TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 28 JANVIER 2025

SELON LA PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/10911 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2BQ2

N° de MINUTE : 25/00186

DEMANDEURS

Madame [O] [V]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 8] (GUADELOUPE)

représentée par M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1128

Monsieur [N] [L] [Z] [IV]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1128

Madame [U], [H] [J]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par M^e Valérie ASSOULINE HADDAD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1128

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], représenté par son syndic, la société VAL ANDRE IMMOBILIER, EURL

[Adresse 2]

[Localité 7]

non représenté

INTERVENANTS VOLONTAIRES

Madame [Y] [A] [E]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040,

Madame [W] [X]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040,

Monsieur [I] [D]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représenté par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040,

Monsieur [F] [ZT]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représenté par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040,

Madame [P] [S]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040,

Madame [R] [B]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040,

Madame [T] [EW]

[Adresse 1]

75011 PARIS, représentée par M^e Eric SEBBAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0040

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente,

Statuant sur délégation du président du tribunal judiciaire conformément aux dispositions de l’article 481-1 du code de procédure civile,

Assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 26 Novembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [O] [V], Monsieur [N] [L] [Z] [IV] et Madame [U] [J] sont propriétaires de lots au sein de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] (93), qui est régi par la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2023, la société VAL ANDRE IMMOBILIER a été désignée en qualité de syndic de cette copropriété. Elle a toutefois démissionné de cette fonction, par courrier du 17 juillet 2024, avec effet au 17 octobre 2024.

Par exploit du 17 octobre 2024, Madame [V], Monsieur [IV] et Madame [J] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] (93), représenté par son syndic, le cabinet VAL ANDRE IMMOBILIER, devant le président du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir ordonner la nomination d’un administrateur provisoire à l’égard de la copropriété susvisée sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par RPVA le 25 novembre 2024 et soutenues à l’audience, Madame [V], Monsieur [IV] et Madame [J] ont demandé au président du tribunal de :

DESIGNER tel administrateur qu’il plaira au Président du Tribunal de céans, en qualité d’Administrateur provisoire du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6] (93100), pour une durée de trois ans, afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété et confier à cette fin audit Administrateur tous les pouvoirs de l’Assemblée Générale, à l’exception de ceux prévus au a) et b) de l’article 26, du Conseil Syndical et du Syndic.

DEBOUTER Madame [Y] [A] [E], Monsieur [I] [D], Madame [W] [X], Monsieur [F] [ZT], Madame [P] [S], Madame [R] [B] et Madame [T] [EW] de l’intégralité de leurs demandes, fins et conclusions.

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 6], à payer Madame [V], Monsieur [IV] et Madame [J], une indemnité de 2.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Valérie ASSOULINE-HADDAD, sur le fondement de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au soutien de leurs prétentions, ils précisent représenter 1620/10050 tantièmes soit plus de 15% des voix du syndicat et être par conséquent recevables, sur le fondement de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, à solliciter la désignation d’un administrateur provisoire. Ils considèrent cette désignation comme indispensable, le syndicat des copropriétaires n’étant pas en capacité de pourvoir à la conservation de l’immeuble. Ils font valoir que le cabinet VAL ANDRE IMMOBILIER a précisé dans sa lettre de démission la nécessité de désigner un administrateur provisoire. Ils mentionnent le dernier rapport de visite de la mairie de [Localité 6], en date du 28 juin 2023, qui a notamment constaté la présence de fissures dans les parties communes, les logements visités ainsi que sur les façades et de la présence d’humidité sous le porche côté 45. Aux termes d’un rapport du 8 juillet 2023, un expert, nommé par ordonnance du tribunal administratif de Montreuil du 3 juillet 2023, a identifié des désordres dans les parties communes ainsi que dans l’appartement de Madame [V] et dans l’appartement situé à face à ce dernier. Des suites de ce rapport, la mairie de [Localité 6] a pris un arrêté de mise en sécurité ordinaire le 18 décembre 2023 à l’égard de l’ensemble immobilier et a mis en demeure le syndicat

des copropriétaires de procéder dans un délai de six mois à des travaux qu’il a listés. Les demandeurs précisent qu’aucun de ces travaux n’a été réalisé. Ils en déduisent qu’il est nécessaire de désigner un administrateur provisoire afin d’assurer le rétablissement de la copropriété. Ils contestent la description de la situation de la copropriété faite par les sept copropriétaires intervenants volontaires à la procédure, considérant être victimes des manquements du syndicat des copropriétaires et non à l’origine de ses difficultés.

Aux termes de conclusions, notifiées par RPVA le 22 novembre 2024, Madame [Y] [A] [E], Madame [W] [X], Monsieur [I] [D], Monsieur [F] [ZT], Madame [P] [S], Madame [R] [B] et Madame [T] [EW] sont intervenues volontairement à la présente instance et ont demandé au président du tribunal judiciaire de :

RECEVOIR l’intervention volontaire des sept copropriétaires, Madame [Y] [A] [E], Monsieur [I] [D], Madame [W] [X], Monsieur [F] [ZT], Madame [P] [S], Madame [R] [B], Madame [T] [EW] et de les déclarer bien fondés.

DESIGNER un administrateur judiciaire provisoire qu’il plaira à la juridiction de céans pour une durée de douze mois, afin d’organiser une assemblée générale et de gérer au mieux ladite copropriété.

CONDAMNER solidairement Madame [V], Madame [J] et Monsieur [IV] au paiement de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Lors de l’audience, au soutien de leurs prétentions, ils font principalement valoir que les demandeurs ne peuvent prétendre agir pour le bien de la copropriété alors que les difficultés rencontrées par celle-ci résultent de leur comportement. Ils affirment que ces derniers ne règlent pas leurs charges de copropriété et s’opposent aux travaux nécessaires à l’entretien de celle-ci. Ils soutiennent que du fait de ces difficultés et de la nécessité de procéder aux actes nécessaires au fonctionnement de la copropriété dans l’attente de l’organisation d’une nouvelle assemblée générale, il y a lieu de désigner un administrateur provisoire pour une durée de douze mois. Ils indiquent s’en rapporter à leurs écritures pour le surplus.

Bien que régulièrement assigné, le syndicat des copropriétaires n’a pas comparu ni constitué avocat.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens des parties.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 26 novembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 28 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de désignation d’un administrateur provisoire

Selon l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, si l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis ou si le syndicat est dans l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, le juge statuant selon la procédure accélérée au fond ou sur requête peut désigner un administrateur provisoire du syndicat (…). Le juge charge l’administrateur provisoire de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété. A cette fin, il lui confie les pouvoirs du syndic (… ). Le juge fixe la durée de la mission qui ne peut être inférieure à 12 mois. Le juge peut, à tout moment modifier la mission de l’administrateur, la prolonger, y mettre fin à la demande de l’administrateur provisoire, même si celui -ci n’a été désigné que pour convoquer l’assemblée générale en vue de la désignation d’un syndic.

Le risque pesant sur l’équilibre financier du syndicat des copropriétaires ou l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble constitue donc les deux situations justifiant l’application de l’article 29 -1 de la loi du 10 juillet 1965.

Selon l’article 9 dudit code, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la copropriété des [Adresse 4] à [Localité 6] (93) se compose de 3 bâtiments comportant 43 lots dont 19 constituent des lots d’habitation.

Madame [V], Monsieur [IV] et Madame [J] justifient d’une mise en observation du bâtiment du [Adresse 3] du fait de désordres au sein des logements des 2ème et 3ème étage dont Madame [V] est propriétaire. Par un courrier du 28 septembre 2020, la direction de la santé de la mairie de [Localité 6] a informé le syndic en exercice à cette date, la société UNITIA, de l’arrêt de la mise en observation, précisant que la responsabilité des désordres était imputable à Madame [V] selon le jugement du 02 mars 2020. Il était toutefois sollicité du syndic que ce dernier veille à ce que Madame [V] procède à la réalisation des travaux et à prendre, si nécessaire, des dispositions aux fins d’assurer la conservation de l’immeuble. Une mention ajoutée postérieurement en bas de page mentionne « ça fait 2 ans ! Le 27-05-2022 : les travaux n’ont pas été réalisés, mais la MAIRIE NE LE SAIT PAS ». Il y a lieu de relever que le jugement du 02 mars 2020 mentionné par le courrier susvisé n’a pas été versé en procédure.

Un procès-verbal de constat, réalisé le 09 juin 2022 à la demande de Madame [V], est également versé. Il établit l’existence de désordres au sein de ses appartements ainsi que dans les parties communes et les illustre au travers de photographies. Il apparaît ainsi que le plancher de l’appartement du 3ème étage a été en majeure partie retiré, laissant voir l’appartement situé en-dessous. De multiples tâches d’humidité sont visibles sur les murs, de même que des dégradations sont apparentes sous les plinthes. Des fissures sont également visibles sur les murs, notamment au niveau de la corniche gauche au regard de la position des poutres de l’ossature bois du plancher. Les joints des carrelages des sanitaires se délient. Au niveau de l’appartement du 2ème étage, des fissures sont visibles sur les appuis de fenêtre de la chambre ainsi que derrière la descente des eaux fluviales. A l’intérieur de l’appartement, une partie du mur situé sous la fenêtre est manquant. Une partie de la structure métallique du plafond est rouillée et les poutres de bois formant la structure du plancher de l’appartement supérieur s’avèrent vermoulues. Le revêtement de sol est quant à lui désolidarisé du mur en plusieurs endroits et présente un écart de 2 à 4 centimètres environ avec ce dernier. Au sein de l’appartement de Monsieur [G], des fissures sont visibles sur les plafonds et certains murs. Des fissures sont également présentes sur la façade de l’immeuble côté rue, ainsi que des traces de reprises.

Ces constatations sont réitérées lors de la visite de contrôle effectuée par la direction de la santé de la mairie de [Localité 6] le 28 juin 2023. Elles ont conduit au dépôt d’une requête aux fins de désignation d’un expert auprès du tribunal administratif de Montreuil le 03 juillet 2023. Par ordonnance du 03 juillet 2023, le juge des référés dudit tribunal a diligenté une expertise et désigné pour se faire Monsieur [M] [C], expert.

Le rapport du 08 juillet 2023 de Monsieur [C] ne peut être retenu dans le cadre de la présente instance, seules 8 des 345 pages qui le composent étant transmises, qui plus est les pages versées en procédure ne se suivent pas. Il en est de même du procès-verbal de constat du 25 janvier 2023, manifestement incomplet et contenant en son milieu des retranscriptions de courriels sans rapport.

En tout état de cause, le rapport d’expertise de Monsieur [C] a conduit la direction de la santé de la mairie de [Localité 6] à mettre en demeure le 26 juillet 2023 le syndic de la copropriété, la société UNITIA, à effectuer dans un délai de deux mois un certain nombre de travaux. Un arrêté de mise en sécurité était ainsi pris par le maire de [Localité 6] le 18 décembre 2023 compte tenu de la persistance des désordres.

Par un courrier du 17 juillet 2024, la société VAL ANDRE IMMOBILIER a informé les copropriétaires qu’elle démissionnait de son mandat de syndic du fait de son impossibilité d’administrer la copropriété. Elle rappelait l’arrêté de mise en sécurité ordinaire du 18 décembre 2023 ainsi que les procédures engagées par deux copropriétaires en annulation des assemblées générales des 21 novembre 2023 et 14 avril 2024.

Il sera relevé qu’aucun procès-verbal d’assemblée général n’est transmis, ne permettant ainsi pas de déterminer si des travaux ont été soumis au vote des copropriétaires aux fins de procéder à la reprise des désordres. Toutefois, il est versé par les demandeurs l’assignation du 26 juin 2024 tendant à l’annulation de l’assemblée générale du 15 avril 2024 ou, à titre subsidiaire, notamment l’annulation des résolutions 9, 9.1, 9.2, 9.3, 9.4, 10, 10.1, 10.2, 10.3, 10.4, 11, 11.1, 11.2, 11.3, 11.4, 12, 12.1, 12.2, 12.3, 12.4, 12.5 et 13 portant sur les travaux de réfection des souches de cheminées, de reprise des fissures, de remplacement de solives, de ravalement du pignon 49 et de souscription d’un prêt collectif pour financer ces travaux. Ainsi, les travaux nécessaires à la reprise de plusieurs désordres constatés ont été approuvés par les copropriétaires lors de cette assemblée générale du 15 avril 2024. Ces travaux sont toutefois susceptibles d’annulation au regard de l’action engagée par Madame [V] et Monsieur [IV], qui n’étaient ni présents ni représentés lors de sa tenue, ainsi qu’ils le précisent dans leur assignation.

Il ressort de ces éléments que l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] (93) est dépourvu de syndic depuis le 17 octobre 2024 et que le dernier syndic en exercice a mis en exergue l’impossibilité de pourvoir à la conservation de l’immeuble, au sens de l’article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965, compte tenu des conflits persistants entre les copropriétaires de nature à empêcher la mise en œuvre des travaux nécessaires à l’entretien et la rénovation des bâtiments.

Ainsi, au regard de ces éléments, il convient de désigner un administrateur provisoire afin de mettre en oeuvre les mesures nécessaires au rétablissement de la copropriété.

Sur les demandes accessoires

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

L’exécution provisoire est de droit et n’a pas lieu en l’espèce d’être écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le président du tribunal judiciaire,

Désignons la SELARL V & V, prise en la personne de Maître [K] [VK], en qualité d’administrateur provisoire de l’ensemble immobilier sis [Adresse 4] à [Localité 6] afin de prendre les mesures nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de ladite copropriété, le cas échéant, procéder aux opérations de liquidation du syndicat des copropriétaires de la copropriété et de procéder à la clôture des opérations de liquidation ;

Confions audit administrateur tous les pouvoirs de l’assemblée générale, à l’exception de ceux prévus aux paragraphes a) et b) de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965, modifiée par la loi du 24 mars 2014, ainsi que les pouvoirs du conseil syndical et du syndic et ce, pour une durée de un an à compter de la date de l’ordonnance ;

Disons que la durée de la mission donnée ci-dessus pourra être prorogée, ou qu’il pourra y mettre fin, sur requête ou en référé ;

Disons que conformément à l’article 62-5 du décret du 17 mars 1967 modifié par le décret n°2015-999 du 17 août 2015, le présent jugement sera porté à la connaissance des copropriétaires dans le délai d’un mois à compter de ce jour par les soins de l’administrateur provisoire et cette communication reproduira le texte du 7° de l’article 481-1 du code de procédure civile ;

Laissons à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

Rejetons les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 28 janvier 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT