TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/01766 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2WHY

Minute :

Société SOCIETE IMMOBILIERE 3 F SA D’HLM

Représentant : SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Madame [F] [Y]

Monsieur [O] [Y]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

SELARL KACEM ET CHAPULUT

Copie délivrée à :

M. et Mme [Y]

Le 14 novembre 2025

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 14 novembre 2025;

par Madame Déborah FORST, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 15 septembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Déborah FORST, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Société IMMOBILIERE 3F SA HLM, ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Madame [F] [Y], demeurant [Adresse 3]

Monsieur [O] [Y], demeurant [Adresse 3]

non comparants

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 14 avril 2022 à effet au même jour, la société Immobilière 3F a donné à bail pour une durée de trois mois renouvelable à Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 614,12 euros révisable, hors provisions pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 19 octobre 2023, la société Immobilière 3F a fait délivrer à Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] un commandement de payer la somme en principal de 2642,19 euros dans le délai de deux mois, le commandement visant en outre la clause résolutoire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 31 décembre 2024, la société Immobilière 3F a fait assigner Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

— à titre principal, constater que la clause résolutoire insérée à l’engagement de location est acquise ;

— à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour non-paiement des loyers et des charges ;

— en conséquence :

o ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef des lieux concernés au besoin avec l’assistance du commissaire de police, de la force publique et d’un serrurier ;

o dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L433-1, L433-2, R433-1 à R433-7, R441-1, R442-1 et R451-1 à R451-4 du code des procédures civiles d’exécution ;

o condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à lui payer la somme de 2416,10 euros avec intérêts de droit à compter de la date du commandement de payer, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation ;

o fixer l’indemnité mensuelle d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail, jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à due concurrence ;

o condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à lui payer la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

o condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

o rappeler que l’exécution provisoire du jugement à venir est de droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 12 mai 2025, à laquelle le demandeur et M. [O] [Y] ont comparu. L’affaire a été renvoyée à la demande du demandeur à l’audience du 15 septembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction le 9 avril 2025.

La société Immobilière 3F, représenté par son conseil, a maintenu l’ensemble de ses demandes telles que formées dans son assignation, et a actualisé la dette locative à la somme de 2 098,05 euros arrêtée au 8 septembre 2025.

M. [O] [Y] n’a pas comparu à l’audience du 15 septembre 2025.

Mme [F] [Y], assignée à personne, n’a ni comparu, ni été représentée.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé à l’acte introductif d’instance repris oralement par la partie demanderesse à l’audience du 15 septembre 2025, pour l’exposé des moyens développés à l’appui des prétentions.

La décision a été mise en délibéré au 14 novembre 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond.

I. Sur la recevabilité de l’action en acquisition de la clause résolutoire pour loyers impayés

Sur la saisine de la CCAPEX

Selon l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée.

En l’espèce, le demandeur justifie avoir signalé à la Caisse d’allocations familiales la situation d’impayés le 13 octobre 2023, et que la situation d’impayé a perduré, de sorte que la CCAPEX est réputée avoir été saisie plus de deux mois avant la délivrance de l’assignation du 31 décembre 2024.

L’action est donc recevable sur ce point.

Sur la saisine de la préfecture

L’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dispose qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, l’assignation a été délivrée à la préfecture de Seine-Saint-Denis le 7 janvier 2025, soit dans un délai d’au moins six semaines avant l’audience du 12 mai 2025.

L’action du demandeur en acquisition de la clause résolutoire est donc recevable.

II. Sur la demande principale en résiliation du bail par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande d’expulsion et le sort des meubles

L’article 24 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable à la date de conclusion du bail dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail signé entre les parties le 14 avril 2022 contient une clause résolutoire en application de laquelle un commandement de payer la somme de 2642,19 euros en principal dans le délai de deux mois a été délivrée aux locataires le 19 octobre 2023.

Les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois à compter de sa délivrance, de sorte que le bail s’est trouvé résilié le 19 décembre 2023 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire. II convient de le constater aux termes du dispositif de la présente décision.

Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] se trouvent en conséquence occupants sans droit ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il sera rappelé que le sort des meubles est régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

III. Sur les demandes relatives à l’arriéré de loyer et aux indemnités d’occupation

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, compte tenu du bail antérieur et afin de préverser les intérêts du bailleur, il convient de condamner in solidum Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, et de prévoir les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail.

Au regard du décompte produit, la dette, arriéré locatif et indemnités d’occupation incluses, arrêtée au 8 septembre 2025 s’élève à la somme de 2 098,05 euros.

Le bail prévoit en outre la solidarité des preneurs.

Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] seront solidairement condamnés paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2023.

IV. Sur les accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce Mme [F] [Y] et M. [O] [Y], qui succombent, seront solidairement condamné aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de condamner solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. L’article 514-1 du même code dispose que le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DECLARE recevable l’action de la société Immobilière 3F ;

CONSTATE la résiliation à compter du 19 décembre 2023 du bail conclu le 14 avril 2022 portant sur le bien situé [Adresse 3], par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT qu’à défaut de départ volontaire des lieux, la société Immobilière 3F pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [F] [Y] et M. [O] [Y], ainsi que de tous les occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE in solidum Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à payer à la société Immobilière 3F une indemnité mensuelle d’occupation, à compter du 19 décembre 2023, date de la résiliation du bail, et ce jusqu’à leur départ effectif constitué par la remise des clés ou le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et avec les mêmes modalités de révision du loyer que celles prévues dans le bail ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 2 098,05 euros, correspondant à l’arriéré de loyers et aux indemnités d’occupation arrêtés au 8 septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 19 octobre 2023 ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] à payer à la société Immobilière 3F la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Mme [F] [Y] et M. [O] [Y] aux entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer du 19 octobre 2023 ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

La greffière La juge