!TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/02147 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2JHH

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 MAI 2025

MINUTE N° 25/00840

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La SCI VIGNATEL,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Roger DENOULET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D0285

ET :

La SAS BLANC BLEU [Localité 5],

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Elie LELLOUCHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C 1021

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date 19 janvier 2024, la SCI VIGNATEL a consenti à la SAS BLANC BLEU [Localité 5] un bail dérogatoire portant sur des locaux sis [Adresse 3] à BOBIGNY (lot n°1), pour une durée d’un an, les lieux étant destinés à la distribution et la commercialisation de produits alimentaires.

Le 14 octobre 2024, la SCI VIGNATEL a fait délivrer à la SAS BLANC BLEU [Localité 5] un commandement de payer les arriérés locatifs visant la clause résolutoire, pour un montant en principal de 103.928,86 euros.

Par acte du 11 décembre 2024, la SCI VIGNATEL a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal la SAS BLANC BLEU [Localité 5], pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire et prononcer, en conséquence, la résiliation de plein droit du bail ;Constater, dans tous les cas, les manquements graves et réitérés de la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à ses obligations locatives et prononcer la résiliation judiciaire du bail ; Ordonner l’expulsion de la SAS BLANC BLEU [Localité 5] et de tous occupant de son chef des locaux, et ce dans le délai de 15 jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte ; Dire qu’à compter du 15 novembre 2024, la SAS BLANC BLEU [Localité 5] est devenue occupante sans droit ni titre des locaux, fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer quotidien majoré de 50%, charges et taxes locatives en sus,Condamner la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à régler cette indemnité d’occupation au prorata temporis jusqu’à libération effective des lieux loués et la remise des clés,Condamner la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à lui payer à titre provisionnel :une somme de 114.248,86 euros à valoir sur les loyers, charges, taxes et accessoires impayés, arrêtée au 19 novembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024, avec capitalisation desdits intérêts,une somme de 11.424,88 euros correspondant à la clause pénale,une indemnité d’occupation égale au loyer quotidien majoré de 50%, outre les charges et taxes locatives, à compter de la résiliation du bail,Dire que le dépôt de garantie restera acquis à la SCI VIGNATEL par provision et à titre d’indemnité contractuelle, sans préjudice des éventuelles réparations locatives ;Condamner la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

Après renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 27 mars 2025.

À l’audience, la SCI VIGNATEL sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle actualise le montant de la dette locative à 153.425 euros au 1er mars 2025 et précise que les locaux ne sont plus exploités.

En défense, la société BLEU BLANC [Localité 5] sollicite l’octroi de délais de paiement sur 15 mois. Elle explique qu’un nouvel associé essayerait de développer une activité.

L’état des inscriptions sur le fonds de commerce ne porte mention d’aucune inscription en date du 5 décembre 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et le cas échéants, aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Il sera préliminairement rappelé qu’au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à une constatation ou à un donner acte ou à voir dire et juger ne constituent pas des prétentions auxquelles il appartient au juge des référés de répondre.

En application de l’article L. 145-5 de code de commerce, les parties peuvent, lors de l’entrée dans les lieux du locataire, conclure un bail dérogeant aux dispositions du statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans mais si, à l’expiration du bail dérogatoire, le locataire reste et est laissé en possession il s’opère un nouveau bail soumis au statut.

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation”.

En l’espèce, le bail dérogatoire comporte une clause résolutoire, qui stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 14 octobre 2024 pour le paiement de la somme en principal de 103.928 euros.

Il résulte du décompte joint à l’assignation, arrêté au 31 décembre 2024, que ledit commandement est resté infructueux dans le délai d’un mois.

Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 15 novembre 2024. L’obligation de la SAS BLANC BLEU [Localité 5] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, sans qu’il soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de la SAS BLANC BLEU [Localité 5] causant un préjudice à la SCI VIGNATEL, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation.

Toutefois, elle sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont elle se trouve privée du fait de la résiliation du bail et peut s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l’espèce, elle est susceptible d’apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La partie défenderesse sera donc condamnée au paiement à titre provisionnel d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

La SCI VIGNATEL justifie, par la production du bail dérogatoire, du commandement de payer et du décompte arrêté au 1er mars 2025, que la SAS BLANC BLEU [Localité 5] reste lui devoir à cette date une somme non sérieusement contestable de 153.425,82 (incluant loyers et indemnités d’occupation), échéance de mars 2025 incluse.

La SAS BLANC BLEU [Localité 5] sera condamnée à titre provisionnel au paiement de cette somme, avec intérêt au taux légal à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024 sur la somme de 103.928,86 euros et à compter l’ordonnance pour le surplus, avec capitalisation de ces intérêts selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil.

La SAS BLANC BLEU [Localité 5] sollicite l’octroi de délais de paiement, ce à quoi la société demanderesse ne s’est pas expressément opposée.

Au vu des éléments produits et des débats, étant démontré que la société défenderesse ne se désintéresse pas de sa dette et effectue des paiements, il convient, sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites, étant précisé qu’à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre.

La SCI VIGNATEL sollicite en outre une somme de 11.424,88 euros en application de la clause pénale prévue au contrat. Cette somme pouvant être réduite par le juge du fond si elle apparaît manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire, elle ne peut être accueillie devant le juge des référés. Il n’y a donc pas lieu à référé de ce chef de demande.

Il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la SAS BLANC BLEU [Localité 5] restera acquis à la SCI VIGNATEL dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

La SAS BLANC BLEU [Localité 5], succombant, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à la SCI VIGNATEL la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire à compter du 15 novembre 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la SAS BLANC BLEU [Localité 5] ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 3] à [Localité 4] (lot n°1) ;

Condamnons la SAS BLANC BLEU [Localité 5] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à payer à la SCI VIGNATEL la somme provisionnelle de 153.425,82 euros, échéance de mars 2025 incluse, augmentée des intérêts au taux légal à compter à compter du commandement de payer du 14 octobre 2024 sur la somme de 103.928,86 euros et à compter l’ordonnance pour le surplus ;

Disons que les intérêts seront capitalisables en application de l’article 1343-2 du code civil ;

Autorisons la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à se libérer de la provision ci-dessus allouée en 12 mensualités de 12.785 euros, outre une dernière mensualité majorée ou minorée du solde de la dette ;

Disons que ces acomptes mensuels seront à verser avant le 10 de chaque mois, le premier versement devant intervenir avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Disons qu’à défaut de règlement d’un seul acompte à son échéance :

l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au paiement de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande d’attribution du dépôt de garantie ;

Condamnons la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à supporter la charge des dépens ;

Condamnons la SAS BLANC BLEU [Localité 5] à payer à la SCI VIGNATEL la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 19 MAI 2025.

LA GREFFIERE

LA PRÉSIDENTE