références de nouvelles locations, en précisant n’avoir pu recenser aucun renouvellement amiable ni aucune référence judiciaire sur la période concernée. Il convient d’appliquer de surcroît plusieurs correctifs découlant du transfert sur le preneur de la taxe foncière, du paiement par le preneur des charges de copropriété non locatives, de l’interdiction de location gérance et des travaux de conformité mis à la charge du preneur. Le loyer devra ainsi être fixé à compter du 1er octobre 2023 à la somme de 73.826 euros hors taxes et hors charges par an. A titre subsidiaire, dans le cas où le juge des loyers commerciaux s’estimerait insuffisamment informé, la société RH BOURGET sollicite qu’une expertise soit ordonnée.

Il est expressément renvoyé à ce mémoire pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

A l’issue des débats tenus à l’audience du 21 janvier 2024, l’affaire a été mise en délibéré au 25 mars 2025.

MOTIFS

L’article L. 145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

«1° Les caractéristiques du local considéré;

«2° La destination des lieux;

«3° Les obligations respectives des parties;

«4° Les facteurs locaux de commercialité;

«5° Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

«Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments.» — [Décr. n°53-960 du 30 sept. 1953, art. 23]

En l’espèce, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] et la société RH BOURGET s’accordent sur le principe et la date du renouvellement du bail, aux clauses et conditions du bail expiré. Il convient ainsi de constater le renouvellement du bail liant les parties à compter du 1er octobre 2023.

Elles sont toutefois en désaccord sur le montant de ce loyer et, plus particulièrement, sur la détermination des coefficients de pondération à appliquer à la surface des locaux ainsi que sur l’évaluation de la valeur locative brute.

Au regard de ces désaccords et du caractère non contradictoire des expertises amiables versées par les parties, il y a lieu de désigner un expert. Il reviendra à ce dernier d’apprécier lui-même quels seront les éléments qui lui seront utiles, ou non, pour réaliser sa mission, en tirant toute conséquence de fait et de droit sur les éventuelles obstructions et obstacles qui seraient mis au bon accomplissement de sa mission.

Monsieur [Z] [X], expert en immobilier commercial et d’entreprise près la Cour d’appel de Paris, sera désigné en qualité d’expert judiciaire.

Les frais de l’expertise judiciaire seront avancés par la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8], demandeur à la présente instance et qui sollicite une réévaluation du loyer commercial à la baisse.

Sur le montant du loyer provisionnel

L’article L 145-57 du Code de commerce dispose que « pendant la durée de l’instance relative à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé, le locataire est tenu de continuer à payer les loyers échus au prix ancien ou, le cas échéant, au prix qui peut, en tout état de cause, être fixé à titre provisionnel par la juridiction saisie, sauf compte à faire entre le bailleur et le preneur, après fixation définitive du prix du loyer ».

Conformément à ces dispositions, la BANQUE POPULAIRE RIVES DE [Localité 8] devra continuer de payer, à titre provisionnel, l’ancien loyer tel qu’il s’établissait en dernier lieu au 30 septembre 2023.

Il convient, dans l’attente du dépôt du rapport par l’expert, de surseoir à statuer sur les autres demandes et de réserver les dépens.

L’exécution provisoire du jugement sera ordonnée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

CONSTATE le renouvellement du bail expiré à la date du 1er octobre 2023 ;

ORDONNE en conséquence, avant dire droit, une expertise et commet pour y procéder :

Monsieur [Z] [X]

[Adresse 3]

[XXXXXXXX01]

[Courriel 9]

avec pour mission de:

— décrire les locaux et les différentes activités qui y sont exercées,

— annexer tous plans et photographies utiles des lieux concernés et se faire remettre par l’une ou l’autre des parties, tous documents nécessaires,

— déterminer la surface à prendre en compte, en donnant toutes explications à cet égard,

— fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer au 1er octobre 2023, le loyer de base du bail considéré à la valeur locative, laquelle devra être recherchée par référence aux prix pratiqués pour des locaux équivalents en y apportant les correctifs, si nécessaire, dans l’hypothèse où des différences seraient constatées entre le local loué et les locaux de référence,

— rechercher les références de comparaison les plus utiles ;

— préciser les corrections éventuelles à apporter en considération des différences constatées entre le local loué et ceux utilisés comme référence de comparaison,

— faire toutes observations utiles à la solution du litige,

— dresser rapport.

DIT qu’en cas d’empêchement, l’expert sera remplacé par ordonnance rendue sur requête.

RAPPELLE que conformément à l’article 276 alinéa 4 du Code de procédure civile, l’expert « devra faire mention, dans son avis, de la suite qu’il aura donnée aux observations ou réclamations présentées » par les parties dans les dires déposés ;

DIT qu’en cas de besoin, l’expert pourra s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir avisé les parties,

DIT donc que, préalablement au dépôt, l’expert adressera aux parties un document de synthèse présentant ses conclusions provisoires et destiné à provoquer leurs observations ;

DIT que l’expert devra fixer la date limite de dépôt des observations qui lui seront adressées, rappellera qu’il n’est pas tenu de répondre aux observations transmises après cette date limite et rappellera la date de dépôt de son rapport ;

DÉSIGNE le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny comme magistrat chargé de suivre l’exécution de la présente mesure d’instruction ;

FIXE à une somme égale au dernier loyer payé jusqu’au 30 septembre 2023 le loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2023, jusqu’à ce qu’il soit définitivement statué par jugement sur la fixation du loyer de renouvellement, après dépôt du rapport d’expertise.

DIT que l’expert devra déposer son rapport en un exemplaire au greffe au plus tard le 31 octobre 2025 ;

DIT que la société coopérative de banque populaire à forme anonyme BANQUE POPULAIRE RIVES DE PARIS devra consigner à la régie du tribunal, avant le 25 avril 2025, la somme de 4.000 euros à titre de provision à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT qu’en l’absence de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque ;

DIT y avoir lieu de rappeler l’affaire à l’audience de loyers commerciaux du 03 juin 2025 à 14h00 pour s’assurer que la consignation a été versée et que l’expertise est conduite sans incident ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

SURSOIT à statuer sur les autres demandes ;

ORDONNE l’exécution provisoire de la décision.

Fait au Palais de Justice, le 25 mars 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame THINAT