TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 8]

Tél:[XXXXXXXX01]

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@ : [Courriel 9]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/02259 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BOV

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 18 Février 2025

Société [Localité 11] HABITAT OPH

C/

Monsieur [K] [E]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 26 Novembre 2024, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 18 Février 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société [Localité 11] HABITAT – OPH, Anciennement OPAC DE [Localité 11]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par Maître MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS substituée par M^e Audrey FERTINEL, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Monsieur [K] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 10]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

Copie exécutoire délivrée le :

à :

Maître MENARD de la SCP MENARD – WEILLER

Monsieur [K] [E]

Expédition délivrée à :

Le Préfet de la Seine-[Localité 12]

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 14 novembre 2023, l’OPH [Localité 11] Habitat a donné en location à Monsieur

[K] [E] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 667,01 €, outre provisions sur charges.

Le 14 juin 2024, l’OPH [Localité 11] Habitat a fait délivrer à Monsieur [K] [E] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 4 765,93 € selon décompte arrêté au 1er juin 2024.

Par notification électronique du 17 juin 2024, l’OPH [Localité 11] Habitat a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 6 septembre 2024, l’OPH Paris Habitat a attrait Monsieur [K] [E] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

L’OPH [Localité 11] Habitat a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à l’OPH [Localité 11] Habitat, aux frais et aux risques et périls de Monsieur [K] [E] ;De condamner Monsieur [K] [E] au paiement des sommes suivantes :6 675,43 € au titre de l’arriéré locatif par provision ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer majoré de 50%, subsidiairement du loyer, et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;350 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 17 septembre 2024, l’OPH [Localité 11] Habitat a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 26 novembre 2024.

Lors de l’audience, l’OPH [Localité 11] Habitat représenté par son conseil maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 13 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 8 939,68 €. Il fait valoir que le locataire est en situation d’impayés depuis l’entrée dans les lieux.

Monsieur [K] [E] n’a pas comparu, malgré sa convocation régulière.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le contrat de bail en cause ayant été conclu le 14 novembre 2023, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 septembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 16.2) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, six semaines après un commandement de payer resté infructueux.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [K] [E] le 14 juin 2024, pour un montant principal de 4 765,93 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Monsieur [K] [E], absent lors de l’audience, ne produit en tout état de cause aucun élément de nature à contester l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 27 juillet 2024, soit six semaines après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

Monsieur [K] [E] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour l’OPH [Localité 11] Habitat, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser l’OPH [Localité 11] Habitat, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [E].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, l’OPH [Localité 11] Habitat verse aux débats un décompte arrêté au 13 novembre 2024 (échéance du mois d’octobre 2024 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 8 939,68 €.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de l’OPH [Localité 11] Habitat est établie tant dans son principe que dans son montant.

Il convient par conséquent de condamner Monsieur [K] [E] à verser à l’OPH [Localité 11] Habitat la somme de 8 939,68 € actualisée au 13 novembre 2024 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 4 765,93 € à compter du 14 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Elle entre donc dans le champ d’application de l’article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d’office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.

En tout état de cause, il y a lieu d’observer que le bail litigieux ne contient aucune clause prévoyant la majoration sollicitée des indemnités d’occupation dues en cas de résiliation du bail, de sorte que l’OPH [Localité 11] Habitat ne saurait prétendre à cette majoration et sera débouté de cette demande.

Au vu des éléments de fait propres à l’affaire l’indemnité sera ainsi fixée, non au montant réclamé par le bailleur en raison de son caractère manifestement excessif, mais au montant du loyer principal tel qu’il résulterait du bail expiré et augmenté des accessoires.

Il y a donc lieu de débouter l’OPH [Localité 11] Habitat de sa demande principale en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer majoré de 50 % sans préjudice des charges, et de condamner Monsieur [K] [E] au paiement de cette indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer indexé et des charges, dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [K] [E] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Monsieur [K] [E] sera condamné à payer à l’OPH [Localité 11] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision réputée contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATONS la recevabilité de l’action intentée par l’OPH [Localité 11] Habitat ;

CONSTATONS que le contrat signé le 14 novembre 2023 entre l’OPH [Localité 11] Habitat et Monsieur

[K] [E] concernant les locaux situés [Adresse 4] s’est trouvé de plein droit résilié le 27 juillet 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l’expulsion de Monsieur [K] [E] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISONS l’OPH [Localité 11] Habitat à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Monsieur [K] [E] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELONS qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [E] à verser à l’OPH [Localité 11] Habitat la somme de 8 939,68 € actualisée au 13 novembre 2024, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois d’octobre 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2024 sur la somme de 4 765,93 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DÉBOUTONS l’OPH [Localité 11] Habitat de sa demande en paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer dû majoré de 50 %, FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Monsieur [K] [E] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [K] [E] à verser à l’OPH [Localité 11] Habitat ladite indemnité mensuelle à compter du mois de novembre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DISONS que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [E] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNONS Monsieur [K] [E] à verser à l’OPH [Localité 11] Habitat la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE