TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 08 SEPTEMBRE 2025

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/10211 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Z75H

N° de MINUTE : 25/00664

Monsieur [T] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

Madame [X] [Z]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0516

DEMANDEURS

C/

S.A.S. MAISONS PIERRE

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Brice AYALA de la SCP BOUAZIZ SERRA AYALA BONLIEU HAYOUN, avocats au barreau de MELUN, vestiaire : M5

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Maud THOBOR, greffier.

En présence de Madame [R] [V], auditrice de justice.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Mai 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 8 Septembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [Z] et Madame [X] [Z] ont conclu le 18 juillet 2022 avec la SAS MAISONS PIERRE un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans pour l’édification d’une maison d’habitation [Adresse 1] à [Localité 4], moyennant la somme de 235.710 €.

La déclaration d’ouverture de chantier a été effectuée 4 avril 2023.

Entre le 24 octobre 2023 et le 13 mai 2024, les époux [Z] ont adressé 8 courriers en recommandé avec accusé de réception à la SAS MAISONS PIERRE, aux termes desquels ils se sont plaints de l’existence de malfaçons et de non-conformité, ils ont contesté les demandes de règlement n°8 et n°9 et mis en demeure la SAS MAISONS PIERRE de reprendre les travaux et de leur payer des pénalités de retard eu égard au non-respect des délais de livraison.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 5 juillet 2024, reçue le 8 juillet 2024, les époux [Z] ont mis en demeure la SAS MAISONS PIERRE de procéder à l’achèvement des travaux, d’organiser une réception dans les meilleurs délais et de leur payer la somme de 7.149,87 € au titre des pénalités de retard en raison du retard de livraison.

Selon courrier en date du 8 août 2024, la SAS MAISON PIERRE a contesté tout manquement à ses obligations concernant le délai contractuel de livraison.

La livraison est intervenue avec réserves selon procès-verbal en date du 5 novembre 2024.

C’est dans ces conditions que par acte d’huissier de justice en date du 11 octobre 2024, Monsieur [T] [Z] et Madame [X] [Z] épouse [Z] ont fait assigner la SAS MAISONS PIERRE, devant le tribunal judiciaire de Bobigny et demandent de :

« Condamner la Société MAISONS PIERRE à livrer l’immeuble aux époux [Z], sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ;

Condamner la Société MAISONS PIERRE à payer aux époux [Z] la somme, sauf à parfaire, de 14.000 € au titre des pénalités de retard ;

Donner acte aux époux [Z] de leur engagement de verser ou de séquestrer la somme de 11.860,10 € lors du prononcé de la réception ;

Condamner la Société MAISONS PIERRE à payer aux époux [Z] la somme de 4.000 € en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Condamner la Société MAISONS PIERRE en tous les dépens. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA en date du 14 janvier 2025, la SAS MAISONS PIERRE demande au tribunal de :

« DECLARER la société MAISONS PIERRE recevable et bien fondée en ses demandes ;

Et, y faisant droit,

— DEBOUTER Monsieur et Madame [Z] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société MAISONS PIERRE ;

A titre reconventionnel,

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur et Madame [Z] à payer à la société MAISONS PIERRE la somme de 5 316,85 euros au titre des pénalités de retard dus par Monsieur et Madame [Z] au titre du retard de règlement du solde de 95% du prix du pavillon ;

En tout état de cause,

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur et Madame [Z] à payer à la société MAISONS PIERRE la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur et Madame [Z] aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de Maître Brice AYALA sur le fondement des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

— ORDONNER l’exécution provisoire. »

***

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 19 mars 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 26 mai 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 27 mars 2025, les époux [Z] ont sollicité le rabat de l’ordonnance de clôture ordonnée le 19 mars 2025.

Par conclusions notifiées par RPVA en date du 1er avril 2025, la SAS MAISONS PIERRE s’est opposée au rabat de l’ordonnance de clôture.

Selon ordonnance en date du 2 avril 2025, le juge de la mise en état a rejeté la demande de révocation de l’ordonnance de clôture du 19 mars 2025.

La décision a été mise en délibéré au 08 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur les demandes des époux [Z]

Sur la demande de livraison de l’immeuble et sur la demande de donner acte de l’engagement de versement ou de séquestre

Il est établi que l’immeuble a été livré le 05 novembre 2024 selon procès-verbal avec réserves qui est versé aux débats.

De la même manière la SAS MAISONS PIERRE produit le procès-verbal de constat de commissaire de justice du 5 novembre 2024 auquel est annexé une copie de la déclaration et du récépissé de consignation effectuées par les époux [Z] auprès de la Caisse des dépôts et consignation pour un montant de 12.217,10 €.

En conséquence, les demandes relatives à la livraison de l’immeuble et à l’engagement de verser ou de séquestrer sont désormais sans objet.

Sur les demandes d’indemnisation des époux [Z] au titre des retards de livraison

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En application de l’article L 231-4 I du code de la construction et de l’habitation, le contrat défini à l’article L 231-1 peut être conclu sous les conditions suspensives suivantes :

a) L’acquisition du terrain ou des droits réels permettant de construire si le maître de l’ouvrage bénéficie d’une promesse de vente ;

b) L’obtention du permis de construire et des autres autorisations administratives, le maître de l’ouvrage étant tenu de préciser la date limite de dépôt de la demande ;

c) L’obtention des prêts demandés pour le financement de la construction ;

d) L’obtention de l’assurance de dommages ;

e) L’obtention de la garantie de livraison.

Le délai maximum de réalisation des conditions suspensives ainsi que la date d’ouverture du chantier, déterminée à partir de ce délai, sont précisés par le contrat.

Selon l’article L 231-2 i du même code, le contrat visé à l’article L. 231-1 doit comporter notamment la date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas de retard de livraison.

En l’espèce, il résulte des conditions générales du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans conclu entre les parties le 18 juillet 2022, que :

« (…) la durée d’exécution des travaux sera de 12 mois à compter de l’ouverture du chantier. (…)

Ce délai sera prolongé :

— de la durée des périodes d’intempéries pendant lesquelles le travail est arrêté conformément aux dispositions des articles L 5424-6 et suivant du code du travail, signalées au Maître d’Ouvrage par lettre recommandée avec accusé de réception ou par lettre remise en main propre contre décharge ;

— de la durée des interruptions pour cas de force majeure ou cas fortuit ;

— de la durée des interruptions de chantier imputables au Maître d’Ouvrage, notamment celles provoquées par des retards de paiement ;

— en cas de modifications demandées par la Maître d’Ouvrage notamment par voie d’avenant signés après l’ouverture du chantier ou imposés par l’administration ;

— de la durée des retards apportés par l’exécution de travaux à réaliser par le Maître d’Ouvrage ou commandés par lui à des tiers. En cas de retard dans l’achèvement de la construction une pénalité de 1/3000ème du prix convenu fixé au contrat, par jour de retard est due par le Constructeur au profit du Maître de l’Ouvrage. ».

Selon déclaration adressée à la mairie le 05 avril 2023, le chantier a été ouvert à compter du 04 avril 2023, de sorte qu’il devait s’achever le 05 avril 2024 au plus tard.

Or, la livraison avec réserves est intervenue selon procès-verbal en date du 05 novembre 2024, soit un retard de 214 jours.

Pour justifier ce retard, la SAS MAISONS PIERRE fait valoir qu’il est imputable aux époux [Z], qui ont refusé de payer l’appel de fond correspondant à 95 % d’exécution du chantier.

S’agissant des modalités de paiement du prix, les conditions générales du contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans conclu entre les parties le 18 juillet 2022 prévoient que :

« Les parties indiquent le montant correspondant aux 5 % versés à la signature du contrat aux conditions particulières.

Les autres paiements seront effectués conformément aux dispositions de l’article R 231-7 du code de la construction et de l’habitation ci-après reproduit :

Le pourcentage maximum du prix convenu, exigible aux différents stades de la construction d’après l’état d’avancement des travaux, est fixé, par application du troisième alinéa de l’article L 242-2, de la manière suivante :

15 % à l’ouverture du chantier, pourcentage incluant éventuellement celui du dépôt de garantie ;

25 % à l’achèvement des fondations ;

40 % à l’achèvement des murs ;

60 % à la mise hors d’eau ;

75 % à l’achèvement des cloisons et à la mise hors d’air ;

95 % à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtements extérieurs. ».

L’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que le 24 octobre 2023 la SAS MAISONS PIERRE a établi une situation de travaux n°8 d’un montant de 48.334,74 € relative à l’achèvement des équipements, que cette situation a été reçue par les époux [Z] qui l’ont immédiatement contestée par courrier du 30 octobre 2023 adressé en recommandé avec accusé de réception, reçu le 06 novembre 2023.

Aux termes de ce courrier les époux [Z] ont notamment réfuté que l’état d’avancement réel du chantier soit équivalent à 95 %.

La SAS MAISONS PIERRE n’a pas répondu à ce courrier. Elle soutient avoir convoqué les époux [Z] aux opérations de réception par courrier du 18 avril 2024 et que l’état d’avancement du chantier à 95 % est démontré par le procès-verbal de commissaire de justice du 24 avril 2024.

Or, d’une part, la SAS MAISONS PIERRE ne produit pas l’avis de réception du courrier du 18 avril 2024 ou tout autre document permettant d’établir que ce courrier a été envoyé et reçu par les époux [Z], d’autre part, le procès-verbal du 24 avril 2024 ne retrace pas des constats que le commissaire de justice aurait personnellement effectués, mais constate le dépôt de photographies relatives à l’état d’avancement du chantier de la maison des époux [Z] prises le 23 avril 2024 par la SAS MAISONS PIERRE, lesquelles ne permettent pas de s’assurer de l’achèvement des équipements de plomberie, de menuiserie, de chauffage et de revêtement extérieurs. En particulier, la photographie n°3 montre que la pompe à chaleur n’est pas branchée, sur la photographie n°16 relative au wc de l’étage aucun équipement sanitaire n’apparaît, sur les photographies n°17 et 19 aucune baignoire ou douche n’est visible et les photographies montrent que plusieurs portes intérieures n’ont pas été posées.

Dans ces conditions, la SAS MAISONS PIERRE ne rapporte pas la preuve de l’état d’avancement du chantier à la date du 24 octobre 2023, ni à celle du 23 avril 2024, de sorte que les époux [Z] étaient légitimes et bien fondés à refuser de payer la situation de travaux n°8 et que la SAS MAISONS PIERRE ne justifie d’aucune cause légitime de prolongation du délai de livraison.

Il convient d’ailleurs d’observer que les époux [Z] ont finalement acquitté la somme réclamée au titre de la situation n°8 le 4 octobre 2024 et que pour autant la réception a eu lieu un mois plus tard.

Dès lors les pénalités de retard sont dues et se calculent comme suit :

235.710 € x 1/3000 x 214 jour = 16.813,98 €.

Dans la mesure où aux termes de leur assignation les époux [Z] réclament le paiement de la somme de 14.000 €, le tribunal ne pouvant statuer ultra petita, la SAS MAISONS PIERRE sera condamnée à leur payer la somme de 14.000 € au titre des pénalités de retard.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SAS MAISONS PIERRE sera condamnée aux dépens de la présente instance.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens;

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

En l’espèce, l’équité commande de condamner la SAS MAISONS PIERRE à payer aux époux [Z] la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [X] [Z] épouse [Z] la somme de 14.000 € au titre des pénalités de retard ;

CONDAMNE la SAS MAISONS PIERRE aux dépens de la présente instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SAS MAISON PIERRE à payer à Monsieur [T] [Z] et Madame [X] [Z] épouse [Z] la somme de 2.500 € (deux mille cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute est signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, assistée de Madame Maud THOBOR, greffière.

La greffière, La présidente,