TRIBUNAL JUDICIAIRE

de LILLE

[Localité 5]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/01281

N° Portalis DBZS-W-B7I-YUTU

N° de Minute : 25/00004

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 27 Janvier 2025

S.C.I. AVENTURA

C/

[R] [B]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU 27 Janvier 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.C.I. AVENTURA, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 6]

représentée par M^e Julien BRIOUT, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [R] [B], demeurant [Adresse 3] – [Localité 5]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 25 Novembre 2024

Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 27 Janvier 2025, date indiquée à l’issue des débats par Noémie LOMBARD, Juge, assistée de Sylvie DEHAUDT, Greffier

RG 1281/24 – Page – MA

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Suivant acte sous seing privé régularisé du 26 mars 2021, prenant effet le 28 mars 2021, la S.C.I. AVENTURA a donné à bail à Monsieur [R] [B] un logement situé [Adresse 3], [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 460 euros, outre une provision sur charges de 30 euros, pour une durée de 3 ans renouvelable.

Par acte de commissaire de justice du 13 mai 2024, la S.C.I. AVENTURA a fait signifier à Monsieur [R] [B] un commandement de payer la somme en principal de 2.417 euros dans un délai de deux mois, en se prévalant de la clause résolutoire insérée au bail et des dispositions des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Par acte de commissaire de justice signifié le 29 juillet 2024, la S.C.I. AVENTURA a fait assigner Monsieur [R] [B] en référé devant le Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de LILLE aux fins d’obtenir :

Le constat de la résiliation de plein droit du bail litigieux ;En conséquence,

L’expulsion de Monsieur [R] [B] des lieux sis [Adresse 3], [Localité 5] et de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique ;La condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement de la somme provisionnelle de 3.431,27 euros avec intérêts judiciaires à compter du 13 mai 2024 sur la somme de 2.417 euros (date du commandement de payer) et pour le surplus à compter de la délivrance de l’assignation valant sommation ;La condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation qui ne saurait être inférieure au montant de la dernière mensualité de loyer et charges actuellement exigible ;La condamnation de Monsieur [R] [B] au paiement de la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût des commandements de payer.

Cette assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par voie électronique avec avis de réception du 30 juillet 2024.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2024. Se référant oralement, aux termes de son acte introductif d’instance, la S.C.I. AVENTURA, représentée par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes initiales sauf à actualiser le montant de la dette locative à la somme de 5.391,02 euros au 20 novembre 2024.

Invoquant les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elle expose que le locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’il n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

Régulièrement assigné par dépôt en l’étude de commissaire de justice, Monsieur [R] [B] n’a pas comparu.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 27 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [B], assigné à l’étude de commissaire de justice, n’a pas comparu. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la compétence du juge des référés et la recevabilité de la demande

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, le défaut de paiement des loyers établi ci-dessous constitue un trouble manifestement illicite au sens de l’article 835 suscité.

En application de L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Nord par la voie électronique le 30 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience.

Le juge des référés est donc compétent et l’action est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion :

En application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi du 27 juillet 2023 applicable à l’espèce, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, la S.C.I. AVENTURA justifie avoir signifié le 13 mai 2024 à Monsieur [R] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail ; ce commandement de payer précisait que Monsieur [R] [B] disposait d’un délai de deux mois pour s’acquitter de la somme de 2.417 euros. Il convient par conséquent d’appliquer ce délai pour apprécier la présente demande.

Il ressort du relevé de compte que ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois.

Par conséquent, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 13 juillet 2024, conformément au délai imparti par le commandement de payer.

Il convient d’ordonner l’expulsion de Monsieur [R] [B] et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation :

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle.

Il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation, réparant pour le bailleur le préjudice résultant de l’occupation du logement par le locataire au-delà de la résolution du contrat de bail, par référence à la valeur locative du bien, soit en l’espèce 530,67 euros, correspondant au loyer et charges mensuels qui auraient été dus pour le logement si le bail n’avait pas été résilié, et de condamner Monsieur [R] [B] à son paiement jusqu’à libération effective des lieux.

Cette indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle se substitue au loyer à compter du 25 juin 2024 et est incluse dans la condamnation principale jusqu’au terme du mois de novembre 2024 inclus.

Sur la demande de paiement des loyers et charges :

Il résulte de l’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ainsi que des termes du contrat de bail auquel la loi donne force obligatoire suivant les dispositions de l’article 1103 du code civil que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

En l’espèce, la S.C.I. AVENTURA verse aux débats les pièces suivantes :

le contrat de bail souscrit entre les parties le 25 mars et 26 mars 2021, prenant effet le 28 mars 2021 ;le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail, en date du 13 mai 2024 ;le décompte de la créance arrêtée au mois de novembre 2024 inclus.

Or, il résulte du contrat de bail liant les parties, du commandement de payer, de l’assignation et du décompte locataire produit à l’audience que Monsieur [R] [B] demeure redevable envers la S.C.I. AVENTURA de la somme de 5.391,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 20 novembre 2024, échéance du mois de novembre 2024 incluse.

Monsieur [R] [B], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester le montant de la créance ainsi établie.

Par conséquent, il convient de condamner Monsieur [R] [B] à payer à la S.C.I. AVENTURA la somme de 5.391,02 au titre des loyers, charges impayés et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2024 échéance de novembre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal, et au paiement, à compter du 25 juin 2024 jusqu’à libération effective des lieux, d’une indemnité mensuelle de 530,67 euros.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [B], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [R] [B], qui succombe à l’instance, dont la situation économique est inconnue, sera condamné à payer à la SCI AVENTURA la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

En application de l’article 489 du code de procédure civile, l’ordonnance de référé est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire, rendue en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu entre la S.C.I. AVENTURA et Monsieur [R] [B], portant sur le logement situé [Adresse 3], [Localité 5] sont réunies à la date du 13 juillet 2024 ;

Par conséquent, CONSTATONS la résiliation du bail liant les parties ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à payer à la S.C.I. AVENTURA la somme provisionnelle de 5.391,02 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mai 2024, date du commandement de payer, pour la somme de 2.417 euros et de la signification de la présente décision pour le surplus ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [R] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la S.C.I. AVENTURA à faire procéder à son EXPULSION ainsi qu’à celle de tout occupant de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à payer à la S.C.I. AVENTURA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle d’un montant équivalent au loyer et aux charges qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, indexé selon les modalités prévues au contrat, à compter du 25 juin 2024 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELONS les dispositions des articles L.433-1 et suivants, R.433-1 et suivants du code de procédures civiles d’exécution : « les meubles se trouvant sur les lieux sont remis, aux frais de la personne expulsée, en un lieu que celle-ci désigne. A défaut, ils sont laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l’huissier de justice chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire » ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] aux entiers dépens ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [B] à payer à la SCI AVENTURA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

RAPPELONS à Monsieur [R] [B] qu’il peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE

Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO

[Adresse 4]

[Adresse 7]

[Localité 5]

DISONS qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information.

AINSI JUGE ET PRONONCE A LILLE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE DE LA JURIDICTION, LE VINGT-SEPT JANVIER DEUX MILLE VINGT-CINQ, DATE INDIQUEE A L’ISSUE DES DEBATS EN AUDIENCE PUBLIQUE EN APPLICATION DE L’ARTICLE 450 ALINEA 2 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE.

LA GREFFIERE,

Sylvie DEHAUDT

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION,

Noémie LOMBARD