TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 24/02611 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2IZK

Minute : 25/00183

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

Représentant : M. [U] [J] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [X] [P] [M]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 07 Mars 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH BONDY HABITAT

[Adresse 6]

[Localité 9]

représenté par Monsieur [U] [J] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [X] [P] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 10]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 07 Février 2025 présidée par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mars 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Huguette LEZIN-BOURGEOIS, Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 19 décembre 2018, l’OPH de [Adresse 12] aux droits duquel vient l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT, a donné à bail à Mme [X] [P] [M] un local à usage d’habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 335,63 euros outre une provision pour charges récupérables.

Par exploit de commissaire de justice en date du 25 octobre 2024, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT venant aux droits de l’OPH de BONDY a fait assigner Mme [X] [P] [M] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de BONDY, statuant en référé, à l’audience 7 février 2025, au visa des articles 7 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 aux fins de :

— voir constater que les conditions de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de de conséquence la résiliation du bail,

— ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux sis [Adresse 5] au besoin avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédure civiles d’exécution,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de résiliation du bail et jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

— condamner la défenderesse à payer au bailleur la somme de 2 388,44 euros, arrêtée à la date du 08/10/2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de la date du commandement de payer visant la clause résolutoire,

— condamner la défenderesse au paiement de la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile car il serait inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a dû engager pour recouvrer sa créance,

— condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer ainsi que le coût de l’assignation.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-[Localité 15] le 29 octobre 2024.

A l’audience du 7 février 2025, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT représenté par M. [U] [J] muni d’un pouvoir régulier, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant le solde de la dette à la somme de 2 989,18 euros. Il a indiqué que le paiement du loyer ayant été repris, il était favorable à l’octroi de délais de paiement et à la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais.

Mme [X] [P] [M] a comparu en personne. Elle a indiqué qu’elle avait effectué un paiement de 800 le 4 février 2025 et en a apporté la preuve. Elle a ajouté qu’elle avait retrouvé du travail et elle a demandé des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire pendant ces délais, proposant de régler 80 euros par mois en plus du loyer.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Au soutien de ses demandes, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT verse aux débats le bail du 19 décembre 2018, le commandement de payer délivré le 8 avril 2024 et du décompte de la créance arrêté au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse mentionnant un solde de 2 989,18 euros. Mais, Mme [X] [P] [M] a produit la preuve d’un virement d’un montant de 800 euros effectué le 4 février 2025, non pris en compte dans le décompte du bailleur. Il convient de déduire ces 800 euros du solde du décompte

En conséquence, Mme [X] [P] [M] sera condamnée à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 189,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, à compter de la signification de la présente décision des paiements étant intervenus depuis l’assignation.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges

Aux termes de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989 « les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. »

En l’espèce, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT justifie avoir signalé l’arriéré locatif à la caisse d’allocations familiales le 8 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 octobre 2024. La dette a persisté après ce signalement.

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 29 octobre 2024 soit au moins six semaines avant l’audience du 7 février 2025.

En conséquence, la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail du 19 décembre 2018 contient une clause qui prévoit : « en cas de non-paiement à leur échéance du loyer ou des charges dûment justifiées et après un commandement de payer resté infructueux, le présent contrat de location sera dès le mois expiré, résilié de plein droit purement et simplement dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ».

La loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public prévoyait à son article 24 au moment de la conclusion du contrat que la clause résolutoire insérée au bail ne pouvait produire effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le délai de deux mois doit donc s’appliquer.

Cependant, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT n’a versé aux débats qu’un commandement de payer délivré à Mme [R] [Y]. Elle ne rapporte pas la preuve qu’elle a bien signifié un commandement de payer à Mme [X] [P] [M] et que celle-ci n’en a pas payé les causes dans le délai de deux mois.

En conséquence, l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT sera débouté de sa demande visant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et de ses demandes subséquentes.

Il n’y a pas lieu non plus de statuer sur la demande visant à voir suspendre la clause résolutoire

Sur la demande de délai de paiement

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Mme [X] [P] [M] propose de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 80 euros par mois en plus de son loyer. Il ressort des éléments communiqués qu’elle a repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience et qu’elle a commencé à appurer sa dette.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [X] [P] [M] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Sur les demandes accessoires

Mme [X] [P] [M], qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, lesquels comprendront le coût de l’assignation du 25 octobre 2024 mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer non produit.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 50 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Déboute l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT de sa demande aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges ainsi que de ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion, au sort des meubles et à la condamnation au paiement d’une indemnité d’occupation,

Condamne Mme [X] [P] [M] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT la somme provisionnelle de 2 189,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 5 février 2025, échéance de janvier 2025 incluse, à compter de la signification de la présente ordonnance,

Accorde un délai à Mme [X] [P] [M] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [X] [P] [M] à s’acquitter de la dette en 24 fois, en procédant à 23 versements de 80 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que chaque versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Dit n’y avoir lieu à statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Condamne Mme [X] [P] [M] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation du 25 octobre 2024 mais ne comprendront pas le coût du commandement de payer,

Condamne Mme [X] [P] [M] à payer à l’OPH EST ENSEMBLE HABITAT une somme de 50 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 7 mars 2025.

Le Greffier Le Juge