TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 9]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 02 JUILLET 2025

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 23/04851 – N° Portalis DB3S-W-B7H-XTB7

N° de MINUTE : 25/00921

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE LA RESIDENCE [Localité 12] [Localité 10] 7 SISE [Adresse 3], représenté par son syndic, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, SAS

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par Maître [G], avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 05

C/

DEFENDEUR

Monsieur [L] [W] [U]

[Adresse 16]

[Localité 1] / BELGIQUE

représenté par M^e Kossi BEKPOLI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0500

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 21 Mai 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [L] [W] [U] est propriétaire des lots n°24 et 46 de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 5] (93).

Par acte de commissaire de justice du 16 mai 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, a fait assigner Monsieur [L] [W] [U] aux fins, notamment, de paiement d’arriéré de charges de copropriété et d’appels de fonds de travaux.

Par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, Monsieur [U] a fait assigner en intervention forcée ses locataires, Madame [R] [D], Madame [O] [B], ainsi que son mandataire, la société IMMO MARCEAU, et l’assureur de Madame [B], la SA PACIFICA, devant le tribunal judiciaire de Bobigny.

Par ordonnance du 16 mai 2024, le juge de la mise en état a rejeté la demande de jonction de cette affaire avec le litige opposant Monsieur [U] à ses locataires, son mandataire ainsi que l’assureur de l’une de ses locataires, considérant qu’il n’était pas opposable au syndicat des copropriétaires agissant aux fins de recouvrement de charges de copropriété. Les procédures ont en conséquences été disjointes.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 20 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Débouter Monsieur [U] [L] [W] de l’ensemble de ses demandes,

En conséquence,

— Condamner Monsieur [U] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 12] [Localité 10] 7 sise [Adresse 2] la somme de 22.530,22 € majorée des intérêts de retard calculés au taux légal à compter du 17 octobre 2022, date de la dernière démarche amiable, au jour du parfait paiement.

— Condamner Monsieur [U] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 12] [Localité 10] 7 sise [Adresse 2] la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

— Dire et juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

— Condamner Monsieur [U] [L] [W] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence [Localité 12] [Localité 10] 7 sise [Adresse 2] la somme de 2.000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

— Condamner Monsieur [U] [L] [W] aux entiers dépens lesquels comprendront notamment le coût de l’inscription d’hypothèque.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que Monsieur [L] [U], propriétaire de lots au sein de l’immeuble et par conséquent redevable à ce titre de charges de copropriété conformément à l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, ne règle plus celles-ci régulièrement. Il fait valoir que le compte individuel de ce copropriétaire présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés pour le recouvrement selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime dès lors bien fondé à obtenir la condamnation de Monsieur [L] [U] au paiement des charges impayées ainsi qu’à des dommages et intérêts dès lors que la mise en demeure qui lui a été adressée est restée infructueuse.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 novembre 2024, Monsieur [L] [U] sollicite du tribunal judiciaire de Bobigny de :

— Ordonner en toute hypothèse et avant dire droit une mesure d’expertise confiée à tel expert qu’il plaira au Tribunal de désigner s’il s’estime insuffisamment éclairé avec mission habituelle en pareille matière ;

— Juger mal fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] ;

— Débouter le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 13] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de Monsieur [U] ;

— Condamner solidairement les parties défaillantes à verser à Monsieur [U] la somme de 3 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de ses prétentions, Monsieur [L] [U] conteste être redevable de la somme demandée au titre des charges relatives à la consommation d’eau. Monsieur [L] [U] soutient que l’origine de la surconsommation d’eau n’est pas certaine et ne saurait être imputable au bien dont il est propriétaire ; se fondant sur les articles 143, 144 et 146 du code de procédure civile il sollicite que soit ordonnée une mesure d’expertise.

Il est expressément renvoyé à cette assignation, valant conclusions, pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été clôturée par ordonnance du 06 février 2025 et fixée à l’audience du 21 mai 2025. Elle a été mise en délibéré au 02 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Cependant, la décision de l’assemblée générale ne vaut toutefois pas approbation du compte individuel de chaque copropriétaire, qui peut en demander rectification.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats :

— la matrice cadastrale justifiant de la qualité de copropriétaire de Monsieur [L] [U] ;

— l’extrait du compte copropriétaire à la somme de 22.530,22 euros au 11 décembre 2024 ;

— les procès-verbaux des assemblées générales du 20 décembre 2019, 15 juin 2021, 10 février 2022, 1er juin 2022, 6 mars 2023 et 22 avril 2024 ayant voté les travaux et approuvé les comptes des exercices annuels du 1er juillet 2019 au 30 juin 2020, du 1er juin 2020 au 1er juillet 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 ainsi que les budgets prévisionnels du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025 dont découlent les charges réclamées ;

— les appels de fonds adressés au copropriétaire,

— le contrat de syndic en vigueur du 10 février 2022 au 09 avril 2023 et celui en vigueur du 6 mars 2023 au 5 mai 2024.

Au regard de ces éléments, le syndicat des copropriétaires démontre que sa demande en paiement de l’arriéré des charges de copropriété est bien fondée en son principe.

Monsieur [L] [U] s’oppose à cette demande, faisant valoir que l’existence de fuites signalées par ses locataires, notamment en provenance du cumulus, ne peuvent justifier l’ampleur de la surconsommation d’eau dont le paiement lui est réclamé au titre des charges de copropriété. Il excipe également de la réclamation formulée par son mandataire à l’endroit de la société VEOLIA, prestataire fournisseur d’eau de l’immeuble.

La facture du fournisseur d’eau adressée par VEOLIA à la société IMMOBILIERE DE FRANCE le 21 octobre 2021 permet de constater qu’entre le 21 octobre 2020 et le 22 janvier 2021, la consommation d’eau de la copropriété a été de 1541 m3, entre le 23 janvier 2021 et le 20 avril 2021 elle a été de 1064 m3 tandis qu’ entre le 21 avril 2021 et le 22 juillet 2021, elle a été de 1764 m3. En revanche, la consommation d’eau entre le 23 juillet 2021 et le 21 octobre 2021 a été de 3.465 m3, établissant ainsi la réalité d’une surconsommation d’eau.

Monsieur [U] ne peut refuser le paiement de ses charges d’eau au motif que la société VEOLIA ne l’aurait pas informé de sa consommation anormale en application des dispositions de l’article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales. En effet, si les copropriétaires de la résidence [Adresse 14] disposent d’un compteur individuel, il n’en demeure pas moins que l’abonnement de consommation d’eau est au nom du syndicat des copropriétaires. Or la société VEOLIA a bien avisé ce dernier, par l’intermédiaire de son syndic, d’une possible fuite et ce, dans le cadre de la facture trimestrielle au titre de la période du 22 juillet 2021 au 21 octobre 2021, ainsi que le démontre l’encart « ALERTE CONSO » figurant sur la facture du 21 octobre 2021 (pièce n°16 du syndicat des copropriétaires). La société VEOLIA a en conséquence rempli l’obligation imposée par l’article L2224-12-4 III bis du code général des collectivités territoriales. Le syndic a quant à lui fait immédiatement mandaté une société de plomberie afin d’identifier l’origine des désordres. C’est ainsi que la société WATERBAT a établit le 28 octobre 2021 que la surconsommation d’eau résultait du compteur divisionnaire n°7109. Dans la continuité immédiate, le 28 octobre 2021 à 11h42, le syndic avisait le mandataire de gestion de Monsieur [U], la société gestion à l’adresse [Courriel 11] de l’existence de la fuite dans le logement de ce dernier et de la nécessaire régulation des charges qui en découlerait.

De surcroît, la copropriété disposant de compteurs d’eau individuels, le syndicat des copropriétaires verse en procédure le détail de la consommation de chaque copropriétaire entre le 1er juillet 2019 et le 30 juin 2022, attestant ainsi de l’augmentation notable de la consommation d’eau du compteur n° 7109, confirmant ainsi le constat de la société de plomberie WATERBAT.

Or le contrat de location conclu par Monsieur [U] et ses locataires, qu’il verse à l’appui de ses prétentions, comporte un article « consistance du logement » décrivant ce dernier comme étant « [Adresse 6], le lot n°24 consistant en un appartement en duplex, escalier C n°7109.(…) ». Les appels de fonds adressés à Monsieur [U] font également apparaître expressément, dans la rubrique d’identification des charges appelées, « Groupe de lot n°24 APPARTEMENT DUPLEX N°7109 ».

Il se déduit de ces éléments que le compteur n°7109 se rapporte au lot n°24 de Monsieur [U]. Si la photographie constituant la pièce n°20 du syndicat des copropriétaires ne permet pas de voir clairement le numéro du compteur qui y figure, il n’en demeure pas moins qu’elle atteste que chaque compteur est clairement identifié par un numéro distinct, permettant ainsi de pouvoir déterminer avec précision le lot auquel il se rattache. Il ne peut en conséquence être remis en question les recherches de fuite effectuées par la société WATERBAT amenant à rattacher l’origine de la fuite au compteur n°7109, étant relevé que cette société précisait que le compteur tournait lors de leur constat et ce, alors que personne n’était présent dans le logement.

Monsieur [L] [U] ne justifie quant à lui d’aucune démarche destinée à identifier l’origine de la fuite d’eau au sein de son logement et à y mettre fin. Il ne rapporte ainsi pas la preuve que la fuite survenue dans son appartement serait sans rapport avec la consommation anormale d’eau révélée par son compteur.

Le tribunal n’ayant pas vocation à palier la carence de Monsieur [U] dans l’administration de la preuve, et au regard des pièces du syndicat des copropriétaires justifiant le bien fondé de leur demande au titre des charges d’eau, la demande d’expertise de sera rejetée.

Il convient en revanche de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte. Ils s’élèvent en l’espèce à 3.704,98 euros se décomposant comme suit :

frais de mise en demeure du 09/09/2020 de 54,38 euros,frais de mise en demeure du 26/01/2021 de 54,38 euros,frais de mise en demeure du 22/08/2022 de 54,38 euros,frais de relance du 09/09/2022 de 39,50 euros,frais de mise au contentieux du 14/10/2022 de 343,17 euros,frais d’honoraires avocat MED du 27/10/2022 de 192 euros,frais d’assignation du 13/02/2023 de 343,17 euros,frais d’honoraires avocat Assignation du 13/02/2023 de 1080 euros,frais d’honoraires huissier du 24/05/2024 de 584 euros,frais d’honoraires avocat du 25/06/2024 de 960 euros.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 1er janvier 2020 et le 11 décembre 2024 a été de 77.361,81 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 58.536,57 euros.

Ainsi, il convient de condamner Monsieur [L] [U] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 18.825,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus.

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. L’intérêt au taux légal sera donc dû en l’espèce à compter de l’assignation, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier d’une mise en demeure de payer adressée à Monsieur [U] selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, aucune des mises en demeure versées en procédure n’étant accompagnée d’un avis de réception.

Sur la demande en paiement des frais nécessaires

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais antérieurs à la première mise en demeure justifiée d’un accusé de réception, les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, s’il n’est pas sollicité en tant que telle de condamnation au paiement des frais nécessaires en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il y a lieu de constater, au vu de la somme sollicitée au titre des charges impayées, que celle-ci inclut lesdits frais, ainsi que le démontrent l’extrait de compte transmis et les moyens développés par le syndicat des copropriétaires dans son assignation. Il sera donc considéré que le syndicat des copropriétaires sollicite la somme de 3.704,98 euros au titre des frais susvisés.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie cependant d’aucune mise en demeure de payer adressée selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il est dès lors mal fondé à solliciter la prise en charge par le seul copropriétaire défendeur des frais de recouvrement exposés.

Le syndicat des copropriétaires sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais nécessaires au recouvrement.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts

Selon l’article 1231-6 du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, Monsieur [L] [W] [U] n’a pas réglé en totalité ses charges de copropriété ; ce qui a occasionné un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, représentant plus de 30% du budget de la copropriété, Monsieur [L] [W] [U] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la celle-ci, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de condamner Monsieur [L] [W] [U], sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [L] [W] [U] sera condamné aux entiers dépens et à payer au syndicat demandeur la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile. Monsieur [U] sera en conséquence débouté de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [L] [W] [U] de sa demande d’expertise ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, la somme de 18.825,24 euros à titre d’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 11 décembre 2024, appel provisionnel du 4ème trimestre 2024 inclus et ce, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 4] [Localité 17] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, la somme de 400 euros au titre de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 14] sise [Adresse 5] (93), représenté par son syndic en exercice, la société IMMO DE FRANCE [Localité 15] ILE DE FRANCE, la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;

DEBOUTE Monsieur [L] [W] [U] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [W] [U] aux entiers dépens ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 02 juillet 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT