TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE MONTREUIL

[Adresse 2]

[Localité 5]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 6]

N° RG 25/00702 – N° Portalis DB3S-W-B7J-23MW

Minute : 25/

Monsieur [O] [L] [G]

Représentant : Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 173

Madame [D], [B], [W] [J] épouse [G]

C/

Monsieur [Z] [S]

Copie exécutoire délivrée à :

Maître Marianne DEWINNE

Copies certifiées conformes délivrées à :

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 27 Juin 2025

Ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 27 juin 2025 ;

Par Madame Laurence HAIAT, en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Madame Marianne TRUSSARDI, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 avril 2025 tenue sous la présidence de Madame Laurence HAIAT en qualité de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Montreuil-sous-Bois, statuant en référé, assistée de Monsieur Yann LACHAT, greffier audiencier ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [L] [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

Madame [D], [B], [W] [J] épouse [G]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par Maître Marianne DEWINNE de la SCP BOSQUE ET ASSOCIES, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [S]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er novembre 2020, Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G] ont donné à bail à Monsieur [Z] [S], un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7].

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G] ont fait signifier à Monsieur [Z] [S], par acte d’huissier en date du 21 novembre 2024, un commandement de payer la somme de 15.589,00 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif en date du 1er octobre 2024, et d’avoir à justifier d’une assurance, visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier en date du 1er mars 2025, Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G], ont fait assigner Monsieur [Z] [S] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de MONTREUIL, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

A titre principal,

Constater le jeu de la clause résolutoire du contrat de location et prononcer la résiliation du contrat de location,

En conséquence, voir dire et ordonner que, dans les 24 heures du prononcé de l’ordonnance à intervenir, Monsieur [Z] [S] et tous occupants de son chef devront quitter et libérer de leur personne et de tous biens les lieux loués

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [S], ainsi que de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est des biens sis [Adresse 7],

Dire qu’il sera procédé le cas échéant à la séquestration des meubles selon les modalités fixées par les articles R 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution

Condamner Monsieur [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame

[G] la somme de 18 817,00 euros de l’arriéré locatif arrêté au mois Janvier 2025 inclus,

Condamner Monsieur [Z] [S] à payer Monsieur et Madame

[G] à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, soit 920,00 euros par mois et ce, jusqu’à la libération totale et effective des lieux

En cas d’octroi de délais pour quitter les lieux

Ordonner qu’à défaut de paiement de l’indemnité mensuelle d’occupation et sans mise en demeure préalable, le bénéfice de sursis à exécution sera perdu et l’expulsion immédiate.

Condamner Monsieur [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame

[G] la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Dire ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile

Condamner le défendeur aux entiers dépens d’instance, comprenant notamment les frais de commandement de payer et de dénonciation à la préfecture.

A titre subsidiaire

Prononcer la résiliation du bail conclu entre Monsieur et Madame [G] et Monsieur [Z] [S]

Condamner Monsieur [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame

[G] la somme de 18.817 euros en règlement de l’arriéré locatif arrêté au mois de Janvier 2025 inclus,

En conséquence, voir dire et ordonner que dans les 24 heures du prononcé du jugement à intervenir que Monsieur [Z] [S] et tous occupants de son chef devra quitter et libérer de sa personne et de tous biens les lieux loués,

Ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [S], ainsi que de tout occupant de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est du bien sis [Adresse 7].

Dire qu’il sera procédé le cas échéant à la séquestration des meubles selon les modalités fixées par les articles R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

Condamner Monsieur [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame

[G] à titre d’indemnité d’occupation une somme mensuelle équivalente au montant actuel du loyer, soit 920,00 euros/mois et ce, jusqu’à la libération totale et effective des lieux

Condamner Monsieur [Z] [S] à payer à Monsieur et Madame

[G] la somme de 1 500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile

Dire ne pas avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir, en application des dispositions de l’article 514 du Code de Procédure Civile.

Condamner le défendeur aux entiers dépens d’instance

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 avril 2025.

Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G], régulièrement représentés, sollicitent le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualisent sa créance à la somme de 22.027,00 euros, échéance du mois d’avril 2025 comprise.

Monsieur [Z] [S], régulièrement assigné à étude, ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 3 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 29 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G], justifient avoir saisi la CCAPEX le 22 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 1er mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, le bail conclu le 1er novembre 2020 contient une clause résolutoire mentionnant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 novembre 2024, pour la somme en principal de 15.589,00 euros. Ce commandement rappelle la mention que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer leur dette, comporte l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, la locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de leur bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Il est en outre établi, au vu des éléments fournis, que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 21 janvier 2025 à 24 heures. En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail conclu le 1er novembre 2020 à compter du 22 janvier 2025.

Il convient dès lors d’ordonner l’expulsion de Monsieur [Z] [S] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [S] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G], produisent un décompte démontrant que Monsieur [Z] [S] leur doit la somme de 22.027,00 euros, mois d’avril 2025 inclus.

Monsieur [Z] [S] sera donc condamné au paiement de la somme de 22.027,00 euros.

Monsieur [Z] [S] sera aussi condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent au loyer et aux charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi normalement, à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la date de libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [S], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G] les frais qu’ils ont exposé dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Laurence HAIAT, vice-présidente, chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe en premier ressort réputé contradictoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er novembre 2020 entre Monsieur [O] [G] et Madame [D] [J] épouse [G] et Monsieur [Z] [S] concernant l’appartement situé [Adresse 7] sont réunies à la date du 22 janvier 2025 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [Z] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

ORDONNONS, à défaut pour Monsieur [Z] [S] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [D] [J] épouse [G] et Monsieur [Z] [S] la somme de 22.027,00 euros (décompte incluant la mensualité de avril 2025), correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [D] [J] épouse [G] et Monsieur [Z] [S] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter de la résiliation du bail, et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [S] à verser à Madame [D] [J] épouse [G] et Monsieur [Z] [S] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection