TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01378 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3S2N

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 12 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01876

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Fatma BELLAHOYEID, Greffier, lors des débats, et de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, lors de la mise à disposition.

Après avoir entendu les parties à notre audience du 03 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [L] [Y] épouse [C], venant aux droits de Madame [B] [Y]

demeurant [Adresse 5]

ayant pour avocat plaidant M^e Julien DEVIERS, avocat au barreau de TOULOUSE, et pour avocat postulant M^e Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 001

ET :

Monsieur [Z] [X]

demeurant [Adresse 2]

représenté par Maître Anne SEVIN, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 15 juillet 2010 à effet du 1er avril 2010, Mme [B] [Y], aux droits de laquelle vient désormais Mme [L] [Y] épouse [C], a consenti à Mme [K] et M. [Z] [X] un bail commercial portant sur des locaux (boutique et deux appartements) sis [Adresse 3] [Localité 1].

Le 18 juillet 2024, Mme [L] [Y] épouse [C] a fait délivrer à M. [Z] [X], désormais seul locataire en titre, un commandement de se conformer aux obligations du bail visant la clause résolutoire, en particulier de cesser toute sous-location des locaux sis au 4e étage, de cesser toute infraction à la clause de destination du bail et de justifier de la souscription d’une assurance locative.

Par acte du 21 octobre 2024, Mme [L] [Y] épouse [C] a fait assigner en référé devant le président de ce tribunal M. [Z] [X], pour voir constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail, ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef et l’enlèvement du mobilier, sous astreinte, condamner M. [Z] [X] à lui payer par provision la somme de 3.627,19 euros au titre de l’arriéré locatif, la somme de 362,71 euros au titre de la clause pénale et la somme de 1.473,55 euros à titre d’indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux, juger que le dépôt de garantie restera acquise au bailleur et condamner M. [Z] [X] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens qui comprendront le coût du commandement.

Après deux renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 6 mars 2025.

La radiation de l’affaire a été ordonnée pour défaut de diligence des parties puis l’affaire rétablie au rang des affaires en cours à la demande de Mme [L] [Y] épouse [C] et les parties convoquées à l’audience du 3 novembre 2025.

À l’audience, Mme [L] [Y] épouse [C] se désiste uniquement de sa demande en paiement provisionnel au titre de l’arriéré locatif et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

M. [Z] [X] demande de débouter Mme [L] [Y] épouse [C] de ses demandes et de la condamner à lui régler la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il conteste tout manquement à ses obligations contractuelles. En substance, il nie toute sous-location, exposant avoir gracieusement et temporairement hébergé M. [J], qui se maintient dans les lieux contre sa volonté, affirme qu’aucune activité non-autorisée n’est plus désormais exercée dans les locaux et qu’il est bien assuré pour les locaux.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience.

MOTIFS

Sur la compétence matérielle du tribunal judiciaire

En application de l’article L. 213-4-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection est seul compétent pour connaître de l’action dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion.

L’article R. 211-3-26 11° du même code énonce qu’outre les baux commerciaux, les baux professionnels et les conventions d’occupation précaire en matière commerciale sont de la compétence exclusive du tribunal judiciaire.

Par ailleurs, il est admis que lorsque la location est de nature mixte à usage d’habitation principale et à usage commercial ou artisanal, le statut des baux commerciaux s’applique pour le tout. En effet, il existe dans ce cas une présomption de fait en faveur de la commercialité dès lors que le logement du preneur est considéré comme exclusivement destiné à faciliter l’exploitation de son entreprise.

Ainsi, relèvent bien de la compétence du tribunal judiciaire les litiges intéressant les baux commerciaux ainsi que toutes les contestations en matière de locaux à usage commercial ou artisanal ou à usage mixte d’habitation et commercial ou artisanal régis par les articles L. 145-1 et L. 145-2 du code de commerce.

En l’espèce, le bail mentionne expressément qu’il est de nature commerciale. Les locaux loués étant à usage commercial mais également pour partie à usage d’habitation, il y a lieu de considérer que ledit bail est de nature mixte et comme tel, qu’il relève bien de la compétence du tribunal judiciaire.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail commercial comporte une clause résolutoire qui stipule qu’en cas d’inexécution de l’une quelconque des conditions du bail, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux. Il prévoit notamment que le preneur s’oblige à :

N’exercer dans les lieux loués que l’activité de salon de coiffure pour hommes et dames et vente de parfumerie, à l’exclusion de tout autre commerce, profession ou industrie,Ne pas sous-louer en tout ou en partie,S’assurer pour son mobilier, matériel et marchandises contre l’incendie, les dégâts des eaux, le bris de glace.

Un commandement de se conformer aux obligations du bail, en particulier de cesser toute sous-location des locaux sis au 4e étage, de cesser toute infraction à la clause de destination du bail et de justifier de la souscription d’une assurance locative, visant la clause résolutoire, a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 18 juillet 2024.

M. [Z] [X] produit une attestation d’assurance « Multirisque Pro » datée du 13 novembre 2024 et couvrant la période du 12 novembre 2024 au 11 novembre 2025, postérieure à la délivrance de l’assignation.

Force est de constater qu’il n’a ainsi pas justifié dans le délai d’un mois suivant le commandement que le local commercial était assuré et qu’il n’a pas non plus justifié, depuis lors, que le local était bien assuré dans le mois de la délivrance du commandement.

En conséquence, sans qu’il ne soit nécessaire d’examiner les moyens tirés des autres manquements allégués, le commandement étant resté infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 19 août 2024.

L’obligation de M. [Z] [X] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion, suivant modalités fixées au dispositif, sans qu’il ne soit prononcé une astreinte, le recours possible à la force publique étant suffisamment comminatoire.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux de de M. [Z] [X] causant un préjudice au bailleur, celui-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération des lieux, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

En l’absence d’arriérés au jour de l’audience et la demande au titre de la clause pénale ne relevant pas de l’office du juge des référés mais de celle du juge du fond, qui peut la modérer s’il la juge manifestement excessive, cette demande sera rejetée.

Enfin, il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par le preneur restera acquis à la bailleresse, dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence de désordres susceptibles de donner lieu à des dommages et intérêts, lesquels excèdent l’office du juge des référés.

Sur les demandes accessoires

M. [Z] [X], succombant, sera condamné aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement.

Enfin, l’équité et les circonstances de l’espèce commandent d’allouer à Mme [L] [Y] épouse [C] la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Nous déclarons compétent matériellement ;

Constatons la résiliation du bail par l’effet d’une clause résolutoire le 19 août 2024 ;

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de M. [Z] [X] ou de tous occupants de son chef hors des locaux sis [Adresse 4] ;

Disons que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons M. [Z] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges afférentes qu’il aurait dû payer si le bail ne s’était pas trouvé résilié ;

Condamnons M. [Z] [X] à payer à Mme [L] [Y] épouse [C] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons M. [Z] [X] à supporter la charge des dépens qui comprendront notamment le coût du commandement du 18 juillet 2024 ;

Rejetons toute autre demande ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 12 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT