TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

08 Décembre 2025

MINUTE : 25/01197

N° RG 25/08315 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3VTP

Chambre 8/Section 1

Rendu par Madame ZAMBON Aude, Juge chargée de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DE LA VALLEE

C/o Madame [X] [W] [Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par M^e Hubert MOREAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0073

ET

DÉFENDERESSE:

S.A.R.L. SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND

[Adresse 1]

[Localité 4]

Assistée de M^e Victoire DE BARY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0575

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Madame Aude ZAMBON, Juge de l’exécution,

Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 03 Novembre 2025, et mise en délibéré au 08 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 08 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Le 6 juin 2025, la SCI DE LA VALLEE a reçu une dénonciation de procès-verbal de saisie attribution à exécution successive entre les mains d’un locataire, la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND, opérée le 3 juin 2025 à la demande de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND et le 11 juin 2025 une dénonciation de procès-verbal de saisie attribution opérée le même jour entre les mains de Crédit Agricole à la demande de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND. Lesdites saisies-attributions ont été diligentées sur le fondement d’un jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 25 mars 2025.

Par acte en date du 7 juillet 2025, la SCI DE LA VALLEE a assigné la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND devant le Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bobigny à l’audience du 20 octobre 2025 aux fins de mainlevée des saisies-attributions.

L’affaire a finalement été retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A cette audience, la SCI DE LA VALLEE, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience et demande au juge de l’exécution de :

— ordonner la mainlevée des saisies attributions pratiquées les 3 juin 2025 et 11 juin 2025 ;

— ramener le montant de la somme à restituer en tenant compte de la révision du loyer depuis le 1er septembre 2023,

— lui accorder 24 mois de délais pour rembourser le trop-perçu restant dû par prélèvement de 1/24 sur le loyer mensuel fixé par le tribunal.

— débouter la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND de toutes ses fins, demandes et conclusions.

A titre principal, elle soutient que les saisie-attributions sont abusives car le montant réclamé est inexact. En effet, le loyer, conformément aux stipulations du bail commercial aurait dû être révisé à compter du 1er septembre 2023. Or la base de cette révision n’était pas déterminable à cette date en raison de la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux en fixation du loyer du bail renouvelé. Le loyer ayant été désormais fixé par le jugement du 25 mars 2025, cette révision doit donc être prise en compte à compter du 1er septembre 2023. La créance de restitution doit donc être revue à la baisse à compter de cette date. Elle sollicite également des délais de paiement sur 24 mois expliquant qu’elle n’a aucune ressource en dehors du loyer de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND et ne peut donc effectuer un remboursement en une échéance.

La SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND, représentée par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe à l’audience et sollicite :

— à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes de la SCI DE LA VALLEE,

— à titre subsidiaire, donner mainlevée des saisies pratiquées uniquement en ce qu’elles excèdent la somme de 36 451,73 euros,

— en tout état de cause, la condamnation de la demanderesse à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts du fait du caractère abusif de la présente procédure, et la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Pour s’opposer aux demandes de la SCI DE LA VALLEE, la défenderesse fait valoir que l’article L145-38 du code de commerce qui traite de la révision triennale du montant du loyer dispose que cette révision nécessite une demande de révision du loyer de la part du bailleur et que la SCI DE LA VALLEE ne justifie d’aucune demande en ce sens depuis le 1er septembre 2020.

La défenderesse s’oppose à l’octroi de délais de paiement, dans la mesure où la SCI DE LA VALLEE ne produit aucun justificatif sur ses ressources et charges permettant d’étayer cette demande de délais de paiement.

A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 8 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la contestation

L’article R.211-11 du code des procédures civiles d’exécution dispose qu’à peine d’irrecevabilité, les contestations relatives à la saisie sont formées dans le délai d’un mois à compter de la dénonciation de la saisie au débiteur. Sous la même sanction, elles sont dénoncées le même jour ou, au plus tard, le premier jour ouvrable suivant, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, à l’huissier de justice qui a procédé à la saisie.

L’auteur de la contestation en informe le tiers saisi par lettre simple. Il remet une copie de l’assignation, à peine de caducité de celle-ci, au greffe du juge de l’exécution au plus tard le jour de l’audience.

L’article 642 du code de procédure civile dispose que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures. Le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

En l’espèce, les procès-verbaux de saisie-attribution ont été dénoncés à la SCI DE LA VALLEE le 6 juin 2025 et 11 juin 2025 et celle-ci a formé une contestation par acte de commissaire de justice en date du 7 juillet 2025, soit le premier jour ouvrable après le 6 juin 2025. La SCI DE LA VALLEE justifie également que la contestation a été dénoncée le jour même par lettre recommandée avec accusé de réception au commissaire de justice qui a pratiqué les saisies, conformément aux dispositions de l’article R 211-11 du Code des procédures civiles d’exécution.

La contestation est donc recevable en la forme.

Sur la demande de mainlevée des saisies-attributions

L’article L 145-38 du code du commerce dispose que la demande en révision ne peut être formée que trois ans au moins après la date d’entrée en jouissance du locataire ou après le point de départ du bail renouvelé. La révision du loyer prend effet à compter de la date de la demande en révision. De nouvelles demandes peuvent être formées tous les trois ans à compter du jour où le nouveau prix sera applicable.

Il est constant que le droit à révision ne nait que par l’effet d’une demande formalisée et le nouveau loyer ne deviendra exigible qu’avec un accord contractuel ou une décision judiciaire.

En l’espèce, le bail commercial du 26 décembre 2012, renouvelé dans son principe en 2020 avec demande de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative, fait état d’une révision triennale du loyer, indiquant que cette révision s’effectuera dans les conditions de l’article L145-38 du code de commerce.

La SCI DE LA VALLEE ne démontre pas qu’une des parties a demandé formellement à l’autre de réviser le loyer à compter du 1er septembre 2023. Si effectivement à cette date, le montant du loyer n’était pas encore fixé du fait de la procédure pendante devant le juge des loyers commerciaux, le principe même de la révision aurait pu être acté entre les parties après une demande en ce sens, ce qui n’a pas été le cas en l’espèce.

Dans ces conditions, la SCI DE LA VALLEE, qui ne conteste pas sur d’autres fondements les sommes causes des saisies, échoue en conséquence à démontrer que la somme objet des saisies n’est pas justifiée dans son quantum.

Il en résulte que la demande de mainlevée de la saisie-attribution formée par la SCI DE LA VALLEE sera rejetée.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l’article 510 alinéa 3 du Code de procédure civile, « après signification d’un commandement ou d’un acte de saisie selon le cas, le juge de l’exécution a compétence pour accorder un délai de grâce ».

L’article 1343-5 du Code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues, les dispositions de cet article n’étant pas applicables aux dettes d’aliment.

L’article L 211-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose à cet égard que l’acte de saisie-attribution emporte attribution immédiate au profit du saisissant de la créance disponible entre les mains d’un tiers.

En l’espèce, le juge de l’exécution qui n’a pas le pouvoir de remettre en cause l’effet attributif de la saisie-attribution en octroyant des délais de paiement au débiteur, ne peut accorder ces délais que sur la fraction de la créance qui n’aurait pas été couverte par la mesure d’exécution litigieuse.

La SCI DE LA VALLEE se contente d’affirmer qu’elle n’a aucune ressource en dehors du loyer de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND mais s’abstient de verser aux débats des éléments comptables probants, tel qu’un bilan, un compte de résultat ou tout au moins une attestation de l’expert-comptable de la société, permettant d’établir ses ressources et charges et en conséquence ses éventuelles difficultés financières à faire face au remboursement du trop-perçu de loyer.

La demande de délais de paiement de la SCI DE LA VALLEE sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND

Aux termes de l’article L121-3 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l’exécution a le pouvoir de condamner le débiteur à des dommages-intérêts en cas de résistance abusive.

En application de l’article 1240 du code civil, le débiteur doit alors démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité.

En l’espèce, la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND justifie, par le biais de son conseil, avoir demandé le remboursement du trop-perçu de loyer dès le 2 avril 2025 avec transmission d’un décompte des sommes dues, puis le 27 mai 2025. La SCI DE LA VALLEE s’abstient de démontrer avoir discuter le bien-fondé du décompte transmis ou avoir fait état d’une difficulté quant à l’absence de révision du loyer au 1er septembre 2023.

Ce n’est qu’après les dénonciations des actes d’exécution forcée qu’elle a contesté les sommes saisies, alors qu’elle avait eu l’opportunité de le faire en amont. La résistance abusive de la SCI DE LA VALLEE à exécuter le jugement du 25 mars 2025 apparait en conséquence démontrée.

La SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND s’abstient toutefois de justifier d’un préjudice né de cette résistance abusive.

Dans ces conditions, la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 696 du Code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La SCI DE LA VALLEE, qui succombe à l’instance, sera condamnée aux entiers dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 1° du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La SCI DE LA VALLEE, condamnée aux entiers dépens, sera condamnée à payer à la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND la somme de 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge de l’exécution, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable la contestation présentée par la SCI DE LA VALLEE,

REJETTE la demande de mainlevée des saisies-attributions pratiquées le 3 juin 2025 entre les mains de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND et le 11 juin 2025 entre les mains du Crédit Agricole à la demande de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND,

REJETTE la demande de délais de paiement présentée par la SCI DE LA VALLEE pour les sommes restant dues en exécution du jugement du tribunal judiciaire de Bobigny en date du 25 mars 2025,

REJETTE la demande de la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND en paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive,

CONDAMNE la SCI DE LA VALLEE à payer la somme de 2000 euros à la SARL PHARMACIE DE LA HAIE BERTRAND au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI DE LA VALLEE aux dépens,

FAIT À [Localité 5], LE 8 DÉCEMBRE 2025

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXÉCUTION