N° RG 24/01150 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S65Y

MINUTE N° : 24/

DOSSIER : N° RG 24/01150 – N° Portalis DBX4-W-B7I-S65Y

NAC: 30B

FORMULE EXÉCUTOIRE

délivrée le

à M^e Katia PIZZASEGOLA

à la SCP CAMILLE ET ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE TOULOUSE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 OCTOBRE 2024

DEMANDEURS

Mme [R] [D] [W] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [X] [Z] [K] [S], demeurant [Adresse 7]

représenté par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [L] [R] [P], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [G] [A] [P], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

Mme [H] [N] [P], demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Katia PIZZASEGOLA, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDERESSE

SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Nicolas DALMAYRAC de la SCP CAMILLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats à l’audience publique du 24 septembre 2024

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

ORDONNANCE :

PRÉSIDENT : Robin PLANES, Premier Vice-Président Adjoint

GREFFIER : Claire SAGNARDON, Adjointe Administrative faisant fonction de Greffier

Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe,

*********************************************************************

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 7 janvier 2013, Madame [R] [V], Monsieur [X] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [N] [P] (ci-après l’indivision [V]) ont consenti à la société SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS un bail commercial pour les locaux sis [Adresse 4] à [Localité 6].

Ce bail a été conclu pour une durée déterminée, à compter du 01 janvier 2013 pour se terminer de plein droit le 31 décembre 2021.

Suivant acte extra-judiciaire du 12 novembre 2021, l’indivision [V] délivrait assignation en référé devant le Tribunal Judiciaire de Toulouse aux fins de constater l’acquisition de la clause résolutoire et la condamnation à titre provisionnel au paiement de la somme de 34.255,15 euros T.T.C. En cours de procédure les parties se sont rapprochées et ont signé un protocole d’accord le 8 février 2022, lequel a été homologué par ordonnance du juge des référés en date du 01 mars 2022.

Le 10 juin 2022 la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS, sur la base d’un rapport d’expertise unilatéral de Monsieur [E] [F], procédait à la signification d’une demande de renouvellement du bail commercial liant les parties, à effet du 1er juillet 2022, sollicitant la baisse de son loyer commercial par application des dispositions de l’article L145-33 du code de commerce à hauteur de 116.000 euros hors taxes et hors charges par an.

Suivant acte notarié en date du 20 décembre 2022, Madame [R] [V] a fait donation en indivision à Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [H] [P], ses filles, à concurrence d’un tiers chacune, de la pleine propriété du bien immobilier sis sur la commune de [Adresse 4], objet dudit bail.

Aucune solution amiable n’ayant pû être trouvée entre les parties, la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS a fait délivrer assignation à l’indivision [V], le 13 octobre 2023 devant le juge des loyers aux fins de diminution des loyers.

Estimant que le compte locatif de la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS était débiteur, Madame [R] [V], Monsieur [M] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [H] [P] lui ont fait délivrer par commissaire de justice, un commandement de payer visant la clause résolutoire daté du 19 avril 2024, pour un montant total de 28.555,57 euros (coût de l’acte exclu).

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Madame [R] [V], Monsieur [M] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [H] [P] ont assigné la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Toulouse aux fins notamment de voir constater la résiliation de plein droit du bail commercial du fait du jeu de la clause résolutoire.

Suivant jugement avant dire droit en date du 2 août 2024, le juge des loyers commerciaux ordonnait une expertise judiciaire.

La présente affaire a été évoquée à l’audience du 24 septembre 2024.

Aux termes de leurs dernières conclusions, Madame [R] [V], Monsieur [M] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [H] [P] demandent au juge des référés de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail à compter du 20 mai 2024, par l’effet du commandement resté infructueux du 19 avril 2024.

— condamner la société SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS au paiement d’une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges dus à compter de l’expiration du bail commercial et ce jusqu’à complète libération des lieux loués, le dernier loyer s’établissant à la somme de 20.187,54 euros T.T.C mensuel, outre le remboursement de la cotisation d’assurance le cas échéant,

— juger que les sommes dues porteront intérêt au taux légal,

— ordonner l’expulsion de la société SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS et de toute personne occupant les lieux de son chef, avec le concours de la force publique, d’un serrurier et ce sous astreinte de 200 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance jusqu’au départ définitif,

— ordonner le transport des meubles garnissant les lieux dans un garde meubles désigné par le bailleur en garanti des sommes dues,

— condamner la société SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS à titre provisionnel au paiement d’une somme de 60.930,05 euros T.T.C (SOIXANTE MILLE NEUF CENT TRENTE euros et 5 cents), au titre des arriérés et charges, à parfaire au jour de la décision,

— condamner la société SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de commandement de payer du 23 mai 2023 et du 19 avril 2024, et les sommations d’avoir à exécuter, état d’endettement du preneur et notification aux créanciers inscrits le cas échéant, les constats d’huissier et sommation interpellative.

Madame [R] [V], Monsieur [M] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [H] [P] exposent que la société SAS CJC VEHICULES INDUSTRIELS n’a pas régularisé l’arriéré dans le délai imparti par le commandement et qu’au jour de l’audience, le passif s’est encore aggravé.

Les demandeurs s’opposent, par ailleurs, à la demande de délais en indiquant notamment à ce titre que l’attestation d’expert comptable produite par la société défenderesse démontre la bonne santé de l’entreprise.

De son côté, la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 1343-5 du code civil, demande au juge des référés :

— constater qu’au jour de la rédaction de ses conclusions, la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS a soldé les causes du commandement de payer délivré le 19 avril 2024,

Par voie de conséquence :

— octroyer à la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS des délais de paiement rétroactifs et suspendre par voie de conséquence les effets de la clause résolutoire stipulée au bail commercial entre parties,

— dire n’y avoir lieu à constat d’acquisition de la clause résolutoire stipulée audit bail,

S’agissant de la dette locative due par la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS au jour de ses conclusions :

— octroyer à la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS un délai de 24 mois pour s’acquitter de ladite dette,

— juger par application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que les sommes correspondantes aux échéances reportées s’imputeront d’abord sur le capital,

— dire n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile,

— statuer ce que de droit sur les dépens de la présente instance.

La société CJC VEHICULES INDUSTRIELS expose qu’elle a, au jour de ses conclusions au soutien des débats, intégralement soldé les causes du commandement de payer mais accuse une dette locative de 40.742,51 euros, née des échéances postérieures.

Elle fait état de difficultés financières et indique, parallèlement à la présente procédure, avoir saisi le juge des loyers commerciaux près le Tribunal judiciaire de Toulouse d’une action aux fins de fixation de loyer renouvelé considérant qu’elle pourrait être en mesure d’obtenir une baisse substantielle de son loyer commercial de renouvellement ; qu’ainsi elle sollicite que lui soient accordés, à effet rétroactif, des délais de grâce ; qu’elle entend voi suspendre, par voie de conséquence, les effets de la clause résolutoire ; qu’elle dise n’y avoir lieu à référé s’agissant de cette demande d’acquisition de clause résolutoire.

S’agissant du solde restant dû sur les loyers et charges locatives au jour de l’audience, soit la somme de 40.742,51 euros, la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS sollicite 24 mois de délai de grâce afin de lui permettre de pouvoir s’acquitter de ladite dette par mensualité de 1.697,60 euros en sus du montant de ses loyers et charges courants.

Sur les moyens de fait et de droit développés par chaque partie, il sera renvoyé à ses conclusions, et ce, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

* Sur la demande en paiement d’une provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

Le bail commercial fixe actuellement le loyer mensuel actuel, charges, taxes et accessoires inclus à la somme de 20.187,54 euros TTC. Le preneur s’est engagé à payer celui-ci mensuellement et d’avance de chaque mois.

A l’audience, il a notamment été versé aux débats par le bailleur, les pièces suivantes :

– le bail commercial souscrit par les parties contenant une clause résolutoire,

– le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail,

– le décompte actualisé de la créance dont il résulte que le preneur à bail restait toujours redevable à la date du 31 juillet 2024, de loyers, charges, taxes et accessoires pour une somme de 56.195,33 euros, échéance de juillet 2024 incluse.

Ainsi, il résulte des débats, ainsi que de l’examen de ces documents, que le bailleur sollicite une somme supérieure, arrêtée au mois de septembre 2024, sans pour autant ne transmettre un décompte contenant les imputations débitrices et créditrices actualisée au jour de l’audience.

Il est notamment fait état d’un réglement de 21.000 euros opéré le 14 août 2024 par la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS, sans toutefois que l’on sache si l’échéance mensuelle d’août 2024 devait s’élever à 20.187,54 euros, ou devait comporter des remboursements divers qui en modifierait le montant.

Dans ces conditions, le solde locatif sera arrêté en deniers ou quittances à la date du 31 juillet 2024, sans considération des sommes payées ou imputées postérieurement, dont il est constant qu’elles ne sont toutefois pas venues solder la dette.

La somme de 200,77 euros, correspondant à des frais de commissaire de justice sera expurgée de cette somme, dès lors qu’elle entre dans le cadre des dépens de l’instance au sens de l’article 695 du code de procédure civile.

La société CJC VEHICULES INDUSTRIELS est donc bien redevable envers l’indivision [V] de la somme provisionnelle de 55.994,56 euros TTC au titre des impayés de loyers et de charges (échéance de juillet 2024 comprise), arrêtée au 31 juillet 2024, à l’exclusion des frais de procédure.

Ce montant, qui est parfaitement justifié, et qui n’est pas contesté par la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS, doit donc être payé par le preneur aux bailleurs.

* Sur la clause résolutoire et la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose : « Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

L’article L.145-41 du code de commerce énonce que « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. ».

En l’espèce, le contrat souscrit 07 janvier 2013 entre les parties contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail commercial pour non paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, un mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Le 19 avril 2024, l’indivision [V] justifie avoir délivré un commandement de payer la somme de 28.555,57 euros (frais d’acte exclus) visant la clause résolutoire et comportant les mentions légales.

Par ailleurs, comme indiqué précédemment, les demandeurs ont produit un décompte actualisé arrêté au 31 juillet 2024, qui montre un solde restant dû qui s’est accru à hauteur de 56.195,33 euros (mois de juillet 2024 inclus).

Il ressort de ce décompte actualisé, non contesté par la société défenderesse, que la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS n’a pas payé l’intégralité des sommes réclamées dans le délai d’un mois à compter du commandement de payer, soit le 20 mai 2024. Cela traduit la défaillance du débiteur et doit entraîner la résiliation du bail commercial par acquisition de la clause résolutoire.

Cependant, conformément au principe de l’article 1256 du code civil en matière d’imputation des paiements, il convient de constater que la société défenderesse est néanmoins parvenue à régler l’intégralité des causes du commandement de payer, postérieurement au délai légal, mais antérieurement à l’audience.

Elle sollicite non seulement l’octroi de délais de paiement rétroactifs, mais également que la présente juridicition décide n’y avoir lieu à constater l’acquisition de la clause résolutoire, outre

des délais de paiements échelonnés pour la dette locative en application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil qui dispose notamment : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) ».

Les dispositions de l’article L145-41 précité, permettent effectivement au juge des référés de constater que les causes du commandement de payer ont été réglées, d’accorder des délais rétroactifs et ainsi de neutraliser l’acquisition du jeu de la clause résolutoire.

Cependant, si des paiements ont été effectivement effectués par la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS pour règler la dette accumulée sur les mois de mars et d’avril 2024, ces efforts ne se sont toutefois pas poursuivis sur les échéances mensuelles suivantes. En outre, c’est un paiement effectué au mois d’août 2024 qui semble avoir permis d’apurer les cause du commandement du 19 avril 2024.

Le solde locatif débiteur continue donc de s’accroître et le décompte non contesté versé aux débats montre qu’en réalité le preneur n’a pu honoré sur les échéances de 2024, un paiement mensuel suffisant qu’en janvier, févier et août 2024, sans aucun surplus qui aurait permis de faire diminuer la dette et de montrer à la présente juridiction la capacité du preneur à règler une partie de la dette en plus des échéances échues . Les mois de mars, avril, mai, juin, juillet, et probablement septembre 2024, n’ont pas pu être réglés dans les termes et aux échéances contractuelles.

Compte tenu de cette situation, nonobstant l’historique des difficultés contractuelles ayant existé entre les parties, ainsi que l’instance actuellement en cours devant le juge des loyers commerciaux, il convient de constater que la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS n’est pas sérieusement en mesure de faire face aux paiements réguliers des échéances pour lesquelles elle s’est engagée. Y ajouter une somme minimale de 2.333,10 euros, correspondant à un vingt-quatrième de la dette locative, en plus des dépens et des frais irrépétibles permet de considérer que « la situation du débiteur » au sens de l’article 1343-5 du code civil, ne lui permet raisonnablement pas d’honorer ses obligations.

En conséquence, il y a lieu de :

— constater la résiliation du bail commercial à compter du 20mai 2024,

— dire qu’à compter de cette date, la preneuse est devenue occupante sans droit ni titre et qu’il convient d’ordonner son expulsion ainsi que celle de ses biens et de tous occupants de son chef, sans astreinte dans la mesure où la procédure d’expulsion est encadrée par la loi et est entièrement aux mains des bailleurs,

— fixer l’indemnité d’occupation à la somme égale aux loyers et charges mensuelsnormalement exigibles au prorata temporis et jusqu’à libération effective des lieux, caractérisée soit par la mise en œuvre de la procédure d’expulsion, soit par la remise spontanée des clefs en mains propres à un représentant de l’indivision [V].

* Sur les dépens de l’instance

L’article 696 du code de procédure civile dispose : « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

La société CJC VEHICULES INDUSTRIELS qui succombe, sera condamnée aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer et de l’assignation conformément aux termes de la combinaison des articles 695 et 696 du code de procédure civile.

* Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que « dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. »

En l’espèce, l’équité commande qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit des demandeurs qui a été contraints d’exposer des frais irrépétibles non compris dans les dépens de l’instance pour faire valoir leurs droits en justice.

Il leur sera accordé à ce titre la somme de 1.000 euros.

PAR CES MOTIFS,

Nous, M. Robin PLANES, premier vice président du tribunal judiciaire de TOULOUSE, statuant en qualité de juge des référés, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà et vu l’urgence :

CONSTATONS la résiliation de plein droit à compter du 20 mai 2024, du bail daté du 07 janvier 2013, consenti par Madame [R] [V], Monsieur [X] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [N] [P] à la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS, portant sur des locaux à usage commercial dépendant d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 6] ;

ORDONNONS à défaut de libération volontaire préalable des lieux, l’expulsion de la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS et celle de tous biens et occupants de son chef, dans les formes et délais légaux avec le concours éventuel d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régit par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS en deniers ou quittances la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS à payer à Madame [R] [V], Monsieur [X] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [N] [P] une somme provisionnelle de 55.994,56 euros TTC au titre des créances de loyers, de charges, de taxes et aux indemnités d’occupation impayées, afférent au bail résilié arrêtée au 31 juillet 2024 à l’exclusion des frais de procédure (échéance du mois de juillet 2024 comprise) ;

CONDAMNONS la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation correspondant à la somme égale aux loyers, charges, taxes et accessoires normalement exigibles (soit 20.187,54 euros TTC en juillet 2024), au prorata temporis de son occupation, à compter du 01 août 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée soit par l’expulsion, soit par la restitution volontaire préalable des clefs en mains propres à un représentant de Madame [R] [V], Monsieur [X] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [N] [P] ;

CONDAMNONS la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS à payer à Madame [R] [V], Monsieur [X] [S], Madame [L] [P], Madame [G] [P] et Madame [N] [P] la somme de 1.000 euros (MILLE EUROS) par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS toutes autres ou surplus de demandes ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit ;

CONDAMNONS la société CJC VEHICULES INDUSTRIELS aux entiers dépens qui comprendront notamment les frais relatifs au coût du commandement de payer, ainsi que ceux nécessités par l’assignation ayant introduit la présente instance.

Ainsi jugé et mis à disposition le 15 octobre 2024.

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT,