TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 04 JUIN 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/08530 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYCE

N° de MINUTE : 25/00817

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES “L’INSTANT 2” SIS [Adresse 6], représenté par son syndic, la société SYNDIC ET VOUS, SAS

[Adresse 5]

[Localité 8]

représentée par Me [D], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0655

C/

DEFENDEURS

Monsieur [Y] [M]

[Adresse 4]

[Localité 7]

non représenté

Madame [R] [M]

[Adresse 3]

[Localité 7]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 07 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] sont propriétaires de lots au sein de la résidence [10] sise [Adresse 2] [Localité 11] (93).

Par actes de commissaire de justice du 23 août 2024, le syndicat des copropriétaires de la résidence “[10] 2" sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ET VOUS, a fait assigner Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Aux termes de cette assignation, le syndicat des copropriétaires a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

Condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] à payer au Syndicat des Copropriétaires:

— au titre des charges de copropriété la somme de 12 157,18 euros qui sera augmentée des intérêts légaux en matière civile à compter de l’assignation et ordonner la capitalisation des intérêts sur le fondement de l’article 1343-2 du Code Civil,

— au titre des frais de l’article 10-1 de la loi de 1965, la somme de 158,00 euros,

— au titre des dommages et intérêts 2 000,00 euros,

— au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile 2000,00 euros,

Rappeler que l’exécution provisoire du jugement à intervenir est de droit,

Condamner les défendeurs en tous les dépens.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M], propriétaires de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevables à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règlent pas celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ces copropriétaires présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [Y] [M] et de Madame [R] [M] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement cités, Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] n’ont pas constitué avocat.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 04 février 2025 et fixée à l’audience du 07 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025.

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [Y] [M] et de Madame [R] [M];

— l’extrait du compte copropriétaire ;

— les procès-verbaux des assemblées générales des 15 novembre 2021, 07 décembre 2022 et 15 février 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2025.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

En l’espèce, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2024 a été de 16.715,64 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 4.558,46 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 12.157,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, valant mise en demeure.

Sur la capitalisation des intérêts

Aux termes de l’article 1343-2 du code civil, les intérêts échus des capitaux peuvent produire des intérêts, ou par une demande judiciaire, ou par une convention spéciale, pourvu que, soit dans la demande, soit dans la convention, il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière.

La capitalisation est de droit lorsqu’elle est judiciairement demandée (Cass 3e civ, 20 mars 2025, n°23-16.765).

Il convient dès lors, conformément à la demande et compte tenu des circonstances du litige, d’ordonner la capitalisation des intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 158 euros au titre de ces frais.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967 avant le commandement de payer du 20 février 2024.

Il ne peut en effet être considéré que le versement de factures et d’accusé réception suffisent à palier l’absence de transmission des mises en demeure des 12 octobre 2021, 12 septembre 2022, 03 avril 2024 et 11 septembre 2023.

Le syndicat des copropriétaires est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par les seuls copropriétaires défendeurs des frais de recouvrement exposés avant le 20 février 2024. De façon surabondante, il sera relevé que le contrat de syndic applicable avant le 1er janvier 2023, il n’aurait pas pu être vérifier la concordance des sommes réclamées au titre des mises en demeure des 12 octobre 2021 et 12 septembre 2022.

En revanche, il sera fait droit à la demande au titre de la mise en demeure du 10 juin 2024, mais seulement à hauteur de 36 euros, conformément au contrat de syndic.

Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] seront en conséquence condamnés au paiement de la somme de 36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] payent très irrégulièrement leurs charges de copropriété et n’ont ainsi effectué aucun versement depuis le 05 octobre 2022 ; ce qui occasionne un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] ont en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Leur carence est d’autant plus injustifiée que Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M], qui n’habitent pas dans leurs lots au vu de l’adresse à laquelle l’assignation leur a été signifiée, ont vocation à pouvoir percevoir des revenus locatifs leur permettant de payer les charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Parties perdantes au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] seront condamnés aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[10] 2" sise [Adresse 1] à [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ET VOUS, la somme de 1 12.157,18 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er juillet 2024, appel provisionnel du 3ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus au moins pour une année entière ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[10] 2" sise [Adresse 2] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ET VOUS, la somme de 36 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les frais nécessaires engagés dans le cadre du recouvrement des charges impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[10] 2" sise [Adresse 2] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ET VOUS, la somme de 500 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence “[10] 2" sise [Adresse 2] [Localité 11] (93), représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ET VOUS, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] et Madame [R] [M] aux entiers dépens;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 04 juin 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT