TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

Charges de copropriété

N° RG 22/11291

N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FZ

N° MINUTE :

Assignation du :

19 Septembre 2022

JUGEMENT

rendu le 06 Mars 2025

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE,

[Adresse 1]

[Localité 5]

Représenté par Maître Carine SMADJA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1434

DÉFENDEUR

S.C.I. AMA IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représenté par Maître Elodie ROLLIN de la SELEURL LAURIA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1015

Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 22/11291 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FZ

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Muriel JOSSELIN-GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de l’audience et de Madame Adélie LERESTIF, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 19 Décembre 2024, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 06 Mars 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Ama immobilier (ci-après « la SCI ») est propriétaire du lot de copropriété n°3, constituant un local commercial, d’un immeuble situé au [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par sommation de payer en date du 20 juin 2019, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI de payer des charges de copropriété impayées.

Par exploit d’huissier signifié le 19 septembre 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] a fait assigner la SCI en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 7 décembre 2022.

Décision du 06 Mars 2025

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Par ses conclusions récapitulatives notifiées par voie électronique le 2 avril 2024, il demande au tribunal de :

« VU les causes sus énoncées,

VU les articles 10, 10-1 et 18 de la Loi du 10 juillet 1965,

VU l’article 55 du décret du 17 mars 1967,

VU l’article 1315 du Code Civil,

VU l’article 9 du Code de procédure civile,

VU l’article 2224 du Code civil,

— VOIR DIRE ET JUGER que la créance du Syndicat des Copropriétaires est certaine, liquide et exigible ;

— VOIR DIRE ET JUGER que la créance du Syndicat des Copropriétaires ne souffre d’aucune contestation ;

Par conséquent,

— VOIR DEBOUTER la SCI AMA IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions tant à titre principal qu’à titre reconventionnel ;

— VOIR CONDAMNER la SCI AMA IMMOBILIER, représentée par son gérant, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à PARIS (75009) : [Adresse 3] la somme de 5.345,60 €uros correspondant au montant des charges impayées arrêté au 2 avril 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— VOIR CONDAMNER la SCI AMA IMMOBILIER, représentée par son gérant, à payer au Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis à PARIS (75009) : [Adresse 3] la somme de 1.513,82 €uros correspondant au montant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 arrêté au 2 avril 2024 augmentée des intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019 jusqu’au jour du parfait paiement ;

— VOIR DECLARER irrecevables les demandes reconventionnelles de la SCI AMA IMMOBILIER ;

— VOIR DECLARER infondées les demandes de la SCI AMA IMMOBILIER ;

— REJETER toute demande de délais ou d’échelonnement qui pourrait être sollicitée par le copropriétaire débiteur ;

— VOIR CONDAMNER la SCI AMA IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros à titre de dommages et intérêts ;

— VOIR CONDAMNER la SCI AMA IMMOBILIER, prise en la personne de son gérant, à payer au Syndicat requérant la somme de 3.000 Euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Décision du 06 Mars 2025

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— DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir et sans constitution de garantie,

— CONDAMNER la SCI AMA IMMOBILIER, représentée par son gérant, en tous les dépens »

Par ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 18 janvier 2024, la SCI Ama immobilier demande au tribunal de :

« Vu les pièces visées au débat,

Vu l’article 700 du Code de procédure civile,

A titre principal,

— Dire et juger que la SCI AMA est bien fondée à demander au syndic des explications sur le montant des charges que ce dernier lui appelle depuis 2012 et plus particulièrement sur la façon dont le relevé des consommations d’eau froide est imputé à la SCI AMA et à Art et Gourmandise ;

— Dire et juger que le syndic a manqué à son obligation d’information en ignorant depuis 2016 les demandes répétées d’explications formulées par la SCI AMA ;

— Dire et juger que le syndic ne justifie pas du bien-fondé des sommes appelées à la SCI AMA au titre des charges de copropriété ;

— Dire et juger que le syndic en s’obstinant à ignorer les demandes d’explications de la SCI AMA, qu’il ne pouvait ignorer, a commis une faute et qu’il est seul responsable des frais supplémentaires qu’il a dû engager (frais d’acte, frais d’avocat, frais de constitution de dossier etc…) et qu’il ne revient donc pas à la SCI AMA de rembourser ses frais ;

— En conséquence, rejeter toutes les demandes du syndic comme étant non fondées ;

A titre subsidiaire,

— Prendre acte du paiement par la SCI AMA à Foncia Paris Rive Droite de la somme de 12.000 € versée le 11 janvier 2024 par chèque ;

— Dire et juger que la créance du syndicat des copropriétaires doit en conséquence être réduite à due proportion de ce paiement afin de passer de 18.366,43 € à 6.366,43 € ;

En tout état de cause,

— Condamner le syndic à verser à la SCI AMA la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner le syndic aux entiers dépens ».

La clôture de l’instruction a été prononcée le 3 avril 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 19 décembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 6 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

1- Sur l’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la SCI Ama Immobilier, soulevée par le syndicat des copropriétaires

Le syndicat des copropriétaires fait valoir l’irrecevabilité des demandes de la SCI pour avoir été toutes dirigées à l’encontre du syndic, qui n’est pas partie au litige et qui n’est que le représentant du syndicat des copropriétaires.

La SCI Ama Immobilier n’a pas conclu sur cette prétention du syndicat des copropriétaires.

******************

Selon l’article 789 du code de procédure civile, dans sa version issue du décret n°2024-673 du 03 juillet 2024, en vigueur entre le 1er septembre 2020 et le 1er septembre 2024, applicable au présent litige, « Le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour :

1° Statuer sur les exceptions de procédure, les demandes formées en application de l’article 47 et les incidents mettant fin à l’instance ;

2° Allouer une provision pour le procès ;

3° Accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le juge de la mise en état peut subordonner l’exécution de sa décision à la constitution d’une garantie dans les conditions prévues aux articles 514-5,517 et 518 à 522 ;

4° Ordonner toutes autres mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires, ainsi que modifier ou compléter, en cas de survenance d’un fait nouveau, les mesures qui auraient déjà été ordonnées ;

5° Ordonner, même d’office, toute mesure d’instruction ;

6° Statuer sur les fins de non-recevoir.

Par dérogation au premier alinéa, s’il estime que la complexité du moyen soulevé ou l’état d’avancement de l’instruction le justifie, le juge de la mise en état peut décider que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

Décision du 06 Mars 2025

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Dans le cas visé au précédent alinéa, la décision du juge de la mise en état, qui constitue une mesure d’administration judiciaire, est prise par mention au dossier. Avis en est donné aux avocats. Les parties sont alors tenues de reprendre la fin de non-recevoir dans les conclusions adressées à la formation de jugement. »

Sur ce

Il ressort des éléments au débat que l’irrecevabilité dont se prévaut le syndicat des copropriétaires n’a pas été utilement soulevée devant le juge de la mise en état, par des conclusions distinctes de celles adressées au tribunal.

Par conséquent il n’est pas recevable à s’en prévaloir devant le tribunal, non valablement saisi, qui n’a donc pas à l’examiner.

Ladite irrecevabilité sera donc rejetée en l’état.

2- Sur les demandes de « constater » et de « dire et juger »

A titre liminaire, le tribunal rappelle qu’il n’y a pas lieu de statuer sur ces demandes, lesquelles ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais sont la reprise des arguments développés dans les écritures des parties.

En l’espèce le défendeur ne formule aucune prétention en demandant au tribunal de constater qu’il est bien fondé à demander des explications au syndic, il ne formule par ailleurs aucune demande précise relative à sa responsabilité, étant en outre souligné que la SCI Ama Immobilier n’a pas attrait le syndic en la cause et que le demandeur à l’action en recouvrement de charges est le syndicat des copropriétaires, et non le syndic.

Dès lors, si ces demandes de :

« Dire et juger que la SCI AMA est bien fondée à demander au syndic des explications sur le montant des charges que ce dernier lui appelle depuis 2012 et plus particulièrement sur la façon dont le relevé des consommations d’eau froide est imputé à la SCI AMA et à Art et Gourmandise ;

— Dire et juger que le syndic a manqué à son obligation d’information en ignorant depuis 2016 les demandes répétées d’explications formulées par la SCI AMA »

— Dire et juger que le syndic ne justifie pas du bien-fondé des sommes appelées à la SCI AMA au titre des charges de copropriété ;

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— Dire et juger que le syndic en s’obstinant à ignorer les demandes d’explications de la SCI AMA, qu’il ne pouvait ignorer, a commis une faute et qu’il est seul responsable des frais supplémentaires qu’il a dû engager (frais d’acte, frais d’avocat, frais de constitution de dossier etc…) et qu’il ne revient donc pas à la SCI AMA de rembourser ses frais ;

figurent dans le dispositif des conclusions de la défenderesse, elles ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile.

Par conséquent, ces demandes – qui n’en sont pas – ne donneront pas lieu à mention au dispositif de la présente décision.

3- Sur la demande principale en paiement

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigible puisqu’elle résulte des décisions des assemblées générales ayant approuvé les comptes des exercices écoulés, fixé le montant des budgets prévisionnels, et que les appels individuels de fonds ont été régulièrement adressés à la société débitrice.

Il ne conteste pas le paiement par la défenderesse d’une partie de la somme d’arriérés de charges en cours d’instance, et expose qu’il a ramené la dette de la SCI à la somme de 5.345,60 euros.

En réponse au moyen du défendeur sur les erreurs de facturations des charges d’eau froide procédant de la confusion entre celles de la SCI et de celles de la SARL Art et Gourmandise, il réfute toute inexactitude, et rappelle que lesdites facturations sont fondées sur le relevé de compteur de la SCI, à qui appartient la preuve de la démonstration de l’anormalité de la consommation d’eau.

Il précise que les facturations sont fondées sur le relevé de compteurs distincts et que la SCI échoue à démontrer une prétendue double facturation, il se prévaut en outre de ce que les index relevés pour la même période pour les deux sociétés ne correspondent pas.

En défense, la SCI Ama Immobilier rappelle que son gérant, M. [I], est également gérant et associé de la SARL Art et gourmandise, qui exerce une activité de traiteur dans des locaux commerciaux portant les n° de lots 1, 2, 63 64 et 65 de l’immeuble sis [Adresse 3].

Elle soutient que les charges correspondant à la consommation d’eau du lot n°3 sont facturées deux fois, une fois à la SCI, et une deuxième fois à la société Art et gourmandise ; elle ajoute qu’elle conteste cette facturation anormale depuis 6 ans.

A titre subsidiaire, elle demande la réduction du montant de l’arriéré de charges dont le syndicat des copropriétaires sollicite le recouvrement, car elle a procédé le 11 janvier 2024 au paiement de la somme de 12.000 euros en règlement des charges de copropriété, en indiquant toutefois que ce paiement « ne modifie en rien nos demandes concernant la justification de l’attribution des charges d’eau entre la SCI et Art et Gourmandise ».

Décision du 06 Mars 2025

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****************

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

L’article 1353 du code civil dispose « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation »

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile « Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention ».

L’article 1363 du code civil dispose « Nul ne peut se constituer de titre à soi-même ».

En application de ces textes, chaque copropriétaire peut demander la rectification d’erreurs commises par le syndic dans l’établissement des comptes individuels et cette contestation peut être élevée pendant 5 ans ; néanmoins, si un copropriétaire soutient qu’il a déjà payé les sommes réclamées, c’est à lui d’en rapporter la preuve (Cass. Civ. 3ème, 25 sept. 2007, n°06-17.443)

Décision du 06 Mars 2025

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Sur ce

Le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI est propriétaire du lot n°3 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 4].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 29/01/2019, 03/03/2020, 07/07/2021, 13/01/2022, 30/03/2023 par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2018 à 2022, fixé les budgets prévisionnels des années 2020 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er avril 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 5.345,60 euros.

Au soutien de sa demande de débouté du syndicat des copropriétaire en raison d’une erreur dans son compte individuel de charges, au motif d’une double facturation des charges en eau froide, la SCI Ama produit aux débats un échange de courrier datant de 2016 entre la SARL Art et Gourmandise et le syndic, qui atteste d’une régularisation antérieure de charges au profit de la société Art et Gourmandise, pour les années 2012, 2013, 2014 et 2015.

Ces courriers, qui ne précisent pas les postes de régularisation dans les comptes de copropriété, et ne concernent ni la SCI en cause dans le litige, ni une période susceptible d’être contestée, car prescrite, sont en conséquence insuffisamment probants.

La SCI produit également un courrier recommandé de son conseil en date du 15 juillet 2019, adressé à l’huissier de justice ayant procédé à la sommation de payer, qui expose que son client refusera de payer car il s’est aperçu que les charges afférentes aux 3 compteurs étaient prélevées sur les deux sociétés et, en conséquence, que le syndicat des copropriétaires procédait à une double facturation.

Elle verse également aux débats trois courriers recommandés en date des 24 janvier 2020, 13 mars 2020 et 27 juillet 2020 adressés au syndic, qui reprennent la même argumentation.

En application de l’article 1363 précité, ces courriers ne peuvent être utilement invoqués au soutien de l’inexactitude des comptes, car ils émanent de la défenderesse, qui allègue cette erreur de facturation.

Décision du 06 Mars 2025

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Au soutien de l’exactitude des comptes s’agissant des appels de fonds en eau de ces deux sociétés le syndicat des copropriétaires fait valoir que les index rapportés sur les deux relevés de charges produits aux débats pour les lots respectifs des deux sociétés, à savoir les lots n° 1, 63, 64 et 65 pour la SARL Art et Gourmandise, d’une part, et le lot n°3 pour la SCI Ama Immobilier, d’autre part, comportent des index différents et attestent en conséquence d’une consommation en eau distincte pour les deux sociétés, exclusive d’une double facturation.

Dès lors, la SCI Ama immobilier, à qui incombe la charge de la preuve de la surfacturation alléguée, échoue à la rapporter ; son moyen de défense relatif à l’inexactitude des comptes individuels de charges produits aux débats sera en conséquence rejeté, et elle sera condamnée à payer l’arriéré de charges qui résulte du décompte de créance actualisé au 1er avril 2024, soit la somme de 5.345,60 euros

En application de l’article 1231-6 du code civil, et au regard de la demande formée par le syndicat des copropriétaires quant aux intérêts, ceux-ci seront dus à compter du 20 juin 2019, date de la sommation de payer.

2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 1.513,82 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

Les frais exposés pour la mise en demeure adressée le 8/02/2019 (40 euros) et la sommation de payer en date du 9/07/2019 (150,63 euros), ainsi que les frais de relance exposés le 8/03/2019 (30,79 euros) – soit postérieurement à la mise en demeure et antérieurement à la signification de l’assignation -, constituent des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges du syndicat des copropriétaires.

Cependant, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

Par conséquent les frais dénommés « constitution dr [K] » en date du 11/06/2019 (480 euros), « suivi contentieux trimestriel » en date des 15/03/2023 (165 euros) et 12/06/2023 (165 euros) ne peuvent être considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Les frais désignés comme « transmission dossier avocat » en date du 25/08/2022 (480 euros) apparaissent quant à eux constituer des frais irrépétibles.

En conséquence, la SCI sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 221,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

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Décision du 06 Mars 2025

Charges de copropriété

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En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que la SCI a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le 8 mars 2019.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI Ama immobilier, partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

Décision du 06 Mars 2025

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N° RG 22/11291 – N° Portalis 352J-W-B7G-CX4FZ

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la SCI Ama immobilier sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande d’irrecevabilité des demandes reconventionnelles de la SCI Ama immobilier, soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], en tant qu’elle est irrecevable pour ne pas avoir été soulevée devant le juge de la mise en état ;

CONDAMNE La SCI Ama immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] les sommes de :

—  5.345,60 euros au titre d’arriérés des charges de copropriété impayées au 1er avril 2024 (2ème appel provisionnel 2024 et fonds de travaux loi Alur inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019;

—  221,42 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juin 2019 ;

—  2.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

CONDAMNE La SCI Ama immobilier aux entiers dépens de l’instance ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens et frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes.

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 06 Mars 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Muriel JOSSELIN-GALL