TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

JUGE DE L’EXECUTION

JUGEMENT CONTENTIEUX DU

01 Décembre 2025

MINUTE : 25/01165

N° RG 25/01801 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WXV

Chambre 8/Section 1

Rendu par Madame ZAMBON Aude, Juge chargée de l’exécution, statuant à Juge Unique.

Assistée de Madame MOUSSA Anissa, Greffière,

DEMANDEUR :

Monsieur [O] [M]

[Adresse 1]

[Localité 5]

Assisté de M^e Thomas LAURENT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : 023

ET

DEFENDEUR:

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L HABITAT D'[Localité 6]

[Adresse 4]

[Localité 5]

Représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Madame Aude ZAMBON, Juge de l’exécution,

Assistée de Madame Anissa MOUSSA, Greffière.

L’affaire a été plaidée le 27 Octobre 2025, et mise en délibéré au 01 Décembre 2025.

JUGEMENT :

Prononcé le 01 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe, par décision Contradictoire et en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 3 octobre 2024, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a notamment condamné l’office public de l’habitat d’Aubervilliers à procéder dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la décision, passé ce délai sous astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard courant pendant un délai de 12 mois, à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l’infestation de rongeurs dans l’immeuble où se situe le logement de M. [O] [M] sis [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 11 février 2025, M. [O] [M] a assigné l’office public de l’habitat d'[Localité 6] devant le juge de l’exécution de la juridiction de céans à l’audience du 7 avril 2025 aux fins de liquidation de l’astreinte.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 27 octobre 2025 à laquelle elle a été retenue.

À cette audience, M. [O] [M], représenté par son conseil, reprend oralement ses conclusions visées par le greffe le jour de l’audience et demande au juge l’exécution de :

— déclarer recevable et bien fondée ses demandes,

— liquider l’astreinte provisoire prononcée contre l’OPH d'[Localité 6] à 7925 euros,

— condamner l’OPH d'[Localité 6] à lui payer la somme de 7925 euros,

— condamner l’OPH d'[Localité 6] à une astreinte définitive de 250 € par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner l’OPH d'[Localité 6] à lui payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En défense, l’office public de l’habitat d'[Localité 6], représenté par son conseil, reprend oralement ses conclusions telles que déposées sur RPVA le 28 août 2025 et demande au juge de l’exécution de:

— débouter M. [O] [M] de ses demandes,

— condamner M. [O] [M] à lui verser la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er décembre 2025.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de liquidation de l’astreinte provisoire

L’article L. 131-4 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le montant de l’astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l’injonction a été adressée et des difficultés qu’il a rencontrées pour l’exécuter. Le taux de l’astreinte définitive ne peut jamais être modifié lors de sa liquidation. L’astreinte provisoire ou définitive est supprimée en tout ou partie s’il est établi que l’inexécution ou le retard dans l’exécution de l’injonction du juge provient, en tout ou partie, d’une cause étrangère.

L’article 1353 du code civil prévoit que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Il est constant que lorsque l’obligation en cause est une obligation de faire, il appartient au débiteur de l’obligation assigné en liquidation, de prouver qu’il a exécuté l’obligation.

Il est également constant que le juge qui liquide l’astreinte provisoire doit apprécier le caractère proportionné de l’atteinte qu’elle porte au droit de propriété du débiteur au regard du but légitime qu’elle poursuit, ainsi qu’apprécier, de manière concrète, s’il existe un rapport raisonnable de proportionnalité entre le montant auquel il liquide l’astreinte et l’enjeu du litige.

En l’espèce, il ressort du jugement du 3 octobre 2024 que le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers a condamné " l’office public de l’habitat d’Aubervilliers à procéder dans un délai de deux mois courant à compter de la signification de la présente décision, passé ce délai sous astreinte provisoire de 25 euros par jour de retard courant pendant un délai de 12 mois, à procéder aux travaux nécessaires pour faire cesser l’infestation de rongeurs dans l’immeuble où se situe le logement de M. [O] [M] sis [Adresse 3]".

Le jugement du 3 octobre 2024 a été signifié à l’office public de l’habitat d'[Localité 6] le 15 octobre 2024. Il en résulte que l’office public de l’habitat d'[Localité 6] avait jusqu’au 15 décembre 2024 pour exécuter son obligation, à défaut de quoi l’astreinte prévue par le juge des contentieux de la protection commencerait à courir.

L’office public de l’habitat d'[Localité 6] fait valoir qu’il n’a pas attendu le délibéré pour agir, qu’il a émis des bons de commande entre juillet et septembre 2024 pour tous les immeubles dépendant de cet ensemble urbain, qu’une intervention sur tout le site a eu lieu le 14 octobre 2024, qu’une nouvelle commande pour dératisation a eu lieu le 29 janvier 2025. Ainsi, il a fait diligences dans les plus brefs délais sans attendre la décision du juge des contentieux de la protection. Il estime qu’à aucun moment, il ne lui a été enjoint sous astreinte d’obtenir l’éradication totale des rongeurs, mais seulement d’avoir mis en œuvre les travaux de ce chef. Si les rats se réinstallent sur le site après les opérations menées, il s’agit de nouveaux désordres qui ne sauraient sans limite de durée relever du jugement rendu le 3 octobre 2024. Si le juge de l’exécution considérait que seule une éradication définitive des rongeurs était recevable, il convient alors de considérer que l’inexécution provient d’une cause étrangère, l’éradication de nuisibles dont la capacité de reproduction et d’invasion d’un site échappe au contrôle du bailleur. Il relève en outre que la responsabilité des résidents joue également un rôle dans la prolifération des nuisibles dès lors que les jardinières sont utilisées comme poubelles.

M. [O] [M] verse aux débats un procès-verbal de constat en date du 9 janvier 2025 au terme duquel Me [X] [T], commissaire de justice constate à 18h30 la présence de plusieurs rongeurs dans les jardinières se trouvant devant l’immeuble ainsi que la présence de nombreuses cavités dans la terre des jardinières. Un résident de l’immeuble du [Adresse 1] atteste avoir vu un rat lorsqu’il a descendu sa poubelle le 29 mars 2025. Est également versé un nouveau constat en date du 27 juin 2025 au terme duquel Me [X] [T], commissaire de justice, constate l’existence de nombreux terriers creusés dans les jardinières situées au pied de la résidence. Interpellé par un occupant de la résidence, ce dernier lui déclare que les rats sont nombreux et que la nuit ils déambulent dans les jardinières et les espaces attenant. Il ajoute que les membres de sa famille et de nombreux voisins n’osent plus descendre la nuit en raison de ces nuisibles.

Au regard de l’ensemble de ces éléments et même s’il ne peut être demandé une éradication complète desdits nuisibles au bailleur, il apparait que le nombre des nuisibles présents aux abords de l’immeuble situé [Adresse 2] après le 15 décembre 2024 est encore trop important puisque constatable facilement et gênant pour les résidents de l’immeuble. La demande de liquidation d’astreinte est en conséquence justifiée en son principe du 15 décembre 2024 au 27 octobre 2025.

L’office public de l’habitat d'[Localité 6] ne démontre aucune cause étrangère pouvant expliquer cette situation, à savoir l’inefficacité d’opérations de dératisation effectuées en nombre suffisant et selon des méthodes qui ont fait leur preuve ou de tous autres travaux permettant d’éviter la prolifération des nuisibles. En outre, s’il est constaté la présence de déchets dans les jardinières en janvier 2025, le même constat n’est pas effectué en juin 2025, alors même qu’il est attesté que les nuisibles sont toujours présents. Le comportement des résidents dans la prolifération des nuisibles ne pourra pas non plus être valablement retenu comme une cause étrangère.

Il convient cependant de minorer le montant de l’astreinte afin de tenir compte des démarches réalisées par l’office public de l’habitat d'[Localité 6] en cours de délibéré et avant même signification du jugement. Ce dernier justifie d’un bon de commande du 3 juillet 2024 et d’une facture du 23 septembre 2024 correspondante au bon de commande pour une opération de dératisation choc à l’adresse du requérant. Il démontre également qu’une nouvelle intervention de la société SENI a eu lieu le 14 octobre 2024. Il échoue toutefois à démontrer de nouvelles actions en 2025, la production d’un bon de commande et d’avis de passage n’établissant pas que les opérations de dératisation ont effectivement été effectuées.

En conséquence, il y a lieu de liquider l’astreinte à la somme de 3000 euros et il convient donc de condamner l’office public de l’habitat d'[Localité 6] au paiement de cette somme.

Sur la demande de fixation d’une astreinte définitive

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. Le juge de l’exécution peut assortir d’une astreinte une décision rendue par un autre juge si les circonstances en font apparaître la nécessité.

L’article L. 131-2 du code des procédures civiles d’exécution dispose que l’astreinte est indépendante des dommages-intérêts. L’astreinte est provisoire ou définitive. L’astreinte est considérée comme provisoire, à moins que le juge n’ait précisé son caractère définitif. Une astreinte définitive ne peut être ordonnée qu’après le prononcé d’une astreinte provisoire et pour une durée que le juge détermine. Si l’une de ces conditions n’a pas été respectée, l’astreinte est liquidée comme une astreinte provisoire.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que les interventions à l’adresse du requérant dont se prévaut l’office public de l’habitat d'[Localité 6] n’ont pas permis de faire cesser l’infestation de rongeurs. L’office public de l’habitat d'[Localité 6] ne justifie d’aucun autres travaux imminents et plus efficaces, permettant de faire cesser cette infestation.

Les circonstances font donc apparaitre la nécessité de prononcer une nouvelle astreinte, dans les conditions précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les autres demandes

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’office public de l’habitat d'[Localité 6], qui succombe à l’instance, sera condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes du 1° de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

L’office public de l’habitat d'[Localité 6], condamné aux dépens, sera tenu de verser à M. [O] [M] une indemnité que l’équité commande de fixer à la somme de 1000 euros, en l’absence de tout justificatif ou facture.

PAR CES MOTIFS

La juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

LIQUIDE l’astreinte provisoire prononcée par le jugement du 3 octobre 2024 rendue par le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d’Aubervilliers relative aux travaux nécessaires à faire cesser l’infestation de rongeurs la somme de 3000 euros,

CONDAMNE l’office public de l’habitat d'[Localité 6] à payer à M. [O] [M] cette somme de 3000 euros,

ASSORTIT les obligations de l’office public de l’habitat d'[Localité 6] fixées par le jugement du 3 octobre 2024 relatives aux travaux pour faire cesser l’infestation de rongeurs d’une nouvelle astreinte provisoire de 50 euros par jour pendant 180 jours à compter de l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification de la présente décision,

CONDAMNE l’office public de l’habitat d'[Localité 6] aux dépens,

CONDAMNE l’office public de l’habitat d'[Localité 6] à payer à M. [O] [M] la somme de 1000 euros au titre des frais irrépétibles,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

FAIT À [Localité 7], LE 1ER DÉCEMBRE 2025

LA GREFFIERE LA JUGE DE L’EXÉCUTION